071024黄金北岸商业策划报告

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1、金华奥杰营销策划有限公司“黄金北岸”商业策划报告奥杰整合二00七年十月二十四日25金华奥杰营销策划有限公司目录前言第一章东阳区域市场概述一、东阳市商业状况二、市区主要商业街分布状况三、市区核心商业概述第二章项目分析一、地块概述二、地块周边环境分析三、项目SWOT分析第三章项目定位一、项目定位目标二、产品形象定位三、项目目标市场定位四、价格定位第四章成本费用与投资回收估算一、项目成本费用估算二、投资回收期预算三、项目方案收益对比第四章营销推广思路与销售管理一、营销推广目标二、入市时机及推广节奏三、营销推广策略四、媒体组合及广告推广策

2、略结语25金华奥杰营销策划有限公司前言首先感谢东大地产对我司营销策划及销售能力的信任，让我司参与到贵司黄金北岸商业部分营销策划的思考工作中来。根据项目商业部分现在自身情况，结合目前东阳市区域商业情况、市场的接受情况，我司对项目商业部分的方案进行了思考，进行了多种方案论证，提出定位策划建议。在这些建议中可能与贵司的见解有差别，我司希望可以在今后的合作中与贵司进行近一步的探讨。本报告有不妥之处还请贵司指正。通过对区域市场形势的调查、分析，我们认为，目前项目地段优势明显，市场潜力较大，因此本项目定位策划方案主要包括以下几个方面：一、分析

3、市区经济和规划状况，判断项目的市场背景二、针对贵司初步构想，逐个明确项目核心竞争力与市场地位三、收益对比，确定项目方案定位四、制定严谨、有效的营销策略与推广方式五、费用的合理控制与投资回收预算以上内容根据贵司初步构想与项目市场调研成果拟定，由备选定位方案进行整体市场形势分析，然后通过进一步的各个方案收益对比，从而最终确定项目的定位方案建议。25金华奥杰营销策划有限公司第一章东阳区域市场概述一、东阳市商业状况通过对市区商业调查统计我们得出，吴宁路、解放路、南街、西街、东街、振兴路、双岘路为主要的商业街，其余商业用地分散在各街道中，主

4、要表现为底商形式；金融贸易用地主要分布在老城区和江北新区；城区内尚无大型专业市场用地。东阳城区市场集成度高，商业区块划分比较明显。环城北路以北的城北板块，开发不久，居民区居多，铺面空置率高，商业有待于进一步开发，人气不旺。环城北路与以南的中山路、人民路以五金建材经营为主。其中以解放街为中心，张府前巷、金玉巷、新安街、十字街等新开发的街道则以餐饮、服饰经营为主，市场潜力大。陈宅街、东街、西街、南街等与吴宁路交叉形成的商圈相对来说比较繁荣，业态分布广泛。振兴路则分为两端，以人民路为界线，以西服饰经营十分活跃起，以东则冷清，铺面空置率高

5、。振兴路以南多为居民小区，商业未成气候。商业金融业用地规划（1）丰富和完善老城区的商业设施，结合老城改造和市政府的搬迁，在原市政府周边用地规划大型商业设施，与原黉门广场周边商业设施一起构成老城区商业中心；积极改造西街、东街、吴宁路、解放路、南街等商业街道，形成“中”字形商业街区。（2）在高速公路连接线以西、东阳北江以北地块结合滨江公园设置市级商贸金融中心，既可以展示城市的新形象，又可以带动城市往东拓展。（3）城西分区商业设施位于世纪大道北侧带状分布，江北分区商业设施位于行政中心周边和铁路客运站周边，城东分区商业设施则在六石和李宅分

6、别设置。（4）加强旅游接待设施的建设，于文体中心区内新建旅游接待中心，切实提高东阳作为影视文化旅游基地的接待能力。（5）按照“大市场、大流通”的规划要求，在城西分区世纪大道北侧和高速公路连接线以东、东阳北江南侧设置两个专业市场区。其中城西分区的专业市场区是承接义乌小商品市场的产业转移，以建筑、建材、装饰用品为主。高速公路连接线以东的专业市场区则定位于东阳市域的生活资料、生产资料。25金华奥杰营销策划有限公司二、市区主要商业街分布状况吴宁路：【吴宁路评析】汽车西站至环城北路汽车西站为东阳长途交通门户，受西站影响，该段路中以餐饮住宿为

7、主，并以中低消费为主流，并辅以东阳特产零售商铺。环城北路交叉口至西街本街区无特色商业，受东站到环城北路段和西街到中山路段的商业影响，本段街区有一定数量的餐饮住宿和五金家电。西街至中山路段本街区业态比较单纯，以五金、零售和服饰为主，形成该业态原因：东阳商城的影响和原始五金聚集区中山路至南街本街区为吴宁路上最繁华的街区，以好乐多卖场为代表零售商业异常发达，以服饰为主，并发展出一定规模的购物配套，如餐饮银行等。南街至朝阳路段改街段西段受好乐多等零售业的影响，有一定的零售商业基础，东段受人民医院的影响，如花店、水果店等商铺比较集中朝阳路至

8、迎晖路25金华奥杰营销策划有限公司本街段受中国移动通信东阳分公司以及中国电信东阳分公司的影响，通讯器材及设备的销售具有一定的规模和数量。永乐手机卖场、苏宁手机卖场、大吉大手机等知名卖场皆集聚于此迎晖路至人民路段本街区受菜市场及中国电信的影响，通信和