滕州市翠湖天地西侧地块整体定位及物业发展建议_部分(II)

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1、谨呈：滕州市万通房地产开发有限公司领一个城市的豪宅之先滕州市翠湖天地西侧地块整体定位及物业发展建议2010年06月3日崇峻服务观崇峻地产就是服务专业、系统是服务之本，态度是服务之魂。渠道创造市场，服务创造价值服务于终端购房者和开发商是生存之本，渠道是服务之基本载体。在吸收国际专业房地产流通服务模式精华的基础上，结合中国本土化特色，通过服务功能的充实、服务板块的互动和服务体系的完善，创建符合环渤海市场的崇峻服务模式。崇峻客户观诚信服务与客户成为一生朋友，为客户服务一生。专业服务为客户创造价值，赢得客户内心的尊重。2010年，滕州，超过400万的市场潜在供应量，群雄逐鹿，竞争空前。

2、2010年，滕州，高层产品供应潮，汹涌而来，如何在惨烈的市场竞争中脱颖而出。2010年，滕州，花园洋房、多层稀缺产品已将所有噱头演绎到极致，我们的空白市场到底在哪里。2010年，滕州，“大众盘泛滥、缺乏豪宅气、名门气”之声不绝入耳，我们如何打造滕州市场形象点睛之笔，实现由市场大众盘向城市豪宅盘的跨越和提升，在没有竞争的蓝海中自由的翱翔。纵观翠湖西地块，雄踞新城中心，北接市政广场完美景观，市政府、会展中心、滕州大剧院、奥体中心、水上运动中心近在咫尺，“禀赋优越”，诚为上风上水之龙脉之地，当足以承担滕州市场形象点睛之作，实现由市场大众盘向城市豪宅盘的跨越和提升，继往开来之使命。本报

3、告围绕翠湖西地块之形象定位和营销推广展开。本篇报告要解决的问题：本篇报告要解决的问题：Question1产品如何领一个城市之先，如何实现价值提升，奠定豪宅市场领导地位？Question2客户如何定位，采取什么样的客户战略？Question3如何进行形象定位，采取什么样的推广手段？Question4如何进行价格定位，实现价值标杆与快速销售的双赢？Question5如何进行项目包装？如何使客户体验到我们的品质？Question6采用什么样的“销售组织”使项目能够成为滕州豪宅市场的标杆？报告结构报告结构目标使命现状分析竞争定位形象定位豪宅营销模式产品体验价格渠道推售推广销售组织目标与

4、使命目标与使命【【城市角度】：城市角度】：◆◆定义滕州城市豪宅标准，建立城市豪宅标杆!定义滕州城市豪宅标准，建立城市豪宅标杆!【【企业角度】：企业角度】：◆◆万通地产进军滕州豪宅市场的巅峰之作！万通地产进军滕州豪宅市场的巅峰之作！【【项目角度1】：项目角度1】：◆◆滕州市场形象点睛之笔，实现由市场大众盘向城市豪宅滕州市场形象点睛之笔，实现由市场大众盘向城市豪宅盘的跨越和提升!盘的跨越和提升!【【项目角度2】：项目角度2】：◆◆实现利润最大化，为项目后续的发展和成功操作提供稳定实现利润最大化，为项目后续的发展和成功操作提供稳定而坚实的资金链条!而坚实的资金链条!滕州房地产市场的发

5、展历程表明：08年、09年是市场快速市场分析市场分析市场分析发展阶段，高层产品是目前市场主流产品，高档低密度产品开始少量出现，并实现畅销。市场起步阶段市场快速发展阶段2006年2007年2008年2009年2010年市场发展速度市场发展处于加快，竞争加市场发展速度起步阶段，市剧，高层产品进一步加快，场上多层产品成为市场主流竞争加剧，但是市场主流产产品。低密度市场上的主流品并实现热物业开始出产品仍以高层销，滨江国际现，创新的别为主，低密度花园以多层产墅、花园洋房物业成为炙手品成为市场宠成为市场上的可热的产品且儿。亮点，西班牙基本处于无竞庄园的热销，争状态。见证了别墅的魅力。从目前

6、滕州房地产市场状况来看，市场上在售项目数量市场分析市场分析市场分析多、体量大、各项目产品大多以小高层、高层为主，产品重复度高，竞争比较激烈，少数低密度、高端产品炙手可热。编号项目物业类型①清河湾高层苹果花园上海花园②爱家豪庭高层杏滕国际翠湖天地③杏滕国际高层西班牙庄园御冠丽景清河湾④问天广场高层爱家豪庭⑤丽都水岸高层丽都水岸⑥领秀城高层汇龙领秀城滨江花园⑦滨江国际多层问天广场锦泰名城⑧翠湖天地花园洋房善国苑⑨西班牙庄园别墅益康城市场分析市场分析市场分析ò从豪宅的供应情况来看，目前市场上只有翠湖天地的花园洋房和西班牙庄园的别墅，供应量较少；ò从产品结构来看，主要以花园洋房和联排别

7、墅为主，且无新开发供应量，市场空间巨大；ò别墅产品属绝对稀缺产品。200万难求一墅，找人、托关系也不尽管用市场现状总结及对本案的启示【总结】：【总结】：VV滕州豪宅市场尚未滕州豪宅市场尚未起步起步。。VV概念炒作概念炒作是目前滕州豪宅市场的主要特征。是目前滕州豪宅市场的主要特征。VV精装公寓、大平层产品，别墅产品精装公寓、大平层产品，别墅产品是市场稀是市场稀缺产品。缺产品。【启示】：•在本项目价值体系中，全情展示豪宅产品的奢华品质及树立滕州豪宅市场标准为重中之重。。•高标准景观、配套、物管为