深业坪山商业项目前期定位报告

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1、1深业坪山商业前期定位报告三、项目租售政策定位二、项目营销定位一、深圳宏观经济及项目营销环境分析32.坪山宏观规划1.深圳市总体经济状况1.1深圳市宏观经济指标1.2深圳商圈分布状况1.3龙岗区及宝龙工业区经济状况1.4深圳总体经济状况总结3.坪山商业分析4.消费者分析一、深圳宏观经济及项目营销环境分析4深圳经济总量位居全国第四；06年人均可支配收入为22567.08元，年零售总额达1671.29；2010年规划实现零售总额在2400-2600亿元之间。为商业发展奠定了良好的经济基础。经济总量：2006年深圳市GDP为5813.56亿元，比2005年增长16.6%，在

2、全国大中城市继续居第四位。人均GDP为69450元/人，比上年增长13.4%（按美元汇率折算，人均GDP为8815美元/人）。收入水平：2006年居民人均可支配收入22567.08元，比上年增长5.0％，居民人均消费性支出16628.16元，增长4.5％。零售总额：2006年，全市社会消费品市场持续趋旺，全年社会消费品零售总额达1671.29亿元，比上年增长16.2％，增幅超过生产总值1.2个百分点，增长速度近10年来首次超过GDP增长。政府规划：2010年实现社会消费品零售总额在2400亿——2600亿元区间，商业增加值突破1000亿元。零售业总营业面积控制在1600

3、万平方米左右；人均零售面积约1.23平方米。数据来源：《深圳市商业网点规划（2006－2010）》1.1深圳总体经济状况—宏观经济指标5深圳商圈分布图东门商圈宝安中心区商圈华强商圈中心区商圈人民南商圈南山商圈龙岗中心区商圈深圳目前商业特区内以人民南、东门、华强北、中心区、南山商圈为代表、特区外以宝安、龙岗商圈为代表。深圳主要次级商业区域渐成气候，其发展同样引人注目；地铁沿线成商业热点。1.2深圳总体经济状况—商圈分布状况61.2深圳总体经济状况—人民南商圈/东门商圈/华强商圈人民南商圈东门商圈人民南正在改造成为集购物、餐饮、娱乐、旅游、商务五大功能于一体的区域型现代化商

4、业文化中心。东门商圈内的一批大型老牌商业名店仍吸引大量的人流，继续成为代表深圳城市形象的标志性商圈。华强商圈现在为深圳业态最全的商圈。并且拥有全国最有影响力的电子信息、钟表、珠宝、服装等专业市场。华强北商圈71.2深圳总体经济状况—中心区商圈中心区商圈已成为政府建设的重点之一，政府的发展导向是大力引进高档商家的进入，促进高档商圈的形成。目前，已有多家大型商业综合体相继开业。2007年还将有晶岛国际购物中心等项目入市。已进入商家名录：1、嘉信茂广场2、万佳百货彩田店3、城建购物公园4、天虹购物广场5、万佳百货福民店6、天虹商场福民店7、人人乐购物广场8、中港城9、华侨城购

5、物广场10、怡景中心城11、COCOPark目前，中心区日平均人流量达30多万，且都是颇具消费力的高素质顾客层，为定位高档的中心区商业提供了广阔的发展空间。81.2深圳总体经济状况—南山商圈/宝安商圈/龙岗中心城商圈1、海岸城2、天利中央广场3、西街4、花园城5、海雅百货6、新街口百货7、儿童世界8、保利文化广场9、沃尔玛10、国美电器11、苏豪商业城南山商圈虽起步较晚，但是在众多高素质人口依托下，却是发展速度最快的。南山商圈宝安商圈伴随着宝安住宅地产的不断开发，未来新兴人口的不断涌入，宝安的商业地产己然成为众多开发商的竞相争夺之地1、双龙天虹2、中心城天虹3、吉之岛4

6、、人人购物广场5、玛泰哈利6、世贸中心7、岁宝百货龙岗中心城的商业从2001年开始，迅速形成以万佳百货为核心、多个临街商铺相联的整体商业格局。未来龙岗中心城的商业格局将由分散、功能单一的临街型商铺和小区型商铺向多功能的区域性综合商圈转变。龙岗中心城商圈9龙岗经济概况：2006年地区生产总值达到1053.9亿元，同比增长18.0％，比全市高3％。依托产业发展，龙岗经济起飞，增长迅速，未来宏观经济态势看好。宝龙工业区基础良好，大型先进制造企业的进驻，带动宝龙经济引擎启动。主要经济支柱：已形成以电子信息产业等高新技术产业为龙头，机械、服装、塑胶制品和金属制品等传统行业协调发展

7、的新格局。大运经济：深圳奥体新城位于龙岗中心城西区，占地13.4平方公里，规划建设成为集体育运动、居住、商业文化、旅游休闲为一体的城市复合功能区。第26届大运会计划投放使用54个体育场馆，其中包括29个比赛场馆、25个训练场馆。未来四年政府直接投资龙岗大运会建设超过20亿美元，将带动数百亿元资金到龙岗投资。宝龙工业区经济概况：已入驻48家高新技术企业，29家已投产，总产值200亿元。主要经济支柱：以电子信息、光电子、机电一体化、汽车电子、汽车制造等高新技术产业为主导，代表企业：五洲龙、思达仪表、比亚迪、京能集团等。1.3深圳总体经济状况—