惠阳振业地产项目前期定位研究报告

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1、惠阳振业地产项目前期定位研究报告谨呈:惠阳市振业创新发展有限公司振业惠阳项目前期定位报告二<0<0六年五月目录7第一部分项目区域价值分析7一、影响区域城市发展与规划的因素71、惠阳区总体城市发展与规划71.1.规划背景71.2.具体规划发展措施71.2.1.调整优化发展思路91.2.2.调整优化城市规划91.2.3.调整优化产业布局1<01.2.4.调整优化外商投资和民营经济发展措施1<02、区域在惠阳区城市发展与规划中的功能定位1<02.1.惠阳新中心区发展规划1<02.1.1.规划背景112.1.2.地理位置与自然条件112.1.3.规划性质及规模132

2、.1.4.土地利用规划142.2.区域在惠阳区城市发展与规划142.2.1.秋长概况152.2.2.基础设施162.2.3.金融商贸162.2.4.工业概况172.2.5.优惠政策172.2.6.房地产发展现状19二、区域发展研究现状191、区域经济社会发展现状191.1.惠阳地区城市发展概述191.2.惠阳地区产业结构简述221.3.惠阳区域竞争力分析231.4.大亚湾宏观经济分析252、区域的配套设施现状263、区域的交通组织现状29三、区域未来发展研究291、区域经济社会发展预测3<02、区域未来产业布局研究3<03、区域的配套设施建设324、区域的未

3、来交通体系研究324.1.五横三纵，密切合作334.2.近期将开工的部分交通项目344.3.小节35四、项目区位价值分析351、项目区位价值351.1.地理区位价值351.2.投资价值361.3.发展趋势372、各物业类型研究范围确定38第二部分项目住宅可行性研究38一、住宅开发与项目总体开发的关系38二、惠阳住宅开发宏观市场环境381、惠阳区住宅市场供需状况及特征分析381.1.土地市场供应分析391.2.房地产企业大宗土地储备情况4<01.3.片区在售项目供应分析411.4.需求状况422、惠阳区住宅市场需求及特征分析423、住宅客户行业分布分析43三、

4、可比住宅案例调查431、半岛1号452、棕榈岛473、中铭豪园494、瑞景居515、锦江国际花园536、中区华府55四、区域住宅市场需求因素研究551、区域城市功能规划对住宅开发的影响572、区域的产业分布与发展6<03、区域住宅的对外辐射能力614、区域住宅与区域外商务区的竞争分析62五、项目目标消费群体研究621、目标客户地理区域来源分析632、目标客户租赁习惯与特点64六、住宅开发可行性研究641、未来区域住宅市场发展趋势652、潜在客户来源总量与结构653、项目住宅开发可行性分析67第三部分项目商业可行性研究67一、项目商业发展与项目总体开发的关系6

5、7二、惠阳区商业房地产宏观市场环境671、惠阳商业房地产供需状况分析671.1.近年惠阳商业房地产供应总量681.2.近年惠阳商业房地产交易总量682、惠阳商业消费需求心理、习惯分析682.1.购铺首选区域692.2.购买商铺考虑因素692.3.选择购买商铺的形式7<02.4.购买商铺的目的7<0三、惠阳区商业房地产现状7<01、惠阳区商业特征7<01.1.区域商圈定义711.2.商业格局722、惠阳在售及典型项目分析722.1.锦江国际732.2.时代广场742.3.惠阳电子城752.4.世贸广场753、总结分析764、惠阳区商业业态概况764.1.业态分

6、布774.2.租金与售价情况774.3.租金与售价分析784.4.惠阳区商业市场分析794.5.惠阳区商业特征及趋势8<0四、项目所在区域商业研究8<01、片区商业格局812、消费习惯分析813、片区商业发展趋势81五、项目商业发展模式借鉴811、社区商业的分类832、万科商业开发案例分析853、区域商业开发案例分析874、商业开发策略88六、结论89第四部分项目写字楼可行性研究89一、写字楼开发与项目总体开发的关系89二、惠阳写字楼开发宏观市场环境891、惠阳区写字楼市场供应及特征分析892、惠阳区写字楼市场需求及特征分析9<03、写字楼客户行业分布分析9

7、<0三、区域写字楼市场需求因素研究9<01、区域城市功能规划对写字楼开发的影响9<02、区域的产业分布与发展913、区域写字楼的对外辐射能力91四、写字楼开发可行性研究911、未来区域写字楼市场发展趋势912、潜在客户来源总量与结构923、项目写字楼开发可行性分析924、项目写字楼开发规模建议93第五部分项目整体物业定位93一、项目分析931、项目区位及区域概况932、项目地块分析932.1.土地面积及其红线图942.2.地质地貌状况952.3.周边的建筑物962.4.绿化景观972.5.自然景观972.6.环境污染状况993、对外交通994、项目规模1<0

8、<05、项目SWOT分析1<0<05.1.优势1<0