精品文案-易居2009年上海万源城C街坊前期定位报告

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1、城开/上海万源城C街坊前期定位报告（汇报稿）E-HOUSECHINA/200903市中心高端住宅的“外溢理论”郊区资源型别墅客户“进城理论”项目自身的高端机会点挖掘高档住宅市场研究报告目录框架市场成交分析未来供应分析总结与启示1高档住宅宏观市场分析高档住宅市场特征分析分布特征总价特征产品特征总结与启示城市高端公寓客户需求方向研究区域公寓客户衍变方向研究城市低密度客户需求方向研究浦东星河湾竞争分析大华清水湾竞争分析仁恒河滨城案例分析上海滩花园案例分析竞品及典型案例分析2项目定位物业初步建议6本项目地块分析与C街坊物业选型案例产品分析与产品建议备选方案建议

2、客户专题研究3高端住宅区域发展研究4项目总体定位背景研究项目定位推导方案一：高密度公寓社区方案二：低密度别墅社区方案三：混合型社区项目市场定位研究5高档住宅市场研究高端住宅宏观市场分析高端住宅市场特征分析高档住宅宏观市场分析/总结上海高端公寓主要集中在内环内的核心地段，中环附近逐步崛起上海市以内环内的稀缺地段作为卖点的豪宅还是主流，随着城市的逐级内扩，也有部分中环附近的区域按照整体区域豪宅化的开发思路，经过多年的耕耘，也逐步跻身上海市豪宅之林。随着更多豪宅区域的崛起，三房和四房将成为上海高端公寓市场的绝对主力上海高端公寓市场受到宏观经济的影响较小，并表

3、现出良好的抗跌性上海高端公寓市场的份额在2008年稳步提升，成交的单价也明显的提升，受到宏观经济的影响较小，表现出良好的抗跌性。124稀缺地段项目逐渐减少，中环线附近的成长型豪宅区域成为未来豪宅的集中供应区2009年的市场供应主要以内环内的稀缺项目为主，中长期的供应将会出现部分中环附近的高端项目（例如：新江湾城），更多的非传统区域将会逐步面市，接受市场的考验。3预估未来450万以上的高端公寓市场将会处于供求基本平衡状态其中450-750万和1000万级豪宅市场较为健康，供需平衡；750-1000万级公寓供应较少，成交量也一般，需要一定的市场培养，才能让

4、夹心层总价段的公寓得到市场的认可。5高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1在经济风暴影响下，上海高端公寓市场的比重进一步提升，表现出较好的市场抗跌性。2005年2006年2007年2008年商品公寓住宅成交量1401421013328297175633707473140套总价450万以上成交量357686345035541478449089450万以上比重占总量比重2.39%2.08%2.59%5.04%2008年受到宏观经济的影响，450万以上的高端公寓的年均成交量依旧维持在45万平方米左右；单套总价在450万以上的住宅比重呈现逐年提升的趋势，中高端公

5、寓市场受到宏观经济的影响较小，在2008年达到5.04%；在450万－750万总价段的公寓成交比重一直保持在60％上下，成为中高端公寓市场的中坚力量；×数据来源：易居（中国）CRIC2005-2008年上海公寓市场成交数据（单位：平方米）2008年上海市场总价450万以上公寓市场成交结构（按总价段分）高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1高端公寓的单价也未收到宏观经济的影响，表现出较好的增值和保值性；基本保持了价格稳步上扬的态势，尤其是1000万以上的公寓市场单价上升幅度最明显。三个总价段的价格梯度明显，均价分别在2万/平方米，3万/平方米，5万/平方米

6、左右浮动；1000万以上的顶级豪宅08年价格呈现大幅反弹趋势，由于此类产品市场容量非常有限，其价格的走势表现非常坚挺；1000万以下各价格段成交均价在07年的基础上保持稳步攀升的格局，显示这部分高端项目价格受整体宏观调控的影响很小；上海市场450万以上高端公寓成交均价走势单位：元/平方米高档住宅宏观市场分析/市场成交分析1成交套数并未受到宏观经济影响，维持在了较为稳定的高位，其成交面积250平方以下为高端公寓为主，250-350平方米次之。面积段/总价段450万-750万750万-1000万大于1000万合计2007年2008年2007年2008年20

7、07年2008年2007年2008年小于180㎡616118219554436391280180㎡-250㎡5944322521193291878642250㎡-350㎡2811008458226157591315350㎡-500㎡293212664011645500㎡-800㎡1050587647合计1512171738123438633822882289上海市450万以上级的公寓年成交套数基本稳定，高端公寓市场受到宏观经济面的影响较小，市场较为健康，并未出现大起大落的局面。350平方米以下户型的成交比例始终维持在九成以上，并有进一步提升的趋势；20

8、08年450万－750万总价段中，180平方米以下面积段成交量同比大幅增加，递增近100％，平