上海虹桥商务区项目前期 定位报告

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1、一、项目解析1.1项目区位及指标条件解读虹桥商务区区位示意图虹桥商务区土地利用规划图嘉定区青浦区松江区闵行区中心城区项目概况区位：紧邻中心城区，虹桥商务区核心区北片区定位：以总部经济为核心，高端商务商贸，物流会展为特色；面积：总占地约68.3亩容积率：1.8商文/2.7商办文地块性质：办公、商业用地本地块核心区虹桥枢纽依托虹桥交通枢纽，现代化服务业集聚区中等体量，商办综合体1.1项目区位及指标条件解读地块基本信息地块编号10A-02A办公（下限）商业（下限）文化娱乐（上限）建筑面积-90836055比例-60%40%地块编号D12办公（下限）商业（上

2、限）文化娱乐（上限）建筑面积501123006720045比例50%30%20%地下商业：上限40000万㎡单位：㎡项目四至：北至润虹路、南至扬虹路、东至申虹路、西至申长路由兴虹路分为10A-02A、12A-01A两幅地块其中10A-02A占地8410㎡，建面15138㎡，容积率1.8其中12A-01A占地37120㎡，建面100224㎡，容积率2.7地下商业面积约40000㎡地块现状实景照片润虹路虹兴路路路申长申虹路路虹扬申贵1.1项目区位及指标条件解读地块四至环境实地调研发现，地块尚未整平，且杂草丛生。东侧：申虹路；已通车，双向2车道，以东为商办

3、属性储备用地，未平整，现状存在建筑；南侧：扬虹路（扬虹路高架）；已通车，双向8车道，车况较好，扬虹路高架向西连接菘泽高架和嘉闵高架，往东可直接通往虹桥火车站和虹桥机场。扬虹路以南为核心区一期规划范围，现状多幅已出让地块均未动工；西侧：申长路；已通车，双向8车道，以西为目前挂牌地块，现状未平整；北侧：润虹路；双向4车道，已通车，以北为储备用地中部：兴虹路；双向4车道，已通车，属于城市支路能级；地块被行政道路分隔为两幅独立地块润虹路虹兴路路路申长申虹路路虹扬申贵申虹路现状申长路现状兴虹路现状1.2项目区域规划及发展特征分析规划范围虹桥综合交通枢纽地处长宁

4、区与闵行华漕镇交界处，规划占地26.34平方公里，由外环线—A9—铁路外环线—北翟路围合而成。虹桥枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区，即北至Ａ11，西至A5。这两个区域面积相加，约86平方公里，涉及到闵行、长宁、青浦、嘉定四个区。枢纽区域内规划有机场、铁路、轨道交通、磁悬浮等多种交通模式规划定位以交通枢纽为特征，成为长三角重要的城市网络节点，以国内交流为特色，服务长三角、服务全国，以现代服务业为重点，成为上海重要的现代服务业集聚区之一功能定位为面向长三角的综合交通枢纽和区域商务中心1.2项目区域规划及发展特征分析开发进度核心区一期于

5、2010年二季度启动开发，建筑体量达167万㎡，土地供应周期一年，出让基本完成，区域突出低碳设计和商务社区的规划理念。北片区及南片区目前已有3幅经营性用地推出，暂无地块成交。规划面积及体量总范围：86平方公里虹桥商务区：26.3平方公里商务区核心区：4.7平方公里核心区一期：1.4平方公里；商办体量约167万㎡；北片区：1.44平方公里；商办体量约125万㎡；南片区：0.8平方公里；商办体量约17万㎡；北片区核心区一期南片区大体量商办规划易形成集聚效应，规划利好市场去化存在压力，同质化严重1.3项目对外交通条件利弊分析虹桥综合枢纽规划有机场、铁路、轨

6、道交通、磁悬浮等多种交通模式，设置有公交枢纽、高速巴士枢纽等设施，此外还将建设多条配套疏散道路。1、机场虹桥机场除了原来的东航站楼之外，此次扩建工程中新增加的西航站楼、第二跑道于2009年底完成竣工和初验，已于2010年世博会前投入正常使用。虹桥机场扩建完成后仍然定位为国内航空枢纽，以国内航班为主，保留少量日韩航线，国际航线依旧安排在门户型枢纽——浦东国际机场；但未来旅客可在虹桥机场办理浦东机场的登机手续。2、铁路枢纽交通核中的铁路客站，设计为30股道、16站台，规划有京沪高铁、沪宁城际铁路、沪杭客运专线、沪杭城际铁路等线路。根据规划，未来虹桥站主要

7、负责高速铁路旅客的出行，而上海站、上海南站则主要为普速列车旅客提供服务.根据设计目标，虹桥机场东、西航站区规划近期满足年旅客吞吐量3000万人次，终端目标4000万人次/年。1.3项目对外交通条件利弊分析3、轨道交通虹桥综合枢纽地区，规划有4条轨道交通线路，分别为轨交2号线、10号线、17号线和20号线（青浦线）。2号线轨道交通2号线目前从长宁区淞虹路站到浦东张江高科站，2010年3月已通车。10号线10号线一期由新江湾城站至虹桥火车站，同时在龙溪路站分出航华支线，抵达航华新村站。10号线一期已于2011年3月开通。10号线二期将由新江湾城站延伸至外

8、高桥，列入了轨道交通2010-2020年建设计划，目前则没有确切的时间表。17号线17号线将从虹桥火车站起，