2011南昌_城泰_瑶湖1008地块整体定位及物业发展建议

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1、本报告是严格保密的。谨呈：城泰集团6/13/2021本报告是严格保密的。6/13/2021城泰-瑶湖1008地块整体定位及物业发展建议世联地产2011年1月项目背景项目解析客户目标及项目问题解析规划指标：项目占地约18.7万平米，中等容积率，总建面超过32万平米，为区域大盘地块位置：高新区紫阳大道东端，江西师大东侧地块规模：总用地279.9亩，合计186613㎡容积率：1.75；其中商住1.6，公建2.2供应规模：总建筑面积达326572.75㎡住宅建筑面积约198336㎡商业及公建约128237㎡住宅总户数：14

2、93户总人口约5226人绿化率：35%停车位：2827个项目开发周期约4年，须站在未来发展的角度审视项目。项目认知公建区别墅区76栋163户高层区8栋1330户交通：地块南面紧邻江西第一路“紫阳大道”，交通进入性与昭示性强。艾溪湖今年9月通车后，将极大拉近项目与市中心的距离，届时只需约20分钟便达八一广场。未来轨道交通利好，更提升项目区域价值未来南昌城市发展的核心方向：瑶湖组团作为南昌最新规划重点发展的五大组团之一，其规划控制面积185平方公里，人口规模约80万到100万。将规划光伏产业园、航空城、航空高技术长夜基地

3、、LED产业基地、麻丘综合片区等。交通区位：位于政府规划的瑶湖组团核心位置，项目交通进入性与昭示性强，通达性好项目认知八一广场紫阳大道高新区规划项目四至：项目东面、北面和南面均可眺望瑶湖景观。周边较少建筑物遮挡，视野开阔项目认知周边配套：区域目前周边配套缺乏，共享大学城校区配套和省奥体中心等市政配套项目认知项目配套多为市政配套，如省奥体中心、水上运动中心、大学城等。生活配套生活配套缺乏，目前主要为大学校区配套，档次较低。天祥大道商业街紫阳酒店绿地综合体山水青国际大酒店华仔酒店白鹿会馆瑶湖大酒店大昌酒店江平酒店省奥体中

4、心水上运动中心江西师大江西工程学院蓝天学院中尚村小学高新区执法局麻丘中学1、公建部分：解决产品定位的问题，以减少开发风险2、高层实现均价1万/平，联排1.8万/平，合院2万/平3、销售周期控制在4年1、控制开发风险，实现产品价值最大化2、实现城泰品牌的升级发展商目标梳理发展商目标目标分解世联对本项目的价值判断：城市新区//资源型//大盘思考：作为新区大盘，承载利润最大化及城泰品牌升级使命下，项目住宅部分如何定位，以实现价值突破？项目公建部分如何确定产品形态，降低开发风险？城市规划及区域发展城市宏观背景分析房地产发展判

5、断项目背景住宅市场分析公建地块分析前提客户研究发展战略及定位各物业市场研究发展方向判断物业发展建议住宅部分公建部分思维导图项目问题及案例借鉴城市定位历史文脉：6000多年前，南昌就建有若干个原始居民点。至3000年前，南起青云谱北至艾溪湖，形成了古代南昌居民的聚集区。公元前202年，汉高祖刘邦命颍阴侯灌婴驻守南昌一带，史称“灌婴筑城”，时人称之为灌城，系南昌建城的开始。公元前201年九江郡置豫章郡，并设南昌县为附郭县，属扬州，南昌之名始此。南昌－江西省省会，重要历史文化名城和交通枢纽，中国“未来都市，绿色之都”城市概

6、况：南昌，又名豫章、洪城，为江西省省会，全省政治、经济、文化、科技、交通中心。南昌地处江西省中部偏北，赣江、抚河下游，滨临鄱阳湖。总面积7402平方公里，辖五区四县。总人口497万(2009)。其中城区人口：222.5万人（2009）城市定位：国家重要性历史文化名城，驰名中外的红色革命根据地，新中国第一面军旗升起之地，国家重要综合交通枢纽、中国重要制造业基地，长三角、珠三角，闽东南经济地区国外大型产业与总部转移对接基地。中国“未来都市，绿色之都”。安义县新建县南昌县进贤县湾里区青山湖区西湖区青云谱区东湖区交通区位南昌

7、交通便利，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势南昌是全国唯一一个与长江三角洲、珠江三角洲和闽东南三角区相毗邻的省会城市，具有承东启西、沟通南北的战略性地位和枢纽性区位的独特优势。京九、浙赣、皖赣等铁路纵贯城区。105、320、316国道交汇于南昌，昌九、梨温、赣粤等高速公路四通八达；4D级昌北国际机场开通了直通北京、上海、香港、澳门、首尔等国内外各大城市40多条航线，并可转机前往美国、加拿大、法国、新加坡等地区。南昌通畅快捷的立体交通网，使南昌1小时航程、6小时里程即可通达周边８个直辖和省会城市的

8、“经济圈”变为现实，这个圈中聚集着4.6亿人口，并蕴含着12万亿元工业品的消费潜力。截止到目前，落户南昌的世界500强企业已有29家，国内200强企业30家。南昌至武汉动车组开通后，南昌跨入中部“2小时生活圈”。虽然南昌整体经济实力在中部地区排名靠后，但经济增速跻身全球前十，进入后发时期经济发展2010年，南昌市保持了经济平稳较快发展的良好势头