土地价格理论及应

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1、第十七章土地价格理论及应用第一节土地价格的形成与变动第二节土地价格的评估第三节土地价格的管理第一节土地价格的形成与变动一土地价格的形成二土地价格的内涵及特点三影响土地价格变动的因素四土地价格变动趋势及规律性一土地价格的形成（二）西方经济学地价形成理论（一）马克思主义地价形成理论马克思主义地价形成理论土地不是劳动产品，没有价值。但土地有使用价值，并存在价格土地价格实质是地租的资本化土地价格是出租土地的资本化收入土地价格=地租/土地还原利率4000=200/5%以土地收益理论和土地供求理论为代表1土地收益理论土地收益理论认为:土地价格是土地收

2、益即地租的资本化土地收益指：正常情况下的土地收益；处于最佳利用方向的土地收益；土地纯收益土地价格公式：ar西方经济学地价形成理论V=2.土地供求理论张德粹：“土地价格的决定因素是土地的供给与需求”马尔萨斯、萨伊、马歇尔、萨缪尔森等：土地这一生产要素的价格完全由其需求决定西方经济学地价形成理论E2E1P2P1PSLSD1D2E2E0P2P1PLD1D2P0E1S1S2二、土地价格的内涵及特点1土地价格的内涵：土地收益现值的总和。是土地未来地租的资本化。2土地价格的特点土地价格是土地的权益价格土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定

3、价土地价格主要是土地需求所决定的土地价格呈总体上升趋势土地价格具有强烈的地域性三、影响土地价格变动的因素1.一般因素2.区域因素3.个别因素一般因素指影响土地价格的一般的、普遍的、共同的因素，它对土地价格的总体水平产生影响包括：土地制度、城市规划、城市性质及宏观区位、土地利用计划土地相关政策、人口状态、经济发展状况、社会安定状况区域因素对区域地价有总体影响的自然、社会、经济因素包括：位置、基础设施条件、规划限制、环境质量个别因素宗地本身的条件和特征对宗地地价有影响的因素例如：宗地面积、位置、形状、临街宽度、宗地开发程度、土地利用状况、规划

4、条件、土壤肥力、地质条件等四、土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势土地价格变动呈现周期性特征土地价格的变动具有明显的地区差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高人口数量及家庭户数增加土地投机土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响土地价格变动受政府调节的影响第二节土地价格的评估一、土地价格评估的目的与作用二、土地价格评估的原则三、土地价格评估的基本方法一、土地价格评估的目的与作用土地估价有助于土地交易的顺利进行土地估价有助于企业投资决策土地估价有助于土地市场的完

5、善土地估价有助于土地市场管理二、土地价格评估的原则最有效利用原则替代原则预期收益原则供需原则贡献原则变动原则最有效利用的几种特殊情况基准地价评估以估价对象的现状利用为最有效利用企业改制、资产清算、地税征收、公益用地等估价，以估价对象的现状利用为最有效利用农地估价中，未获得转用许可的农地以现状利用为最有效利用；可转为建设用地者，以实际最佳用途为最有效利用三、土地价格评估的基本方法（一）市场比较法（二）收益还原法（三）成本逼近法（四）剩余法（五）基准地价系数修正法市场比较法1.基本原理市场比较法是根据替代原理，将待估土地与具有替代性的、且在近

6、期市场上交易的类似土地进行比较，并对类似土地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地价格的方法VD=VB×A×B×D×FVD：待估宗地价格VB：比较实例宗地价格A：待估宗地情况指数修正B：待估宗地日期指数修正D：待估宗地区域因素指数修正F：待估宗地个别因素指数修正2.基本公式3.估价程序收集宗地交易实例确定比较实例建立价格可比基础交易情况修正估价期日修正区域因素修正个别因素修正使用年期等修正求出比准价格A：待估宗地情况指数∕比较实例宗地情况指数＝正常情况指数∕比较实例宗地情况指数B：待估宗地估价日期地价指数∕比较实例宗地交易日期地价指数D：

7、待估宗地区域因素条件指数∕比较实例宗地区域因素条件指数F：待估宗地个别因素条件指数∕比较实例宗地个别因素条件修正指数计算基本公式在具体运用中可表示为：VD=VB××××100100100100（）（）（）（）区域因素估价对象可比实例A可比实例B可比实例C繁华程度道路通达度公交便捷度对外交通环境质量景观城市基础建设社会公共设施规划限制治安状况1010101010101010101013810981111981091012111011101210118111013912811912总分值100971061034.特点与适用范围是最基本、最常用

8、的土地估价方法之一、也是国际上通用的基本估价方法。评估价格比较接近土地的实际市场价格。适用于地产市场发达、有充足的具有替代关系的土地交易实例地区。收益还原法1.基本原理收益还原法是将待估土地未