精品文案-易居南宁东葛路项目整体定位及发展策略报告

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1、南宁东葛路项目整体定位及发展策略报告易居（中国）/克而瑞信息技术有限公司致：南宁联发置业有限公司项目定位背景1项目属性分析2市场价值研判3整体发展战略4项目整体定位5物业发展建议6报告总纲目项目限制条件核心问题界定客户目标项目定位背景定位背景/客户目标企业经营战略品牌化经营，提升企业竞争力积累房地产开发经验，奠定企业发展基础1项目开发战略项目开发周期项目利润目标快速开发，保证良性的现金流追求商业价值最大化，尽可能快速、全部出售234尽可能缩短周期，实现项目快速开发短期内实现利润最大化定位背景/项目限制条件用地面积：2

2、3239m2（使用权面积）容积率：≤5.3限高：不超100m建筑密度：≤25%绿地率：≥36%用地性质：商住用地最大计容建筑面积：123167m2形状地势：地势北高南低，落差约6米，形状类似直角梯形，临东葛路面窄，南北纵深长；地块现状：地块规模较小，原为军区办公用地，现正处于拆迁阶段，地面少量的长龄榕树可保留。123230m72m高低110m12372m定位背景/核心问题界定SSITUATION/情景公认事实存在某个问题采取了某项行动C=R1、R2COMPLICATION/冲突推动情景发展并引发矛盾知道解决的方法有人

3、提出一项解决方案行动未能奏效Q=如何从R1到R2QUESTION/疑问分析存在的问题我们如何实施解决方案该方案是否正确为什么没能奏效利用S-C-Q分析法深入分析开发目标（需要解决哪些问题方能实现开发企业的理想期望结果）Q：非期望结果---由特定情境导致的特定结果（项目开发按一般模式开发导致的结果）R1：期望结果---不喜欢某一结果，想得到其他结果（开发企业对项目开发的理想期望结果）R2：本项目所处中心城区板块，具备良好的地段和配套资源；地块的各项指标有了明确要求，缺少具备市场可行性的配比建议，特别是商业部分的开发体量

4、及定位。项目理解南宁房地产市场整体趋势较好，但目前市场存在明显的存量消化特征；中心城区板块土地资源日益稀缺，市民接收程度较高，具有一定的刚性需求。市场理解具有一定房地产开发领域的品牌知名度，资金实力雄厚；非常注重品质化开发；本项目为南宁市场开发的第二个项目。开发商理解定位背景/核心问题界定S：情境——项目背景事实和前提条件?XR1非期望结果—按常规发展的可能结果R2期望结果—不喜欢某一结果，想得到其它目标二者之间的矛盾需要我们去思考适合本项目的其他操作思路按照市场常规操作，本项目的市场前景堪忧，将不能实现期望的目标C

5、：R1与R2之间存在着的矛盾或冲突定位背景/核心问题界定本案面临核心问题是什么？如何解决？地块较小，规模受限，难以形成市场地位商业部分按常规操作，商业价值无法实现最大化成为中心城区板块的精品项目塑造项目竞争力，实现与中心城区板块其它项目的差异化充分挖掘商业价值，尽快实现商铺销售项目所在的区域价值应该如何挖掘？如何制定稳健的开发模式，实现项目利润保障？如何迎合潜在客户对产品的需求，以体现规划特色及产品特色？合理确定住宅与商业的体量和配比及项目的开发主题、模式和进程，从而实现整体土地价值提升和联发集团的最大收益？商业产品

6、应该怎么做？Q：实现从R1到R2必须要解决的核心问题及其分解定位背景/核心问题界定核心问题点关键问题二关键问题一关键问题三采取何种创新模式可以实现充分溢价？解析小结项目区位与区域概况项目条件与地块解析项目周边配套分析项目四至分析项目SWOT分析凤岭板块江南板块西乡塘板块CBD老城区城北板块新城板块项目条件与地块解析/项目区位与区域概况项目位于老城区板块与新城板块交汇处，属于城市核心地段区城市定位：南宁是广西壮族自治区首府，西南地区交通枢纽，中国-东盟自由贸易区的区域性国际城市；总体规划：以邕江为轴线、西建东扩、完善江

7、北、提升江南、重点向南；项目区位：项目位于老城区板块与新城板块交汇处，属于成熟地段。本案区域交通通达性较好，毗领东葛路主干道，昭示形象好，消费者认知度高项目南临城市东西向主干道——东葛路，并且通过窜连路与民族大道连接；本项目距离市中心的车程距离约为5分钟车程，消费者对本区域的认知度高；本项目区域内有市中医院、学校、公交站，成熟的城市配套，这方面只能依托市中心组团。东葛路古城路民族大道本案民族大道古城路新民路东葛路民主路项目条件与地块解析/项目区位与区域概况万达1km科技馆550m七星路口550m梦之岛350m南湖公园

8、2.8Km天桃学校850m二中850m区政府650m博物馆250m锦华大酒店150m项目条件与地块解析/项目周边配套分析项目周边配套完善，消费者对此地段物业认知度高购物：距离万达广场、百盛、沃尔玛1KM，梦之岛、华联350m；教育：二中、天桃实验科技学校850m；广场、公园：民族广场150m，南湖公园2.8KM；公建配套：民族艺术宫、科技馆。梦