地产项目前期定位建议书课件

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1、强佑地产清河丽湾花城项目前期定位——光华基业投资顾问有限公司北京，2003年8月项目建议书此文件仅供客户内部使用。未经光华基业的书面许可，其他任何机构不得擅自传阅、引用或复制。机密前言总经理光华基业投资顾问有限公司承蒙贵公司邀请，光华基业投资顾问有限公司有此机会为贵公司清河镇危改住宅小区“丽湾花城”项目提供前期定位咨询服务。“丽湾花城”项目具有较强的挑战性和灵活性。一方面项目成本高，操作余地小，另一方面市场竞争压力较大。光华基业会针对项目特征，采用全新的研究思路，创造性地实现客户利润最大化和地产项目价值最大化的复合目标。光华基业为使强佑地产对我们有更深入的

2、了解，同时更有效地就本案的服务内容、工作进程等事宜进行沟通，特拟订此项目建议书，并希望双方就具体合作事宜进行进一步协商确定。1内容项目背景和目标研究方法和最终成果介绍项目初步分析项目工作安排光华基业公司简介2我们理解的公司背景20031978在北京开始承揽建安施工业务，先后承建大中小工程百余项，深得投资方赞誉，并取得了较好的信誉和经济效益涉足房地产开发，与兄弟单位合作在海淀区开发住宅楼工程1993在北京注册成立强佑地产，以法人的资格迈入房地产领域，开始独资经营房地产业务19971998完成钟园饭店改造，独资开发首战告捷2001“强佑家园”、“沙滩人家”等三

3、个项目同时竣工交付使用，受到广泛赞誉2002“永合馨苑”、“凯景铭座”、“和平新城”、“三秀涵雅居”等项目相继开发积极筹划清河危改小区等新项目，立足北京，争取更大发展3我们理解的丽湾花城项目背景丽湾花城地处清河居住组团最南端，东邻八达岭高速公路，南界清河绿化隔离带，北至清河北路，南接毛纺厂小区。本案总占地面积约23公顷。本案初步定位为中档普通住宅，均价在5500元左右，总建筑面积约88万平方米，容积率约4.29。本案本案区位本案初步规划图清河绿化隔离带八达岭高速公路清河北路毛纺厂小区4我们理解本次定位项目的主要目标明确开发方案是否有新的开发思路现有方案如何

4、完善针对开发方案的细化市场定位客户定位价格定位产品定位（规划方面、单体方面）针对目标客户的营销建议目标一目标二5内容项目背景和目标研究方法和最终成果介绍项目初步分析项目工作安排光华基业公司简介6总体工作思路基础分析与数据采集开发方案的提出、比选与明确财务分析和细化市场定位北京市房地产宏观环境分析（简要）本案地段分析规划条件分析场地分析周边地段分析市场分析可类比的项目分析潜在客户分析强佑地产对本案的要求分析财务分析静态分析动态分析风险分析细化定位客户定位价格定位产品定位营销建议提出开发方案（多种）明确方案选择的考虑因素确定最终开发方案主要内容主要目的全面客观

5、地收集数据为提出和明确方案提供依据依据客观条件，双方共同提出开发方案，并最终选定最优方案针对明确下来的方案进行深入的财务分析针对最终方案提出定位建议第一阶段第二阶段第三阶段7首先，光华基业将全面分析与本案相关的限制性因素基础分析与数据采集开发方案的提出、比选与明确财务分析和细化市场定位北京市房地产宏观环境分析本案地段分析市场分析强佑地产对本案的要求分析政治（P）经济（E）社会（S）技术（T）整体市场周边竞争潜在客户可类比案例规划条件本案地块周边地段品牌收益控制和其他项目的关联8示范性说明：竞争性物业分析第四步：竞争项目筛选物业类型价格档次区域范围第五步：竞

6、争项目详查客户价格户型销售状况收益情况第一步：确定市场调查的范围清河组团北部地区北京市第二步：确定调查物业的类型公寓住宅第三步：项目普查位置建筑类型价格产品特征竞争项目研究示例：9第二步，光华基业将和强佑地产共同提出和选定最优方案基础分析与数据采集开发方案的提出、比选与明确财务分析和细化市场定位确定影响因素、因子；应用多因素综合评判等方法进行方案比选。方案比选方案讨论方案设计汇报初步方案听取客户建议方案讨论明确比选方案整合第一阶段的分析结果，制定几套不同的开发方案10示范性说明：方案比选模型确定评价指标确定权重和评分评估方案明确方案市场吸引力本案的适合程度

7、开发评价指标指标得分权重t某一方案市场吸引力的分数表对产品市场吸引力评分指标10741权重%%%%对本案的适合程度评分某一方案对本案适合程度的分数表设计方案1.2.3.方案一方案二方案三...市场吸引力本案适合程度×方案一方案二方案三方案四11第三步，光华基业将在选定方案的基础上，进行细化的财务分析和定位基础分析与数据采集开发方案的提出、比选与明确财务分析和细化市场定位财务分析静态指标税前利润、税前成本利润率、资金利润率、静态投资回收期动态指标财务净现值、净现值率、财务内部收益率、动态投资回收期风险分析盈亏平衡点单因素敏感性测算细化定位客户定位功能设计建议

8、、布局规划建议、景观设计建议、交通规划建议价格定位针对目标客户的租