2013上海中原虹桥金鹰项目前期策划报告

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1、2013上海中原虹桥金鹰项目前期策划报告中原项目一部事业二部2013年1月20日上海虹桥金鹰项目前期策划报告建议报告的思路本次报告主要是在充分分析项目本体及周边区域的基础上,结合目前市场研究的基础上，总结提炼项目的具体定位,并对本项目产品提出相应的规划建议第二步:市场研究及项目发展第一步:本体认知及区域分析OutlineMaincontentConclusion通过细分市场研究以及客户访谈，找出区域市场的特点及区域客户需求因素,引导出项目的发展方向项目本体认知大虹桥发展认知板块发展认知通过对项目本体的基础条件分析，寻找本项目自身的优劣条件以及市场机遇。第三步:项目产品建议结合市场机遇和本项目

2、自身的研究，对项目的未来规划提出切合实际的建议.*全市公寓及别墅市场研究区域内公寓及别墅市场研究区域内二手市场研究区域内客户研究项目公寓类产品建议项目别墅类产品建议项目定位报告提纲目录*PART1：项目本体分析PART2：区域发展认知PART3：市场成交研究PART4：项目产品建议PART1项目本体分析*宗地认知地块虹中路华光路程家桥路华光路（虹中路东侧）华光路（虹中路西侧）虹中路(两车道)程家桥支路地块现状地块现状项目地块形状相对不规整，西侧地块有大量未拆迁的棚居住户;项目地块周边道路较少且较为狭窄，交通拥挤，交通通达性较差;程家桥支路ADB程家桥路程家桥支路红松路虹中路华光路合川路E产品

3、信息认知A地块为12+1住宅用地，建面1.77万方，B地块为3层住宅用地，建面0.93万方，D地块为12层住宅用地，总建面2.84万方;E地块预计2014年最先推出,其中可售有18栋(280-340平米)联排别墅和150套(90-120平米)的公寓住宅A地块东至合川路（规划中），西至地块边界，南至程家桥路（规划中），北至地块边界;A地块规划为大面积公寓住宅，占地面积6155㎡，总建面1.77万方B地块东至规划中的合川路（规划中），西至地块边界，南至地块边界，北至程家桥路（规划中），B地块为3层别墅住宅，占地面积6064㎡，总建面0.93万方D地块东至虹中路，西至合川路（规划中），南至华光路（

4、规划中），北至地块边界;D地块规划为12层公寓住宅，占地面积8465㎡，总建面2.84万方E地块东至虹中路，西至合川路（规划中），南至程家桥支路，北至华光路(规划中)，E地块为最先推出地块,其中可售的有18栋(280-340平米)联排别墅和150套(90-120平米)公寓住宅PART2区域发展认知*板块认知金虹桥，闵行最接近市中心的板块，与徐汇和长宁两区接壤，拥有靠近徐家汇和古北新区的地理优势。四至：东至宋园路，西到虹中路，南到吴中路，北至延安西路古羊路交通：地铁9、10号线贯穿而过；坐享中环、内环、延安高架等多条快速道路,交通发达区域特征：区域内居住着一定数量的日、韩、港澳台籍人士，商业设

5、施、教育生活配套成熟,国际化氛围浓厚上海南站5公里集交通便利、繁华商业、高档居住区于一身沪渝高速延安高架外环高速中环路10号线9号线市中心10公里古北国际社区1.5公里徐泾、赵巷别墅区徐家汇商圈5公里虹桥枢纽3公里本案金虹桥板块大虹桥辐射范围大虹桥内涵是一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。其对外，以交通枢纽为核心，构建为长三角的关键性节点；其对上海，大虹桥则承担整合上海西部空间的历史重任，是上海国家战略的重要补充；大虹桥综合性定位“大虹桥”空间范围确定为虹桥综合枢纽周边的商务产业相对聚集的范围。内圈为大虹桥商务区：总用地面积约26.3平方公里。外圈为商务拓展区：虹桥

6、枢纽周边约60平方公里的区域规划为虹桥商务功能拓展区.世界级交通枢纽：大虹桥涵盖有飞机、高铁、磁浮、城际列车、长途高速巴士、城市公交等车站，还有轨道交通2号线、轨交5号线、轨交10号线、轨交17号线，在枢纽周边已有沪青平高速公路和环西一大道的基础上，规划增加了“一纵三横”快速路。中虹桥片区——商务高端区：主要指直接接受枢纽辐射而形成的5公里核心影响圈层；面向长三角的综合商务服务中心（RBD）。将成为商务办公、金融贸易、休闲商业、教育等功能的综合性载体。东虹桥片区——商务提升区：主要指虹桥枢纽向东沿地铁2号线轴向延伸形成地区；是“大虹桥”现代服务业拓展轴的重要载体；北虹桥片区——综合发展区：主

7、要指嘉定区的江桥地区这个片区将成为具有较强特色产业导向的、面向江苏地区、以园区式生产性服务业为特色，联动嘉定新城发展的重要区域服务性片区南虹桥片区——综合发展区：主要指闵行区的七宝地区、九亭地区西虹桥片区——商务成长区：主要指青浦区的徐泾、赵巷地区;面向苏南的商务成长区。大虹桥规划发展前后周边区域房价溢价发展07-12年金虹桥溢价195%07-12年华漕溢价115%07-12年七宝溢价128%07-12年西郊