2017上海东渡国际长风3a地块商业项目企划报告

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1、东渡国际长风3A地块商业项目企划报告2011.05第一部分项目市场概况项目分析市场分析市场总结项目区位价值4.5公里项目紧靠大虹桥枢纽，已经融进大虹桥经济体；位置处于上海中心难得一求的苏州河景观带上；长风生态商务区属于上海首批重点发展的现代服务业集聚区，拥有不可多得的企业总部聚集地。项目单位数值规划总用地面积平方米25720规划总建筑面积平方米132626其中办公建筑面积平方米53016其中公寓办公平方米46074多层办公平方米6943商业建筑面积平方米22956其中商业（地上）平方米8997商业

2、（地下）平方米9872酒店平方米4087公建配套建筑面积平方米56654建筑基底面积平方米5658容积率2.50建筑密度%22绿地率%25机动车停车辆710其中办公停车（可售）辆266商业及其他停车辆444项目综合经济参数指标宾馆以大堂和会所为主，建25米地下泳池，套房仅有29间，配以水景景观广场。5套企业会馆单套面积约1300平米，采光景观俱佳，进出独立。项目规划方案15F办公，124间户均130平米和6间490平米的整层办公，其中顶层3间带泳池。下层式商业广场19F办公，208间户均120平米

3、和6间420平米的整层办公，其中顶层3间带泳池。。带歌剧院文化广场项目规划以法式建筑为模板，以国际商务为标杆，有很强的特征和优质：商务居住化，配套高端化，定位国际化，环境人文化。从销售和规划角度看，北楼打造成SOHO宜商宜居，南楼只适合办公，和酒店安静环境契合。酒店和游泳馆作为高端商务配套，在上海属于具有开创性高端商务配置。法国枫丹白露宫殿式企业会所，适合企业总部和企业俱乐部的需求。项目分析与酒店在同一物业业内，人群和环境相对安静，同时房型制约，适合做中小企业办公。下层式商业广场，有机会打造类比新

4、天地模式高端和特定消费的商业业态。塔楼体量大，户型和所处位置可化解为做SOHO，宜商宜居，下面有商业配套。带歌剧院文化广场，作为商务配套，属于全市首创。项目建议分解为商业、SOHO、写字楼、企业会所、酒店俱乐部等产品，项目性质为高端商务广场。权比细目优良一般较差差土地级别★自然景观★环境保护★交通情况★生活配套★社会人文★地理位置★发展前景★项目地块板块优势明显，从社会经济和发展前景来看具备了开发高端商务区的诸多条件，利用项目的区位条件和市场机会进行科学的规划布局，打造上海高端商务产品的新标杆。项

5、目基地综合评价·项目分析·市场竞争激烈：目前上海6大CBD经过20余年的发展，甲级办公楼市场保有量除陆家嘴竹园地区达到280万平方米外皆小于100万平方米。上海商办市场由于金融危机的深重影响，近年来一直处于历史的低谷，供应巨大、成交缓慢、价格低迷，已经出现住宅与办公产品价格倒挂的现象。机构分析：2010年上海销售型办公楼市场呈现供大于求的现象，政策上没有扶持，写字楼租金将有望平稳触底，未来2年办公产品供应量大，竞争将异常激烈，价格依然是主旋律。上海商办市场总体概况·市场分析·区域竞争态势·市场分析

6、·竞品多同质化且销售乏力·市场分析·150M整体来看长风板块，个案平均月销售1300平米，其中车位畅销。未来最大竞争个案苏宁天御国际广场与本案相距仅700米，建筑体量高于本案，基地紧贴河道，建筑类型风格接近，区位更加接近虹桥枢纽，同时有着一定品牌效应。苏宁天御旭辉广场750M汇银金融赢华国际项目名称体量销售时间阶段均价主力户型去化面积赢华国际广场740676个月现房办公33000（精装）1307374商铺未售汇银金融商务中心14224442个月准现房酒店公寓40000（精装）94-14783121

7、办公25000500-700商铺未售旭辉世纪广场6983尾盘现房办公388001000基本售罄竞品探索·市场分析·项目名称：苏宁天御国际广场（长风地区5B地块）建设单位：上海苏宁环球实业有限公司项目地点：东至丹巴路、西至木渎港、南至规划光复西路、北至云岭东路。项目内容：总用地面积39507.30平方米，总建筑面积168832.10平方米，其中地上可建面积为98768.00平方米，地下面积为69126.50平方米，其他配套用房937.60平方米。项目地块范围内将建设有8栋5层独栋办公楼，3栋13―1

8、4层B区办公楼，2栋9层楼的甲级写字楼，1栋10层楼的苏宁总部办公楼。建设单位：上海苏宁环球实业有限公司苏宁环球长风5B项目整体定位为一站式泛商务企业总部公馆。产品规划为生态商务“企业总部”大楼的独栋别墅、甲级写字楼、五星级产权酒店，是上海内中环商务区内唯一的古典主义建筑风格的总部公馆，尤其是西侧沿木渎港八幢2500-4150㎡商务独栋别墅，具有稀缺性。企业总部公馆是企业不仅是企业办公、接待的基地，也是展示自身实力和形象“一站式企业会所”。区域竞势总结长风板块共规划150万方的商、