2012年苏州相城隆湖置业前期产品定位报告-金丰易居104p

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1、相城隆湖置业前期产品定位报告Shanghai.china.2012政策主要内容执行日期执行情况限价市区新建住房成交均价同比增幅低于今年全市地区生产总值和市区居民人均可支配收入的增幅，预计房价增长速度控制在12%以内。2011年4月11日限贷首套房贷首付比例认定面积大幅降低，二套房贷款利率上浮，停止第三套及以上房贷；政策效应：限贷政策同样增加了再次购房成本。2011年1月26日限购政策效应：限制房价过快上涨，控制本地及外来购房套数2011年3月2日提税对个人购买不足5年转手交易的，统一按销售收入全额

2、征收税2010年10月12日加息政策央行连续六次加息，上调总计1.5个百分点，政策效应：货币紧缩政策将严格控制房贷下发，开发商资金链将严重收紧，购房者因放贷困难造成购买力不足2011年4月17日苏州现行调控政策：【政策性市场认知】从当前行业调控的三大手段来看（财税、金融、行政），行政性的限购措施影响最大，其次为金融，综合国内国际的经济形势来看，2012年尤其是上半年限购解除的可能性极小，但持续紧缩的金融环境相较2011年会有适度的宽松：观点一：苏州调控与全国市场同步，2012年政策调控主基调难变，

3、限购、限贷解除可能性小只是增加成本，并非关闭门槛二线城市房价走势【政策性市场认知】二线城市中，杭州市场表现反差明显，由于前期市场非理性增加明显，调控期间，价格回落显著其余二线城市，市场发展较为平稳，调控期内，价格反差不大观点二：苏州整体楼市相对其他一，二线城市，波动略小；杭州前期的大起带来后期的大落1.15:11.08:1苏州市场整体供求结构较为良好，供应略高于去化，整体楼市走势较高，市场保持较为良性今年前十月市场虽然受市场调控，但整体去化依然高于去年，表明市场受政策调控影响较小观点三：苏州供求结

4、构相对稳定，供略大于求的态势仍将延续；【政策性市场认知】观点四：我司对苏州市场保持谨慎乐观，但2012年市场在调控的持续中仍然趋紧！万平米元/平米限购政策期市场需求稳定，并非存在某一阶段购买力骤降的情况供应略大于需求，市场竞争稍许激烈，市场对产品提出较高要求价格处于规律性波动阶段，市场均价控制在10000-11000元之间【政策性市场认知】上海地区龙湖郦城、中海御景熙案、绿地秋霞坊等项目领跌20-30%。统计局公布10月70个大中城市房价数据。新建商品房环比价格下跌的城市为34个，其中，一线城市环

5、比全面下降，降价潮同时蔓延至二三线城市。业内人士预期，房价拐点正在逐步确立。在11月苏州百盘价格调研中，共有15盘降价，环比增3个，最高降幅达到5000元/平米。至九月份以来，苏州共计有32盘已经出现了集体降价的行为，其中园区占比达到54%，相城降价有限。从个案观察，随着年底开发商对资金要求较高，部分楼盘已出现促销降价行为降价各案集中在园区内，相城比重极少；【苏州楼市市场认知】2010年2011年10年全年别墅成交量1200余套11年1-10月全市别墅成交1000余套苏州历来是休闲城市，别墅作为一

6、种生活方式的代表，不仅苏州本地人喜欢购置，同时也受到上海等地的有钱人的青睐。作为一个山水城市，苏州几大湖的规划与发展以及交通的日益发达，都成为人们日益青睐苏州别墅的原因。虽然在2011限购限贷的调控大环境下，别墅市场受到一定的冲击，但凭借其资源的稀缺性，以及良好的保值增值能力，别墅的整体成交并未受到太大的冲击。现如今，苏州的高端市场可谓是“百花齐放”，从传统的太湖板块一枝独秀，到园区双湖、新双湖的鼎立9-10月相城区别墅去化：71套相城区总住宅去化：209套44%目前苏州楼市别墅的成交表现要优于公

7、寓类产品【苏州楼市市场认知】10月市场去化面积区分别墅类产品在目前的政策环境下，较受市场欢迎的公寓面积段为90平米以下户型标准两房与标准三房为目前市场主流需求，其中90平米以下面积段最受市场认可【苏州楼市市场认知】苏州各区价格表现相城区整体价格箱体在苏州内所属最低的区域，也是价格泡沫相对少的板块排行项目名称区域板块开发公司销售面积销售套数1中海国际社区工业园区园区东沙湖中海发展（苏州）有限公司22041.652122东方维罗纳工业园区园区青剑湖中新苏州工业园区置地有限公司12890.531513弘

8、景湾工业园区园区胜浦苏州大东方房地产开发有限公司10085.51164华园星城工业园区园区青剑湖苏州工业园区华园恒升置业有限公司9212.451045合景峰汇相城区相城区核心苏州市合景房地产开发有限公司8970.21726九龙仓时代上城工业园区园区东沙湖苏州高龙房产发展有限公司8396.23707新城金郡吴中区吴中区越溪苏州新城创佳置业有限公司7766.29878旭辉上河郡高新区新区浒通苏州旭辉高科置业有限公司7759.14689永新秀郡高新区新区科技城苏州永新置地有限公司6985