长沙中鹰麓港项目前期策划报告

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1、中鹰·麓港项目前期策划前言9月15日，央行宣布今年以来第五次加息，利率为7.29%9月27日，第二套房贷首付提制四成，利率增长10%90/60政策限制了户型设计的空间与面积比例新的放贷政策，造成了投资者投资成本上升，投资风险增加，抑制了部分非刚性需求者与中小投机者；导致了开发商的财务成本加大，加速行业的兼并组合，让部分中小型开发商陷入生存困境；未来利率与政策的调整可能导致房地产消费“从量变到质变”的影响；面对政策与市场的挑战，本项目如何在过渡层面中而异军突起？中鹰·麓港一个城市的光荣与梦想天时、地利、人和一个项目的成功是有多个因素所决定的

2、，但是必须拥有以上三点才能奠定项目成功的基础，事半功倍，那本项目是否具备成功的先天基础呢？第一章项目资源分析——地利？地产巨鳄李嘉诚曾提到做房地产的关键因素“地段、地段，还是地段”，那本项目地段又具备什么特征？有何优势？适合做什么样的产品呢？一、项目基本指标二、项目SWOT分析一、项目基本指标规划总用地面积223367平米规划净用地面积167835平米总建筑基地面积32953平米总建筑面积654008平米酒店面积30000平米商业建筑面积28500平米住宅面积587863平米绿化率42.3％容积率3.5车位比1：1二、项目SWOT分析1、

3、优势：•地块面积较大且平整，整体布局与产品创新空间大。•位于麓南大学城滨江板块，自然景观和人文优势营造了良好的环境。•集山、水、洲等自然景观于一体，具备了绿色、山水、景观、健康等生态居住的全部要素，使项目拥有塑造高端楼盘的底蕴。•地处南二环和西二环相交处，交通便捷。•项目内部配套完善，有星级酒店、幼儿园、学校、高档会所等。2、劣势：•地块形状不太规则，给规划布局带来一定的难度。•地势低洼，与道路、河堤风光带落差大。•项目位于二环的立交桥侧，要兼顾内部与城市交通，交通组织设计难。•地块内有多个承载跨江电网的高压塔，对项目整体布局与产生影响。

4、•潇湘南路沿江风光带还未修建，车流量比较大，路面与环境较乱。•混泥土、沙石厂，严重破坏了靳江生态与区域整体环境。3、机会：•滨江项目逐渐成为时尚生活的象征，被越来越多的消费者所追捧。•长沙房市风生水起，房价连续攀升，预计未来几年价格持续增长。•湘江将在香炉洲修建大坝，整体水位将抬高6米，使水面更加宽阔。•政府大力修建沿江风光带，治理改善“湘江、靳江”的流域环境，提升了本项目的外围景观。4、威胁：•受政府的宏观调控与政策影响。•新河三角洲、湘江东岸以及河西滨江板块的潜在项目给本案带来的冲击。总结：项目集山、水、人文等景观资源于一体、自然环境

5、优越，交通便利，犹如一块尚未雕琢的璞玉，只需对“湘江、靳江”流域的生态资源加以整治、保护，本案完全具备豪宅开发的地理条件。地利、人和？优越的地理条件还需要人去创造，再好的项目只有通过优秀的合作团队才可能将最美的一面展现给客户。那项目开发商是否具备优秀的团队与开发豪宅的实力呢？第二章开发商资源分析1、开发商先后开发过路易凯旋宫、凯旋华庭、中环凯旋宫等具有德国品质的精品项目，具备了打造高档地标性社区的成功经验。2、资源丰富，拥有与德国、澳大利亚、美国、香港等一系列国际知名公司的合作经验，能通过优秀的合作伙伴打造优质的产品。3、开发商高层都具备

6、海外的生活与工作经验，带来了国外新开发理念、居住理念以及新技术等，为项目的成功运营奠定了基础。4、本项目属于本土与外来开发商的合作项目，开发商本土资源比较广。总结：开发商不仅拥有一流的国际合作团队与海外背景的优秀运营商，同时还具备开发德式品质大宅的经验，拥有现成的德国合作团队，如果结合本土优秀的智囊服务机构，那势必可以在长沙掀起一股德式品质豪宅的浪潮。地利、人和、天时？优越的资源环境与优秀的合作团队为项目打造德国品质豪宅典范奠定了坚实的基础，但是一个项目的成败往往是由市场所决定。那长沙市场是否具备豪宅消费基础？面临哪些竞争？能否实现销售？

7、第三章市场探索一、长沙大环境是否支持？城市发展潜力分析长沙地产发展现状与趋势长沙消费水平分析二、区域板块是否支持？板块特征与发展潜力三、市场中所存在的竞争板块竞争分析未来潜在的项目竞争现有项目的同质风格竞争现有项目价格竞争客户来源分析长沙大环境是否支持？一、城市发展潜力分析1、长沙城市空间外溢加速，发展规模化，城市化长沙城市空间开始迅速向外扩张，至2020年城市规划区将扩大到2890平方公里城市空间结构为“一主二次四组团”。长沙市的总人口将达到688万人，人均城市建设用地将达到115平方米，城镇化水平直趋70%。2、城市地位与城市功能提升

8、，向国际化迈进随着经济的发展，泛珠三角合作等系列经济合作提升了长沙区位优势，全球一体化趋势和中部崛起战略，为长沙带来无限商机，城市地位与能级正在不断升级，将逐步建设成为我国中部地区的区域性现代