易居精品-海宁集团长沙海宁皮革城项目定位策略报告完全版

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1、[易居中国]长沙金岳房屋销售有限公司【海宁皮革城项目】定位策略建议（一）序受融海宁集团的委托，我司对海宁集团下属所提供的地块，有目的、有针对性地进行了前期的市场分析工作，分析报告结合土地自身情况及市场现状，并结合开发方所提设想进行了相关分析。为地块的运营提供建设性意见。项目、市场状况项目研判项目产品线定位建议项目定位项目发展建议产品规划湘浙经济对比附件思考路径简述1全案分析框架项目分析项目自身项目研判区域市场住宅市场商业市场项目研判234附件项目定位建议产品规划建议项目资源分析区域市场分析住宅市场商业市场项目研判项目分析武广客运站体育新城本

2、案项目位于新南城板块，与长沙中心区的直线距离约10公里，在行政区划上属于雨花区，潜在置业者的心理属于正在开发中的未来城区。现代城市的发展定律是居住区向城市外围辐射，因此本案的区位优势却显露无遗处于城市规划中居住区的“核心地带”。地块概况地块范围：位于长沙市雨花区黎托乡，东、南临黎托村土地，西邻黎托村、粟塘村土地，北邻湖南长沙文化产业园发展公司规划用地。土地性质：住宅，商业用地土地状况：未拆迁土地面积：宗地总面积212482.03㎡地块容积率：住宅＜3.0;商业＜4.5地块基本信息：北南西东地块现场周边实际情况本案地块所在区域特性地块所在区域

3、为长沙市重点发展区域。目前区域内所开发楼盘基本集中在体育新城周围成点状分布。地块周边环境地块西南侧为国中新城。地块现阶段周边休闲娱乐和餐饮配套资源极其匮乏，弥补本区域的不足还需时日。地块形状及表面情况：地块形状较为规整，面积能得到充分利用，紧挨地块东侧的京珠高速将会是本项目最大的一个潜在影响源。地块基本信息分析：地块地理性质决定了其项目收益能得到保障；地块周边大型楼盘林立，其地块价值体现将会随着区域的整体提升而进步攀升。项目地块交通状况地块环临交通地块东侧为京珠高速，地块周边道路基础设施建设相当完善，但其公共交通不发达。地块区域主要道路地块

4、现区域主要道路依靠劳动东路，长沙大道。此两条路均为市级主干道交通优势张现，因此能对本地块起到有效的支撑。长沙大道劳动东路项目分析项目资源分析区域市场分析住宅市场商业市场项目研判本案体育新城边缘生活区——该区域以绿城·桂花城为带动楼盘，其品质得到提高，该区域紧贴长沙大道，处在体育新城与市中心的交接地带，随着体育新城板块的日益繁荣，以及市中心与体育新城的交接，其必然也会发展起来。体育新城高尚住宅生活区——该区域是受体育新城和一馆三中心影响最大的区域，其发展速度也是最快的，众多开发商的追逐，市场的高度认可，充分体现了出这些特征。这些也是城市规划合

5、理扩张的必然结果。体育新城政务生活中心区——该区域主要为雨花区政府所在地，政务功能相当明显，目前开发程度比较低，位置比较偏，但路网建设正逐步到位，市政配套尚需较长时间完善，其发展前景值得关注。区位/交通/配套/环境区位/交通/配套/环境浏阳河雨花区武广专线火车站本案东塘2.9KM3KM1KM3.3KM汽车东站本案位于劳动东路与沙湾路交汇处，处于体育新城板块，是雨花区的热点，03年五城会场馆，地理位置优越，交通便利，距市中心直线距离3公里，距黄花机场18.5公里，距株洲、湘潭均为40公里，有利于资源共享，对两型社会的发展将有极大的促进作用。区

6、域内规划建设大型体育场和一馆三中心、酒店公寓、金融商贸中心、运动员村等。项目有着得天独厚的区位优势，是长沙市的东南门户，占据了长沙市东南两个方向出城口的主通道，有足够的发展空间和广阔的发展前景。区域的升值前景非常可观。区位/交通/配套/环境东二环劳动东路万家丽路武广专线火车站长沙大道本案人民路浏阳河大桥圭塘河大桥汽车东站京珠高速本案所在区域路网呈三纵三横分布，东西主干道劳动东路直接与本案相临。距离火车站直线距离3公里，距离汽车东站直线仅2.9公里，距离建设中的武广专线仅1公里。项目目前可以通过16、121、148、160等公交线路到达，路网

7、发达，但交通不便，属于南城路网核心覆盖区域。加上武广专线长沙站未来的规划，片区内居民的出行相当方面，与之相对应的时间成本及交通成本亦随之降低。区位/交通/配套/环境火车站商圈万家丽路华雅高尔夫高桥商圈马王堆商圈市一中华夏学校德雅医院本案体育文化休闲公园黎托商圈万家丽沃尔玛市二十六中一馆三中心浏阳河风光带“体育新城”板块的形成和发展，成为长沙房地产业的一大特色区域。高桥、黎托商圈，以及众多高档楼盘的集群效应，使区域无论是市政配套还是生活配套的上升速度都是其他区域所难以比拟的。区域以绿城·桂花城为带动楼盘，其品质得到提高，随着体育新城板块的日益

8、繁荣，以及市中心与体育新城的交接，围绕着区域高档住宅开发，伴生了上河国际的商业配套、华雅高尔夫的星级酒店配套、四通八达的路网配套和日益完善的公交系统。圭塘河风光带的配套即将动工，