惠阳项目定位报告

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1、TCL创意谷项目定位报告惠州市TCL鸿嘉置业有限公司2012年11月28日PART22竞争项目分析PART3项目产品定位主要内容PART1宏观形势分析PART1宏观形势分析宏观市场现状政策经济行业动态普通高层：两年五提促房价合理回归房产税试点：迎来周年大考保障房建设：保用地保资金土地市场低迷成交大跌严控或到年中楼市量价普跌首贷利率略松多地回归基准元月伊始，众多调控政策迎来周年大考，政府也频频释放信号，延续去年的严控措施，楼市调控并未松绑，政策效果显现加之又逢季候性影响，全国楼市成交大幅萎缩。共识：政策持续性短期内房产调控不会放松

2、调控政策回顾2012年2月9日，芜湖市发布新政称：“2012年期间，购买普通商品房可享契税100%补助，90平方米以下自住商品房可享受50元/平方米或150元/平方米的补贴。”但该政策难逃夭折命运，芜湖市于2月12日发文暂缓执行。事件：2011年10月11日早上广东佛山一则“放松版”楼市限购令，引发业内热议，并被看作是楼市调控出现了“裂缝”。不过半天时间内，这条新措施即被紧急叫停。晚间佛山市住房和城乡建筑管理局发布紧急通知称，为进一步征询社会各界意见，并综合评估政策影响，该局决定暂缓执行《关于进一步加强我市房地产调控有关问题的通

3、知》。2011年陆续进行十多条调控政策，尤为关注的是新国八条及国五条；限购仍将是今年中国楼市的主旋律。在2012年1月31日召开的国务院第六次全体会议上，国务院总理温家宝关于今年六大重点工作部署传递出这一信号；住建部：强调地方政府责任，加快推进房产税；财政部：房产税试点或扩大，不排除部分城市“空转”2011惠阳市场情况该区本年度供大于求的现状影响，空臵面积大幅增长；一手房共成交113.04万平米，相比去年同期上升10.5%；销售增长面积远不如商品房新开工面积，累积销售压力继续增长。2011年，惠阳地区各月成交量呈波浪起伏状，成交

4、均价则缓慢下行。受季节性影响，前3个月市场成交总量较少，仅有13.42万平米，6月、9月和11月份受商铺和写字楼热销及新增开盘量增多的带动使月销售量超过10万平方米，其余月份月均销售皆在10万平方米以下；受产品结构性成交占比的影响，别墅盘成交量下降，成交均价呈现逐步下滑的态势。2011惠阳销售走势片区竞争情况惠阳片区进驻多个知名开发商项目大盘，包括中信新城、星河丹堤、雅居乐、保利阳光城等，未来供应量逾千万；而主要竞争对手光耀城及振业城也存货居多。惠东滨海线项目包括金海湾、合正东部湾、碧桂园十里银滩、合生滨海城、万科双月湾、富茂威

5、尼斯湾陆续入市，形成片区炒作，大规模掠夺深圳外溢客户，颇受深圳旅游度假及投资客户亲睐。碧桂园十里银滩项目及万科双月湾项目超高性价比入市，引发惠东、大亚湾及惠阳片区降价风波，竞相抢占客户资源。项目将面临极大的市场竞争，形势日趋严峻；且项目与滨海片区项目相比，自然资源禀赋处于相对对劣势，与惠阳项目相比，区位亦略有不足。总结及展望房地产市场经历了空前的调控政策，信贷、税收、土地、保障房等新规定及措施纷纷出台，2012年楼市依然在调控中度过。惠州市楼市虽呈“量价齐升”发展态势，但惠州供求比增长，库存量较大，消化库存压力仍较为明显，市场竞

6、争依然激烈。惠阳整体一手房库存量仍较大，加上2011年及2012年部分新开工项目入市，消化库存压力不小，预计2013年上半年消化库存压力或将成为重要组成部分。城市配套完善、未来交通及规划利好区域仍将是未来销售看好片区，如仲恺、东江新城、南部新城等新规划开发区域及因交通规划便利的惠阳、大亚湾等地，惠东滨海市场仍具一定吸引力。中央经济工作会议提出“稳中求进”的调控政策，反映在房地产方面则意味着调控政策由紧向稳健过渡。PART2竞争项目分析区域市场竞争格局度假市场的发育进城出城2007年前，关内房价暴涨，导致需求大于供给2007年后，

7、关外市场需求成型，外溢需求增加深圳关外市场从培育阶段，到集中爆发阶段，再演绎成平稳成长。入市时间度假类型海边综合高尔夫田园20092007200820102011棕榈岛万科清林径合生高尔夫庄园全球候鸟度假地振业城金果湾光耀城万科双月湾金海湾合正东部湾碧桂园十里银滩合生滨海城皇庭波西塔诺蔚蓝海岸城市型度假型棕榈岛万科清林径合生高尔夫庄园全球候鸟度假地振业城金果湾光耀城万科双月湾金海湾合正东部湾碧桂园十里银滩合生滨海城皇庭波西塔诺蔚蓝海岸竞争格局的演变度假属性自住属性雅居乐星河丹堤中信新城保利新城本案惠阳区竞争项目惠阳振业城星河丹堤

8、雅居乐光耀城保利阳光城项目本案总建面：300万m2后续供应面积：208万m2产品类型：双拼、独栋总建面：92.3万m2后续供应面积：25.3万m2产品类型：双拼、联排总建面：460万m2后续供应面积：460万m2产品类型：双拼、联排、洋房总建面：70万m2后续供