房地产价格影响因素.doc

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1、华中科技大学文献综述房地产价格影响因素学生姓名：张某某学号:12467652332专业：房产经营与估价班级：09房产2班指导教师：于老师房地产价格影响因素摘要:近年来我国房地产价格变动呈现出一定的变动性，房地产价格成为人们日益关注的对象，也是一个非常敏感的话题，它的影响不仅限于房地产还关系到我国整个国家经济的发展，社会的安定。分析房地产价格影响因素无疑是非常重要和必要的。本文具体从房地产价格的形成条件和房地产价格本身的特征以及房地产的各类影响因素方面分析了我国房地产价格状况，旨在使我们对于房地产价格影响因素有更为全面深刻的认识，知道我们的相关活动。关键词:价格、条件、特征、经济

2、、社会、区位引言：房地产在我国的国民经济体系中无疑是非常重要的产业。它的影响力之广之大决定了房地产业在整个国民经济体系中的基础性、先导性地位。而房地产价格作为房地产的重要而敏感的因素也备受我们的关注。了解房地产价格因素无论是对于整个社会还是我们个人都是非常重要的。对于政府而言分析、研究影响房地产价格的因素，将有利于政府分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，不断满足广大居民有效需求的增长，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。对于个人而言，分析房地产价格影响因素能够使人们更加深刻的认识房地产市场从而更加理性的进行房地产相关的经济活动。下面就具体对房地

3、产价格影响因素进行了分析。1.房地产价格的形成条件要了解房地产的价格影响因素我想首先必须了解房地产的价格形成条件，才能对此有较为深入的了解。房地产价格的形成要同时具备效用性、相对稀缺性和有效需求这三个条件。它们构成了房地产价格的要素,任何影响房地产价格的具体因素都是通过这三者起作用的。房地产价格的效用性是指房地产消费者对消费房地产所产生的主观和心理上的满足程度。房地产如果没有效用,人们就不会产生占有房地产的要求或欲望,更谈不上花钱去消费,也就不会有价格。房地产的相对稀缺性是指房地产的数量相对于人们的欲望而言处于相对不足的状态。有效需求是个人或团体参与市场,用现金或其他等值物以取

4、得物品或劳务的能力。房产是一种特殊的商品,在市场经济中,房产的需求包含了两种:一种是居住,一种是投资。房地产的有效需求是指消费者经济上能够承受、有现实支付能力的房地产需求。2.房地产价格的特征房地产以其独一无二价值量大性深深的为人们所关注着，关于它的特征分析也由来已久。下面就然我们了解一下房地产价格的相关特征。2.1　房地产价格具有区位性区位对房地产价格的影响可分为两个方面:一是地区性,主要反映在不同城市区域之间的房地产差价。一般来讲,相应土地和同质房屋,其价格大城市高于中小城市,沿海城市高于内地城市,市场经济发达的城市高于发展中城市。另一方面是地段性,主要表现在同一城市市区范

5、围内不同地段之间存在较大的房地产差价。2.2　房地产价格实体具有双重性房地产是以土地和固着在土地之上的房屋设施为主要物质形态的财产及其权属关系,这就规定了房地产价格在其内涵上具有双重的实体性基础,其中一部分来源于土地开发和房屋建筑安装劳动所形成的价值,另一部分则来源于土地使用权(或所有权)价格。2.3　房地产价格具有权益性房地产价格实质上是房地产权益的价格。由于房地产位置不可移动,在交易中转移的不是房地产的实物,而是房地产的所有权、使用权、抵押权、租赁权等。2.4　房地产价格形式具有双重性房地产价格既有交换代价的价格,也有使用和收益代价的租金。由于房地产寿命长、价值大,同一宗房

6、地产可以由买卖和租赁两种经营方式,因而房地产同时有价格和租金两种价格形式相对应。2.5　房地产价格形成具有长期性房地产价格是在长时期内各种因素综合作用下形成的。一宗房地产通常与周围其他房地产构成某一特定地区,但该地区并非固定不变,其社会经济位置等经常处在变化过程之中。同时,房地产本身也在随时间发生着变化。2.6　房地产价格具有保值和增值性随着人口的增加、经济与社会的发展和人民生活水平的提高,房地产价格在总体上呈现不断上升的趋势。造成房地产价格具有增值性的最主要的原因是土地资源的有限性及土地投资的积累性。房地产开发建造周期长,投资风险大。房地产价格的增值程度在不同社会经济状态和不

7、同区位是不同的。3.影响房地产价格的因素分析影响房地产价格的因素有很多，各因素的的效果也不尽相同，各有侧重，因此，我们在分析各个因素的时候也不能一样看待。要更加深入的了解它就必须对各个因素区别分析看到它们的不同点从而更好的了解房地产价格因素。3.1　一般因素一般因素是指影响一定区域范围内所有房地产价格的一般的、普遍的、共同的因素。这些因素通常会对较广泛地区范围内的各宗房地产的价格产生全局性的影响。主要包括:(1)经济因素。首先,国民经济增长速度、国民生产总值、居民收入水平、物价指数等经济因素