长沙海宁皮革城项目定位策略报告易居中国经典版(220P)二.ppt

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1、[易居中国]长沙金岳房屋销售有限公司【海宁皮革城项目】定位策略建议（二）商业模式商铺形式商铺面积段选择社区型商业模式的人数比例较大。选择独立商铺的人数比例较大。选择商铺的面积段集中在30-70平米之间。以独立商铺为主，商铺面积段划分为30-70平米的社区型商业。该沿街商铺体量２－３万方为宜。从对经营户的分析得出的商业定位主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE项目整体定位项目资源划分商业功能产品商务功能产品酒店皮革城沿街商铺OFFICE酒店12本项目商务功能产品提出以下建议：主体商业街区商业地产住宅地产OFFICE项目整体定位项目资源划分商业功能产品商务

2、功能产品酒店皮革城沿街商铺我们先来看看OFFICE市场状况通过对整体市场的分析寻找答案——我们要不要做OFFICE？1、九十年代初的萌发期：这一阶段写字楼市场尚未成熟，大部分产品与真正的写字楼差距较远。2、九十年代末的成长：顺应当时大中型企业的需求，优良的硬件设施以及完善的物业管理服务在以银华大厦等为代表的楼盘中得到了体现。3、千禧年初的创新——SOHO商住的时代。4、2002-2004年：酒店式公寓席卷星城。5、2005年以来：步入高档专业写字楼时代，向国际化大都市看齐。长沙写字楼市场发展阶段1、区域布局特征（1）沿市区三横两纵5条主干道呈“日”字形分

3、布。（2）在不同区域形成各具特色的商圈。2、规模特征其单体建筑规模一般在30000㎡-70000㎡左右。这主要因为政府在土地出让时严格控制了市中心地段。长沙写字楼市场发展特征项目名称交付时间总层数总套数空置率租金（元/平方米/天）恒隆国际大厦20052818216.4%2.2联合商厦19983314230%1.4平和堂1998地上28层1893.2%2.4蓝色地标2003162534%2.3三重大厦20023010450%1.2华侨大厦1998313243%1.1新世纪大厦20052034014.7%1.8新时空NO12005291199.2%1.2佳天

4、国际20072923075%1.7名汇达商住楼200212724.2%1.15维一星城2005312640.4%1.7保利文化大厦20052730510%2.2海东青大厦20002820035%0.9和府20012932430%0.92财富中心20023230020%0.88建鸿达现代城20042826412%1.7第一大道20041624011%2.4顺天国际财富2002342074.3%2.8在售、售罄写字楼项目名称总套数主力面积段销售均价销售率湘域中央19240-80平方米7000100%华美欧143120-140平方米750078%标志·麓谷坐标

5、18980-160平方米3800100%标志·长沙商务中心118145平方米680048%中天广场36495-190平方米750095%汇富中心147128-170平方米560090%定王大厦312138平方米720095%岳麓一号36246-482平方米580064%1、产品发展趋势：（1）人性化及网络化受到广泛关注办公空间室内设计的最大目标就是要为员工创造一个舒适、方便、卫生、安全、高效的工作环境，以便更大限度地提高员工的工作效率。这一目标在当前商业竞争日益激烈的情况下显得更加重要。（2）服务设施综合配套化日趋重要高档写字楼之间的竞争已经从单纯比造价

6、、比高度，向比配套、比服务、比管理方面倾斜，这同样也是发达国家高档写字楼发展的一个重要趋势。（3）总部写字楼模式发展迅猛传统写字楼宣传企业形象的能力较弱，而总部型写字楼的发展标志着写字楼地产中一种新趋势的出现—写字楼从表现公司群体形象转变为表现公司个体形象。（4）生态节能型写字楼为未来发展主方向在全球范围内，建筑生态智能化有两大发展趋势：一是调动一切技术构造手段，达到低能耗、减少污染并可持续性发展的目标；二是在深入研究室内热功环境(光、声、热、气流等)和人体工程学(人体对环境生理、心理的反映)的基础上，创造健康舒适而高效的居住空间。长沙写字楼发展趋势2、

7、区域发展趋势：目前长沙写字楼主要集中在CBD区域及周边，但随着星城南拓，省府南迁，经济中心将发生南移。在东塘商圈和体育新城、天心生态新城等新兴城区，经济发展动力强劲，未来几年长沙的写字楼市场的激烈竞争场景也将在劳动路以及湘府路沿线精彩上演。新火车站新市政府新省政府3、套型设计及消费特征（1）套型建筑面积区间差距很大，从30平米到2000平米的套型都有。（2）中小企业或民营企业偏好小面积的中低档写字楼作为过渡，而逐步向中高档写字楼迁移。大型企业或国有企业则通常会选择整层买断或自建商务楼来满足办公的需求。4、硬件配套特征以办公户数：停车位按照1：0.9的比例

8、设置停车位，基本能满足写字楼停车的需要。电梯普遍采用进口品牌电梯，电梯数量也增多