精品文案-南昌威尔西安路北住宅地块项目整体定位与物业发展建议

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1、南昌威尔西安路北住宅地块项目整体定位与物业发展建议10/9/20211.项目本体分析2.开发目标及问题解析4.发展战略及策略5.项目定位6.物业发展建议3.市场机会分析7启动区策略2项目本体资源与影响条件评价：处于城市边缘，虽然受城市扩张和知名楼盘带动逐步发展，但仍属于配套不足的陌生区本体地形地貌限制条件地块不规则，西侧地块进深较小，限制规划排布的发挥地块内部存在高差，原为自然水系的一部分，应是填埋形成的土地，基础差，回填平整的成本较高可远眺艾溪湖，有少许景观资源位于知名楼盘世纪风情周边，预先消除了区域陌生感，并可共享前者的配套区域内

2、高校和产业聚集，为项目提供了可能的客户资源政府对瑶湖高校园区的规划与开发使本项目未来处于城东中心与城市距离不远，区域有一定的交通距离优势区域大环境尚未成熟，缺乏大型生活配套及市政配套，目前教育、医疗机构缺失。北向直接与农民公寓及小工业园厂房接壤，环境杂乱，呈现城乡结合部面貌。西侧正面京东安置房小区，区域形象受到影响。南向的艾溪湖被道路分隔为小水塘，水质污染有异味。南向受世纪风情三期的高层遮挡影响，且道路南侧存在高压线。非频临交通主干道，通达性和昭示性相对较差。项目优势城市意向不浓，无强势配套自然风貌有限，无强势景观资源与城市和自然的距

3、离不远，需要主动承接，自已创造www.fdcew.com房地产E网3项目界定快速发展的三线城市主城区边缘非强势资源中等规模住宅开发41.项目本体分析2.开发目标及问题解析4.发展战略及策略5.项目定位6.物业发展建议3.市场机会分析7启动区策略5目标：为企业在房地产行业的持续发展奠定品牌、资金和人才基础；打响第一炮品牌目标其他目标锻炼公司团队，培养出一批房地产开发的基层骨干。销售及财务目标通过本项目树立行业影响力，创造品牌。在今年9-10月启动项目，明年上半年4月左右入市。一年半完成销售。追求一个合理的利润，滚动开发，为后续项目提供现

4、金流。时间轴2007年10月启动项目项目开发计划及后续开发资金安排2008年年中提供青山湖项目运作费用约2000万元2008年底支付第三个项目土地款约1．6亿元2008年4~5月开始销售2009年年底完成销售www.fdcew.com房地产E网6目标解读:品牌、财务以及销售速度目标归根结底是需要实现平台高价下的快速去化销售速度目标：一年半完成12万m2左右的销售，去化速度8万m2/年资金安排要求：计划今年9月取地的120亩项目要求1~2千万元的运作费用，明年下半年取地80亩需要1.6亿元左右的土地费用；品牌目标：树立房地产行业影响力财

5、务目标决定销售速度：半年实现1.8亿元以上的销售收入，以4000元/m2的入市价格预估，需要实现4.5万m2的消化量去化速度为9万m2/年去化速度目标为：8~9万m2/年品牌目标决定价格：需要通过挑战世纪风情的价格，也就是以区域高价赢得竞争，来获取知名度价格目标为：区域高价7销售速度目标解析：能否实现8万m2/年的销售速度目标主要取决于如何定位周边楼盘的销售速度楼盘星河景宫凯美怡和水岸菁华恒茂国际都会万科四季花城销售速度一个半月1.27万m2半年3.23万m2五个月2.67万m2开盘当天7.19万m2一年10万m2销售速度与区位、楼盘

6、品质相关没有表现出价格影响销售速度的现象品牌美誉度高、品质好、营销到位的楼盘销售速度能超越8万m2/年销售速度目标能否实现取决于如何定位，在现有市场上有所突破，找到吸引客户的一个或几个关键点8客户问题竞争：如何处理与周边世纪风情项目的关系？定位：项目的灵魂是什么？如何取得竞争优势和品牌价值？客户目标品牌要求价格要求速度要求产品：选择什么样的物业类型组合？客户问题我们认为：核心问题在于如何定位，取得核心竞争力，来支撑平台高价下的快速销售9问题结构化战略层面问题——依靠什么样的定位来实现高价下快速销售的目标策略层面问题——如何同万科以及世

7、纪风情等知名项目进行竞争？技术层面问题——产品定位，物业类型选择如何在有限的地形上合理规划物业发展建议市场分析案例借鉴物业发展建议101.项目本体分析2.开发目标及问题解析4.发展战略及策略5.项目定位6.物业发展建议3.市场机会分析7启动区策略11宏观市场结论宏观经济大势趋好，促进房地产市场需求旺盛产业结构升级工业和服务业比重上升将催生新的购房群体房地产市场供销两旺，一、二、三级市场协同上涨，处于快速上升期南昌房地产市场将进一步升级，从成本型市场向产品型市场转变，高价值产品溢价区间将不断提高，为本案创新及品质溢价带来机会12区域总结

8、：虽无最强势的政府和自然资源，但不论从城市发展角度还是从区域竞争力来看，俨然是崛起中的城市副中心城市扩张带来的机会南昌城市扩张方向上，距离老城区最近，最能承接城市发展的区域，市区外溢的第一站；随着瑶湖被纳入城市体系，未来