易居前期定位中新生态城1A地块市场定位课件.ppt

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1、中新生态城投资公司2010.9.1中新生态城1A地块市场定位研究生态城在天津市场的区域价值所在？滨海新区市场竞争环境与本项目竞争机会所在？本项目可吸引的客户及面临的竞争？本案市场占位？产品价值塑造体系？本土落地必须要回答的四个重点问题：核心卖点挖掘滨海新区市场分析产品细分客户需求分析本案市场占位与产品价值点塑造报告框架生态城价值分析市场机会分析代表项目研究竞争圈层分析客群分析潜在客群结构PART1生态城价值潜力分析宏观背景生态城属性与核心价值生态城开发前景和核心卖点虽然受到了经济危机的影响，但天津经济仍然保持了快速的增长，天津GDP增速已达到16.5%，可以看出:优势政策环境支持下的天津经济，

2、抗风险性较强房地产市场进入飞速发展阶段天津GDP走势GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展04-09年天津GDP走势变化情况城市化水平及人均可支配收入天津城市化进程正处于发展中期，未来仍有较大的发展潜力与空间,潜在购买人群基数可观。人均可支配收入的大幅持续攀升，对消费者的现实购买力与预期购买力具有较大的支撑。随着城市化进程，城镇人口增加、人均可支配收入的递增，必然拉动房地产市场上扬。固定资产投资固定资产投资增势强劲，是拉动天津经济的主要引擎；在08年弱势之下，房地产投资仍出现加速提升；行业处于上升周期，未来预期

3、仍然向好。03-08年天津社会固定资产投资走势近几年，天津市固定资产投资增势强劲。2009年全社会固定资产投资突破5000亿元，达到5006.32亿元，增长47.1%。03-08年天津房地产开发投资额走势天津市房地产开发投资额呈现上扬态势，其中，从2006年至2009年增长强劲，从趋势看目前仍处于上升周期。生态城的开发价值在哪里？宏观经济向好，第三产业高速发展，高知高收入人口导入促进房地产市场扩容；滨海合并，区域价值兑现，政策支持力度持续；“十大战役”开发热度空前高涨，房企快速涌入；距天津中心城区45公里90-120分钟车程距北京150公里90-180分钟车程距唐山50公里90-120分钟程距

4、滨海新区核心区15公里20-30分钟车程距滨海国际机场40公里40-60分钟车程距天津港20公里20-30分钟车程北京唐山东临北疆电厂循环经济示范区北接汉沽老城西南为滨海新区核心区选址具有良好的城市和产业依托中新生态城中新生态城区位唐津高速京津唐高速京津高速津滨快速塘汉快速津塘二线中新生态城北京方向——京津、京津唐高速唐山方向——京津唐、唐津高速秦皇岛方向——津秦客运专线（高速铁路），在汉沽设有车站，距生态城项目约4公里中心城区方向——津滨快速、津塘二线、京津唐高速、津汉快速、津滨轻轨滨海新区核心区方向——塘汉快速、中央大道、海滨大道津汉快速中新生态城交通路线天津生态城区域优势明显，位于中国国

5、家发展的重要的战略区域。作为中国天津滨海新区的重要组成部分，享有国家综合配套改革试验区先行先试、改革创新的政策优势。通往周边城市、区域交通路线丰富，通达性较好，地域的升值潜力巨大。但目前，中心城区与滨海新区进入生态城的交通过于依赖彩虹大桥，短时间内区域交通状况不甚理想。规模：规划面积为30平方公里建设用地约为25平方公里规划常住人口控制在35万人10-15年时间建成空间结构：一轴三心四片一岛三水六廊城市中心城市次中心城市次中心生态谷蓟运河蓟运河故道形成由生态谷、生态廊道和湿地、水系构成的复合生态系统，打造生态宜居的花园之城。区域整体现状剖析——生态城规模与空间结构启动污水库的底泥、水体及蓟运河

6、、蓟运河故道水体的治理工作，变污水库为清净湖。通过对开放空间景观进行布局设计，打造现代、生态、亲水的城市景观，逐步形成“一谷两园四堤”的景观布局。区域整体现状剖析——生态环境体系生态景观自然湿地资源循环体系——生态城以节水为核心，建立循环利用体系，并建设城市直饮水工程。节能——生态城注重产业节能、建筑节能和交通节能，积极开发应用风能、太阳能、地热、生物质能等可再生能源，构建清洁、安全、高效、可持续的能源供应系统和服务体系，建设节能型城市。区域整体现状剖析——生态城资源能源利用体系生态城借鉴新加坡“邻里单元”的理念，设计构成生态细胞、生态社区、生态片区3级的“生态社区模式”。建设社区中心，保证居

7、民在500米范围内获得各类日常服务。绿地率不低于40%，政策性住房比例不低于20％。生态细胞生态社区生态片区由生态细胞、生态片区、生态片区组成的生态社区模式区域居住环境——生态城宜居社区体系建成的生态城中将不会出现锅炉、烟囱，冬季取暖的热量和夏季空调的供给都将来自于太阳能、风能、地热等，屋顶的自然光可以通过导管导入地下车库用来照明。建立覆盖全城的慢行交通网络，实现人车分离、机非分离。在适宜的步行范