地租理论发展简史

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1、第七讲土地使用“物有本末，事有终始，知所先后，则近道矣！”_______<大学>－、“土地”的价值来源问题每种人类活动都要求一定的空间或场所,而这些场所必定处于特定的区位或土地上面。由于不同区位或土地在地形、结构、农业、矿产、气候、水及空气质量以及与此密切相关的环境特征等方面的质量差异，再加上如劳力供应及社区服务等种种当地性或可转移投入的可得性及市场进入的通达性（接近性）等因素，所有这些构成了某一特定地点区别于其它地点的特异性。正是这种特异性决定了就某种类型的活动而言，某一地点与其他地点相比所拥有的独特优势或经济价值本讲的研究对象主要集中于来自于稀缺

2、的当地投入所构成的典型空间本身，而把属于当地性投入要素的劳动力等暂时排除在外。不过我们最好不要忘记，在人口愈来愈稠密和不断城市化的经济中，越来越多的本来是由大自然免费赠予的东西（如水、新鲜空气、独处条件）由于人口密度的加大已经或正在成为稀缺的地方资源，而且这种稀缺正与空间要素本身的稀缺性相似的方式限制了各类活动的进一步集中。“公地的悲剧”（thetragdyofcommons）何悲之有？二、土地用途多重性与土地使用竞争1.土地用途的多重性和土地资源配置大部分土地都有好多种用途可供选择，而且就是同一种用途也往往存在着在多个使用者之间的选择问题。正是这种

3、情形的存在，使很多土地具有了经济稀缺性，或者说目的与手段之间矛盾和冲突，并由此产生了对稀缺性土地资源（空间）的有效配置和合理利用问题。区域经济学研究的是各种活动在空间中的分布规律和协调问题，其中空间要素的合理配置和利用问题不仅是把握各种活动空间分布规律的内在动力，而且也是区域经济学作为经济学科的一个分支存在的基本价值和意义。由于土地用途的多重性的存在，如何在相互竞争性或排斥性用途之间进行抉择的问题，意味着在考虑土地使用模式时，我们不能再站在单个区位单位或以一种特定活动的角度来考虑合理获或最佳的区位占用问题，而必须提高到另一个分析层次，即多重活动（ｍｕ

4、ｌｔｉａｃｔｉｖｉｔｙ）下的地区或区域的组合或规划问题。2.土地竞争性使用和地租的形成机制在由于某种原因而使诸活动趋向集中的区域内，土地竞争发挥着重要的区位作用。具有良好土壤、气候、及进入其它区域条件的区位以及由于当地外部经济的影响适于集中的区域，都是人们所需求的。此时，表示土地价值大小的地租，就成为衡量土地需求及竞争强度的最好尺度，并随着土地质量和可利用性的变化而变化。在一定意义上，地租实际上代表了区位要素空间分布差别优势所暗含的经济价值，尽管在现实中很难完美地得到体现。在价格体系（准确说是经济理性）支配土地使用的社会里，租金实际上就是土地使用本身

5、的价格，并且在原则上每一块土地的租金（价格）取决于使用者的最高出价（bidprice），而这个最高出价也就代表了土地的最优用途。问题的关键在于，这个“最高价”能否达到？以及如何形成？问题：穆勒称地租理论为“笨汉难过的桥”，你知道土地租金与土地价格之间是如何换算吗？首先，从供给角度而言，土地所有者如想使他的经济收益最大化，就会有意把土地租赁（转让）给那些能够比其他任何人出更高租金的活动或特定的“使用者”。与此同时，从需求角度而言，在完全竞争条件下，每一个特定活动的土地使用者也要以他们尽最大努力地高效使用土地（即在特定用途上最优利用）的情况下，在观念上对

6、不同土地的潜在价值及其现有的租金出价进行比较，以寻找能够获得最大利润的土地（区位）。最终每一片土地（区位）都会被现有约束条件下出价最高者所拥有或使用。原则上来讲，出价最高者也正是能使土地获得最大价值或最优用途的使用者。这实际上就是完全竞争（或者说完全经济理性）条件下的土地使用价格或土地租金的形成过程，在这种情况下借助于价格信号的指引，土地资源将得到最有效的配置和利用，即每一片土地将会被用于能够实现其最大产出价值的用途上。3.土地使用中的不完全竞争和外部性问题需要注意的是，上述土地配置原则和结果，尽管在原则上并不依赖于特定的社会经济制度，而在实际中，不

7、同的制度环境往往会有很大差别。首先，土地市场的配置过程实际上并不一定十分完善。例如，土地所有者或使用者也未必无所不知，或者完完全全地为利润动机所左右。现实中存在的土地利用方面各种制度、风俗习惯上的约束，以及人类对于当前和未来利益认知能力的限制等，都将极大地影响到土地资源得到充分有效的利用。其次，外部性的存在决定了：即使竞争的作用能够发挥作用的情况下，纯粹以个人利益最大化为基础的土地配置，也无法产生一种对社会来说最优的土地使用模式。三、土地租金的梯度变化曲线和租金面无论如何，为了把土地合理地配置给不同活动的方式，我们首先应该了解的是：是什么东西决定了某

8、一特定活动对所使用土地出价的高低？在一个以价格、成本、利润为主要资源分配机制的社会中，这一探索途径有助于解释