上海酒店式公寓项目前期定位报告(精细化定位)

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1、XX北路项目前期定位报告2009.09.29定位逻辑PART1：项目属性分析PART2：相关市场扫描PART3：项目定位建议老工业厂房聚集区杨树浦煤气厂老式居住区区域属性-地段上海内环内杨浦区东外滩板块拥有15.5公里长的黄浦江岸线上海现代工业的发祥地原有区域形象陈旧、破败项目所处的区域属于市中心二级地段，传统工业和居住城区区域属性-交通区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，交通发达，4条轨道交通线路贯穿轨道交通：轨道4号线、8号线、10号线、12号线本案所处区域直接受到两条轨道（4号线和12号线）交通线的辐射路面交通：紧邻大

2、连路隧道，临近杨浦大桥和中环线军工路隧道，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射公交系统：37、25、155、853等多条公交线路大连路隧道杨浦大桥项目位置陆家嘴金融贸易区欧尚大卖场名校市东中学红房子医院惠民公园板块内配套能满足基本的生活需求，包括医院、学校、公园等，但缺乏大型的商业配套，且高中档词的消费、休闲娱乐场所区域属性-配套配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈oldnew未来东外滩将建设以高档居住休闲为主，融旅游、办公、科教为一体的亲水型、生态型、高品位的“绿色家园”和现代化办公场所，成为具有传统文化内涵、丰富景观效果的滨江特色

3、区域。崭新的规划将颠覆本项目区域旧厂房形象，未来的东外滩一条立体的浦江风景线将呼之欲出。商务办公区居住社区商务休闲综合区博览文化休闲区渔人码头主题购物休闲区近代产业博览区杨树浦水厂大连路现代服务区本案平凉路通北路区域属性-产业规划东外滩滨江特色居住的区域规划将大大提升区域形象大连路总部研发集聚区配套设施规划建设。该地区已成功吸引西门子上海中心、德国大陆集团亚洲总部等跨国企业落户，今年将有包括大量外籍人士在内的5000人先期入驻办公，配套的商务消费需求激增。随着西门子总部迁移至杨浦，众多中小企业也将迁移至该区域（以西门子作为主要客户的物流、

4、广告、中介等现代服务业企业为主）西门子总部基地杨树浦路杨树浦路打虎山路通北路本案区域属性-产业规划以西门子总部为代表大连路总部研发区规划提速大连路商务功能区的形成，提升地段的商务价值区域属性项目所处的区域属于市中心二级地段，传统工业和居住城区区域的地理位置优越，直接受到陆家嘴金融贸易区辐射，交通发达，4条轨道交通线路贯穿配套齐全，能满足基本生活需求，但缺乏大型集中商圈传统工业退出历史舞台，良好产业规划，区域未来发展潜力巨大区位优越且拥有完善的基本生活配套和出行条件区域步入产业调整，远期潜力巨大，短期较难显现基地条件区域旧城改造力度加大，本

5、案所处的平凉西块旧区，是杨浦历史上最大规模的旧城改造项目，作为未来的规划储备地块位置条件：基地处于东外滩板块的西区，受到整个东外滩滨江区和大连路功能区的辐射交通条件：基地距离轨道4号线大连路站15分钟路程，交通的可达性良好地块位于通北路，位置优势并不突出，但可享受便捷的交通和规划辐射基地条件基地周边杂乱环境的现状将随着动迁改造得到改善原厂8号楼西侧：通州路南侧：惠民路北侧：济宁路东侧：正广和总公司基地四至基地位于旧城改造范围内，东临正广和总公司，北临济宁路，西靠通州路，南依惠民路通州路：路面杂乱，目前正在进行动拆迁工作，预计短期环境将有改

6、善济宁路：城市次级道路，有新建老公房和社区商业惠民路：城市次级道路，目前正在整修，以厂房和社区商业为主项目基地基地条件项目属性小体量的商办用地，且地块形状不规则经济指标用地面积7753平方米容积率3.7建筑面积28705平方米建筑密度39.8%用地性质商办用地备注其中7100平米的保留建筑属于市区二级地段的小体量商办用地项目目前周边环境较杂乱，待旧城改造将得到改善地块形状不规则，占地面积小，规划设计需要寻求突破基地条件基地位置优势不突出，但是交通便利度高周边环境杂乱，短期无法完全改变现状以下的特征：地段价值环境很差规划利好前景较远体量很小

7、商办属性如何定位？上海市自07年“9·27新政”出台，成交量开始直线下降，随后在一定幅度内波动，整体成交低迷，直至08年“10·28新政”出台及政府救市措施的刺激，成交量从09年初开始回升，目前整体表现出“量价齐升”。09年上半年，商品住宅成交873.74万㎡，与08年同期相比上升66%，接近08年全年的成交面积（占08年全年成交面积的97%）；同时成交均价呈上升趋势，6月份成交均价15463元/㎡，达到08年6月高峰期以来的最高水平。【09年的楼市运行火爆，后市如何？】宏观背景实体经济未好转而房价飙升的原因根据超额货币增速预测，2010

8、年三季度出现通胀流动性过剩通胀预期楼市上升行情将延续至2011年初全国：20%-25%的涨价空间上海：25%-30%的涨价空间近期以温和手段为主，信号作用明显，对楼市影响不大。2010年年中货