上海北岸长风商业娱乐项目前期定位报告

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1、娱乐商业功能定位及实施长风地区将成为上海发展的一个新焦点新型生态商务及生活聚集区2.2平方公里整体规划建设；2.7公里长苏州河黄金水岸；750亩超大型新建公共绿地；150万平方米滨水商务楼宇；170万平方米高尚住宅和配套；信息系统、地下空间超前规划。在上海苏州河北岸的长风地区，即将崛起一座“水、绿、建筑”完美结合的，景观功能、生态功能、经济服务功能和谐统一的现代服务业集聚区，成为：上海现代服务业新高地。1对各地有代表性的项目进行了初步调研，依据4个甄选准则选择了6个成功案例进行详细分析初步了解12个知名商

2、业街区百联西郊购物中心友谊南方商城证大大拇指商业广场港汇广场伦敦DocklandsArea香港又一城日本台场商业广场香港太古城上海新天地香港兰桂坊新加坡克拉码头巴塞罗拿DiagonalMar位于大都市属多功能社区具有核心项目适应本地经济和文化仔细研究的街区百联西郊购物中心友谊南方商城大拇指广场上海新天地港汇广场日本台场简要说明是一个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业沪上首家社区型购物中心位于一个国际新社区内的多业态设施保留传统住宅建筑特色改建而成的现代化餐饮娱乐中心同周边林立

3、商业达到有效错位竞争的中心区商业典范新兴区域结合了娱乐和购物为一体的成功商业甄选准则成功定义高出租率高租金回报率有效吸引目标客户租户销售业绩佳要点根据上海市商业的实际消费能力，最终选择的案例参考了上海已经相对成熟的业态形式和国际案例的结合，而对以娱乐为主的国际商业案例不作考虑2案例研究－百联西郊购物中心1百联西郊购物中心是百联集团旗下全新的购物中心之一，总投资达6亿元。于2004年12月开业，是一个满足社区，便民利民，集购物、休闲、娱乐为一体的多功能新型社区商业。地理位置坐落长宁区仙霞地区百联西郊购物中心

4、坐落于长宁区仙霞地区，地处长宁区西部，南靠仙霞西路，北依周家浜河，东临哈密路，西倚剑河路。道路状况公共交通快速便捷西郊购物中心周边的公共交通十分便捷，公交站点分布较密集，１００米范围内设有88、54、91、121、739等八条公交线路站点，距离地铁二号线北新泾站约８００米，便捷的交通为顾客提供了方便。3案例研究－百联西郊购物中心2商圈辐射周边38多万人百联西郊购物中心的３公里商圈，即一级地区为新泾镇、北新泾、仙霞、程桥地区，这一区域内现有居住人口约23.8万人、8.7万户；５公里商圈，即二级区域为周家桥、

5、天山、虹桥的内环线以西地区，这一区域内现有居住人口约15万人、5.2万户，为购物中心提供了客流支持。目标客户的消费潜力周边多为高级住宅区百联西郊购物中心的四周为高级别墅群及新兴高级住宅区，近年来又新建了大片住宅小区，属于成长型人口导入区域。据不完全统计，周边的新泾镇、北新泾街道、仙霞新村街道、程桥街道等辐射圈范围常住与外来人口约有四十万。周边地区房价高于全市均价，购物消费能力很强。4案例研究－百联西郊购物中心3建筑规划规模到位。百联西郊购物占地面积3.4万平方米，建筑面积达到11万平方米，经营面积为6.2

6、5万平方米。分地下二层和地上四层；楼顶与地下共计有600余个停车位，整个建筑配有中央空调（采暖系统）、通讯系统、计算机系统、自动楼宇管理系统、广播音响系统、24小时安保监视系统、车库管理系统、36台电梯等一系列先进设备设施，总投资达６亿元。布局合理。百联西郊购物中心最大的特色就是其开放式的建筑格局和社区型的购物理念。整个购物中心由一系列大小不同的建筑物相应组合，中心是一个大型绿化广场，环绕四周的是错落有致的露台和绿化景观。整个购物中心建筑群与周边自然环境巧妙地融合在一起，消费者可以一边享受新鲜空气，沐浴和

7、煦阳光，一边体验购物之乐。购物中心的核心部分是一个占地数千平方米的中心绿化广场，在这里可以举行展览、节日庆典等丰富多彩的促销活动。可以把客户锁定在广场内。连接整个购物中心的主线是一条商业步行街，它穿越绿化中心广场，直通仙霞西路和剑河路。5案例研究－百联西郊购物中心46业态分布比例西郊购物中心经营面积为60516㎡，招商总数为103家，其中：（1）购物（占67%）主力店：友谊百货、世纪联华两家，面积25013平方米，约占41％；专卖店：ＥＳＰＲＩＴ、ＥＬＬＥ、亨德利、佐丹努、优依库等60家，面积9872㎡，

8、约占16%；专业卖场：永乐家电、HOLA特力屋、迪卡侬运动等４家，营业面积5848㎡，约占10%。（2）餐饮（占22%）主题餐饮：必胜客、肯特基、麦当劳、棒约翰、避风塘、永和大王、味千拉面等20家，面积8320平方米，约占14%；大餐饮：天一大酒楼等2家，面积4870㎡，约占8%。（3）娱乐健身：世纪环球影城、汤姆熊游艺、网吧等10家，面积6111㎡，约占10%。（4）社区服务：上海银行、春秋旅游、新华书店、柯达彩印等6家，面