天地源苏州项目定位及物业发展建议_部分

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本项目建筑风格建议结合本项目产品定位：精品户型客户定位：青年菁英形象定位：boutiqueapartment我们建议项目建筑风格为：现代、简约、时尚上海世联天地源项目组 外立面建议特别做法：关于屋顶：通过大胆的色块的运用，增强项目的昭示性及建议能够尽量舒展，并体现独特造差异化、个性化，突显项目的品质感、价值型，可以与项目永久性灯光字结感。合，同时与整个建筑立面的造型相深红色、灰色、奶黄色、黑色结合。上海世联天地源项目组 星泊岸绿地公园湖街中央景观主入口是项目的门面，注意品质感与整个项目的调性一致。商业幼儿园广架空层注意品质场感与整个项目的主入口淞江路调性一致。 户型配比面积户型套数比户型比（m2）一平层5010%房12％复层80（±5）2%紧凑型85（±5）20%两舒适型100（±5）30%58％房豪华型120（±5）8%三紧凑型120（±5）20%30％房舒适型13（±5）10%住宅合计——100%100%备注：面积调整幅度在正负5平米之间上海世联天地源项目组 多层洋房公寓户型参考——上海金地格林世界案例一层二层面积：77平两室两厅一卫结构通透，功能分布、空间分割合理上海世联天地源项目组 多层洋房公寓建议建议楼层：四层、五层高低交错，形成不规则的天际线；阳台、窗台在不同层间错落；进深：10-12m；面宽：平层约5m复层约4.2-4.5m可考虑部分简装修（简装符合小户型客户省事的心理；同时简装的造价还可以融入到贷款之中，减轻客户首期投入的压力，充分利用园区公积金）上海世联天地源项目组 AC小高层、高层公寓户型参考B——中海湖滨一号案例大面积采用北阳台为奇数储物间空中院阳台，挑高6m凸窗或阳台及天井2落10m2.1m5.8m4m4.2m主卧270度八角窗南阳台为偶数两房两厅一卫三房两厅两卫阳台或凸全朝南设阳台，挑高6m窗设计计2销售面积:约138m2销售面积:约97mCAB销售面积:约97m2实际享用空间：约155m2实际享用空间：约108m22附送面积约17m2附送面积约11m AC小高层、高层公寓户型参考B——湖适案例弧形落地窗工作阳台干湿分离卫生间间工作阳台观景凸窗接采光三房两厅两卫两房两厅一卫三房两厅一卫ABC130平米89平米110平米观景凸窗直角凸窗超大露台弧形凸窗 A1A2小高层、高层公寓户型参考B1B2——IALA国际案例北面用走廊连接，增加了公A1摊面积B1B2A2A1125m2三房两厅两卫南北通透卧室全朝南设计，B299m2但客厅、餐厅均朝北，设计有缺陷，两房两厅一卫尚待改进卧室全朝南设计 典型小户型分析——玲珑湾小户型标准层分析采光电梯厅分割成三房CCAABB除了厨房和卫生间位置固有足够的采光面，自定外，其他整个空间由分割成两间卧室A116平B79平C97平上海世联天地源项目组 推荐标准层平面单位：平ABCC套内建面78.1277.0575.76A本层分摊面15.4415.2214.97积BB建筑面积93.5692.2790.73使用率84％84.％84％总建筑面积367.29A户内建筑面综合建筑面户型积（平）（平）A(三房）113.11123.6BB（两房）80.9391.42上海世联天地源项目组 本项目小高层、高层单体设计建议中小户型设计特色中间套注意采光，其他注意南北通透，户型尽量方正，可以考虑楼面呈现一定的弧度，扩大南向飘窗采光面入户花园北面临斜塘河可设置较大的观景阳台或露台；可考虑奇偶错层露台设计错层部分可考虑跃层设计自由组合空间120m2豪华两房可设计自由组合空间，由业主自复合式厨房由分割为三房；步入式阳台客厅开间不小于4m四度公共空间多露台、阳台等增值设计，让消费者能感受到实惠，也可以形成未来营销亮点建筑风格上海世联天地源项目组 物业建议商业规划 商业在本项目中的角色和作用1.提高居住便利性2.带动后续住宅销售提升住宅价值提升住宅价值3.表现主题4.社区体验设施社区商业的作用社区商业的作用建议尽量将商业面积做足1.丰富城市生活丰富城市功能丰富城市功能2.整合项目区域资源3.体现项目整体形象上海世联天地源项目组 商业可选业态内容举例开发初期由于项目周边超市小型超市、便利店、音像店、药店小型超市、便利店、音像店、药店……人气相对不足，以餐饮带动外向商业是比较容易操作的方法；快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶快餐西餐、中餐馆、面包店、咖啡馆、茶餐饮室、酒吧室、酒吧…………项目周边服务居民基本生活的商业基本处于未开发阶段，因此是开发初期家居灯饰、床上用品店、家具装饰、品牌电器直灯饰、床上用品店、家具装饰、品牌电器直销销……必备先行者；家居类商业具有独特性，在项目整体销售结束金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电金融、邮政、冲印店、美发店、干洗店、电服务器维修器维修……前无论对于招商还是终端销售都很受欢迎，而社区全面入住后将部分转变为花店、服饰店、瓷器店、儿童玩具店、宠物花店、服饰店、瓷器店、儿童玩具店、宠物其他业态；休闲店、其他特色卖场店、其他特色卖场……休闲类商业相对需要区域成熟度的支持；上海世联天地源项目组 风情商业街星内街设计（街面橱窗示意图）湖街商业广中场央景观总建面：4000m2通向二楼的楼梯（示意图）铺面面积：50-300m2之间套数：约50套两层设计，二层设置露台，露台可以设置休闲娱乐设施商业幼儿园设置直接上二层的步行楼梯广场主入口淞江路广场喷泉（示意图） 位于商业二层顶部的空中花园商业上盖的屋顶花园，配合主体建筑风格，辅以休闲体验设施上海世联天地源项目组 本项目商业业态规模选择参考主营业态经营内容规模商业虽为个体经营，但小超市调味品、生活日用品50-100㎡整体形象推广却十分必要，从商家选择、后期药店中药、西药、保健品30-100㎡装修、经营管理等都必餐饮特色餐厅150-250㎡须符合项目的总体定位档次社区服务理发店、干洗店、电器维修30-100㎡花店、书店、SPA、西餐厅、各类商业中，餐饮是最休闲生活咖啡厅风情茶馆、酒吧、粤式50-300㎡容易经营起来的业态茶楼等选择的商业应在青年人其他邮局、银行自助服务网点50-100㎡中有一定的认同度目前，园区楼盘的社区商业单铺的面积多集中在200-500m2之间，脱离了社区商业“服务社区，经营小而灵活”的本意。本项目根据待引进的商业规模，确定店铺面积集中在50-300m2之间。上海世联天地源项目组 商铺单元面积划分建议：——除品牌店需按照特制规范外，普通商铺考虑降低投资门槛，灵活组合面积采用可分可合的复式店铺开间5-6m，进深10-12m，开间进深比不超过2.5一个复式商铺单元面积50-70m2，可拼可合：100m2/200m2/300m2……或140m2/280m2/420m2……一个商铺二个复式商铺局部一层二个商铺 商业街区的设计建议：——按照项目定位，规划设计应体现休闲、时尚和交流设计元素：街区尺度控制在7-8m根据青年菁英的定位，通过店铺外立面、廊柱风格等体现与住宅区的“静”互补的时尚气息，并增加代表时尚风情的装饰元素提供休憩交流的空间统一提供遮阳棚和遮阳伞，避免凌乱，保持外表装修风格的一致性 本项目商业经营建议先期商业氛围的形成：风情商业街作为核心区启动，主要以展示为主要目的前期采用低租、免租的形式引进2－3个核心品牌店建立形象随居住区、知名度逐渐成熟，可实现高价，回流资金上海世联天地源项目组 物业建议景观规划 充分利用泊岸，使之成为本项目专用的公园斜塘河50M绿化带：结合作为社区主题公园，如体育星公园、儿童公园等，避免呆板绿化形式泊岸绿地公园湖街中央景斜塘河支流水岸风情景观：通过宜人尺度的水景和岸观边亲水设施与小品展现水岸线上的优美生活格调水系汀步：制造高差做出第二层次的水系，因此出现了汀步小桥上的错落感与落水声幼儿园广场上海世联天地源项目组主入口淞江路 中央景观规划建议小区中心景观：以绿化为主，结合广场、小品、绿植星作为社区景观重要组成部分，为人们提供日常休憩、泊岸绿地公园湖活动的场所，让人们随处可以放松的坐下来休息街•亲水广场：社区内部广场，作为社区名片，结合广场、园中林、水景，制造惊艳感；央景观•艺术广场：社区内部闹中取静，体现艺术品味和时尚的人文氛围；幼儿园广场上海世联天地源项目组主入口淞江路 入口处景观规划建议风情商业：充分考虑商业经营的需要，应根据商业经营的需要设计足够的面宽，保证实现店铺的进入和橱窗展示星功能，避免台阶、半地下的设计泊岸绿地公园湖街中央景观人行入口广场：在星湖街和淞江路交界位置设置人行广场，加强昭示性，对将来拦截客户也起到重要作用幼儿园广场上海世联天地源项目组主入口淞江路 园林小品建议园林设置有层次感,茂盛而不显杂乱;园林的点睛之笔,洽形成组团式的园林规划,泛木质小门及绿化与水谈功能与门灯增加园系的和谐景观功能会所功能通过组团化的园林林情趣统一的结合体现出来,形成各泛会所功能的和谐统一又相互隔离;园林形成组整个园林具有亮点,形成园团式特色,具林的明星地带,既具有人气又有品质感具有景观的天然品质感.上海世联天地源项目组 物业建议其他功能建议泛会所泛会所幼儿园幼儿园停车位停车位 会所——多重会所营造打造园区一流的青年主题会所星泊岸绿地公园湖室内会所街多重会所营造室外泛会所中央建面：1500m2景观建筑风格：采用大面积的玻璃，强调与外界的交融会所特质：一个属于青年人的“圈子”，会所，不再是冰冷的建筑物，而是志趣幼儿园相投的年轻人进行聚会、交流，分享广场生活中点点滴滴喜怒哀乐的平台。主入口淞江路 会所功能和面积分布建议根据项目定位和后续经营需要，本会所功能和面积分布如下表建议面积功能分区项目备注（平方米）棋牌室、阅览室300-400预留空间休闲主题（一层）儿童游戏室、涂鸦室200-300亮点项目小型器械健身房200-300司诺克室100，2桌射箭馆（六箭道）260-380亮点项目运动主题（二层）六块标准13.4×6.2羽球、乒乓2亮点项目场地共600m室外攀岩场地300平，10米高建议上海世联天地源项目组 架空层泛会所——充分利用架空层空间设置原则：实用性与管理便利性兼顾，穿插于园林设计功能动静结合设计，娱乐与运动休闲结合设计，雅俗共赏六大主题功能：运动领地：攀岩、攀绳、点式健身器材、三人篮球场、乒乓球台（两台）、缓跑径一般做法：书吧：最新期刊，可与售楼处结合架空层做泛会所，但是不精影视放松区：足球节日、party举办点、社致，粗糙区卡拉OK比赛举办点泛会所结合项目及客户特质进水吧:吧台一张,桌椅若干,可与售楼处结合,行功能性安排短期不做经营性,只是提供给客户空间;CS网络室:三台电脑,公共网络游戏空间,联网游戏；棋牌室：麻将（两张台）、扑克（拖拉机）娱乐空间。服务区：洗（干）衣房、24小时便利店等。 泛会所——架空层个性化的小品布置布置原则：小而精；趣味性；不经意间的风景。影视放送区（软空间隔离）垃圾筒也个性，宜家家私田园解放区（洗手间）座趣味与个性化，用于足共享区，宜家家私 青年动力营（橙色）青年动力营为业主提供交流聚会的信息和场地，提供部分体育器材，为他们策划组织他们感兴趣的主题活动（登山俱乐部、足球俱乐部、歌迷会）上海世联天地源项目组 球迷集合村（红色）球迷集合村（红色）球吧+酒吧，球迷闲侃聊天的乐土文化加油站（蓝色）文化加油站（蓝色）介质：图书馆或书吧为保证文化屋的可经营性，建议文化屋对外开放上海世联天地源项目组 家庭影剧院（绿色）家庭影剧院（绿色）每月定期播放经典影片，使业主及其亲友能够用最低的消费享受贴身的服务，体验业主的荣耀。重大体育（足球）赛事期间还可转播比赛。DIYDIY创作室（紫色）创作室（紫色）满足现代人对手工制作的欲望上海世联天地源项目组 幼儿园打造园区一流的双语幼儿园星泊岸绿地公园设计建议湖符合项目定位（高形象、档次）街设计风格与整体小区建筑风格相一致幼儿园位于项目南侧，注重规避南侧荷韵新村的低档次形象，沿凇江路一侧以绿化区中隔央景观经营建议引进苏州或上海著名双语幼儿园四点半学校：每天4：30放学后设娱乐托管班以便孩子等待家长与园区第二实验小学联谊，保证孩子顺利幼儿园升入重点小学广场主入口淞江路 幼儿园建筑设计建议示意与风情街建筑风格统一，大面积采用鲜明的色彩和几何造型，体现活泼、亲切的情景花环、石球体现出与孩子的亲切感幼儿园操场滑滑梯的地毯保证孩子的安全的舒适感上海世联天地源项目组 幼儿园对于社区的价值在于：成为区域内乃至湖东一流的地道的双语幼儿园功能区划分功能室建面：2800平方米幼儿教室、教师室、电脑房、图日常教学区占地面积：4000平方书室米2层设计艺术培养区歌唱班、舞蹈班、图画班班级定为4个班智力开发室、互动娱乐室、溜冰娱乐游戏区满足社区需求的同时场、情景工作室需对外招生室外活动区操场、滑滑梯、秋千上海世联天地源项目组 车位配置符合园区规划设置，规划符合人车分流周边项目车位设置情况车位比设置项目地下地面园区规划限制租金300元/月150元/月车位配置比：1：1售价8-12万——车行入口必须设在北面凇IALA国际1:1江路上第五元素1:1大湖城邦>1:1伊顿小镇>1:1,利用架空层上海世联天地源项目组 物业建议经济测算测算基础测算基础初步结果初步结果 附件1：初步经济测算玲珑湾：5300－5500元/平经济测算的基础假设：湖滨一号：5800元/平住宅均价：5,600元/平目前园区与本项目定位品质相当的楼盘均价在5300—IALA国际：4900元/平第五元素：5300元/平—5500元/平之间。湖畔天城：5300元/平根据国家宏观政策趋势来伊顿小镇：6700元/平看，06年房地产市场经过年初的平稳过渡，总体趋势是稳中有升，预计本项目开盘时同档次项目均价在5600元左右。大湖城邦：5500元/平高尔夫花园：5300元/平预计本项目开盘实现均价在5600元左右。商铺均价：11,000元/平目前大多数楼盘商铺尚未开售，在售项目湖畔天城商铺均价在12000左右，综合本项目的商铺定位及周边目前园区与情况，本项目商铺预计均价在11000元/平左右。上海世联天地源项目组 天地源项目成本总体测算表类单价合计序号项目工程量单位测算依据别（元/m2）（万元）2招标价，容积率2楼一土地成本117378.00m2564.3630100.00面地价二土地出让契税0.00地价已含2三设计费用117378.00m30.00234.762四勘探费用117378.00m6.0070.43市场价2五政府前期管理费117378.00m43.00504.735.1-5.7项之和勘探、设计、施工2直5.10117378.00m8.0093.90招标管理费接费5.20工程执照审验及工117378.00m210.00117.38程保险费用土地定界、规划放25.30117378.00m4.0046.95样、验线费新型墙体材25.40117378.00m8.0093.90料专项基金竣工验收、档案编25.50117378.00m6.0070.43制、审计费用25.60建筑物沉降测量117378.00m2.0023.4825.70其他管理费用117378.00m5.0058.69相关政府规定 天地源项目成本总体测算表(续1）类单价合计序号测算依据别项目工程量单位（元/m2）（万元）2六配套费用117378.00m240.342938.381-15项之和26.10住宅建设配套费117378.00m0.000.00地价已含26.20临时用水用电117378.00m10.00117.38经验标准26.30供电配套费用117378.00m40.00469.51当地标准26.40电力埋管工程费117378.00m20.00234.76供电局管道施工标准26.50供水管道工程费117378.00m20.00234.76当地标准26.60煤气配套117378.00m20.00234.76直2接6.70电话通讯工程费117378.00m10.00117.38费小区安全保卫26.80117378.00m30.00352.13用等智能化费用26.90污水排放增容费117378.00m15.00176.0726.10室外雨污管道117378.00m5.0058.6926.11绿化景观117378.00m45.00586.8926.12道路围墙117378.00m10.00176.07经验造价标准6.13水泵房2.0座50.00100.00约50万/座6.14Ш型变电站2.0座30.0060.00约30万/座6.15污水格栅池2.0座10.0020.00约10万/座 天地源项目成本总体测算表(续2）单价合计类序号项目工程量单位（万测算依据别（元/m2）元）219874.2七工程建安费用117378.00m1693.18627.10商业建安4000.00m2000.00800.00直2接7.20住宅建安108778.00m1700.0018492.26含地下室及电梯费装修、器材成本在27.50幼儿园造价2800.00m900.00252.00用收益中分摊27.60公建造价300.00m1000.0030.0027.70会所1500.00m2000.00300.00含装修2八工程监理费用117378.00m10.00117.38九管理费用23739.93万元2.00%474.80三至九项之和的2%间接十不可预见费用23739.93万元3.00%712.20三至九项之和的3%费十一财务费用20000.00万元6.00%1200.00按2亿贷1.5年用十二销售费用65315.68万元3.00%1959.47销售额的3%《中华人民共和国十三销售税费65315.68万元5.56%3631.55营业税暂行条例》 初步经济测算结果汇总项目结果2单价合计项目工程量m2（元/m)（万元）总投资61817.95(万元)总投资费用117,378.005,266.5761,817.95单位成本5266.57(元/平米)销售总收入65,315.68销售总额65315.68商业销售收(万元)4,000.0011,000.004,400.00入净利润3497.73精品户型住(万元)108,778.005,600.0060,915.68宅利润率5.66%幼儿园2,800.00净现值2526.45(万元)利润117,378.00297.993,497.73内部收益率8.24%总投资利润率5.66%动态回收期2007年8月份上海世联天地源项目组 投资敏感性分析天地源投资敏感性分析（成本更敏感）40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%300.00200.00100.000.00-100.00-200.00-300.00售价变动利润率10.44%8.85%7.26%5.66%4.06%2.45%0.83%建安成本变动利润率-0.31%1.61%3.59%5.66%7.81%10.05%12.38%成本售价变动1售价变动利润率建安成本变动利润率成本售价变动上海世联天地源项目组 附件营销案例借鉴营销案例借鉴园区公积金政策园区公积金政策竞争模式竞争模式05年园区市场大事记05年园区市场大事记 案例借鉴：中海半岛华府、湖滨一号示好苏州融入苏州中海进入苏州战略分三阶段——示好苏州融入苏州中海品牌的强势推广中海品牌的强势推广上海世联天地源项目组 营销关键点：强力展示上海世联天地源项目组 营销关键点：资源整合中海25年精品地产展播中海地产上海行中海关系网络连动公司资源连动……上海世联天地源项目组 营销关键点：客户维护中海客户会中海生活会馆系列sp活动意大利沙龙意大利水果节联谊会……上海世联天地源项目组 案例借鉴：中海成功模式展示体验资源整合中海品牌传播客户维护工程质量上海世联天地源项目组 园区特有的公积金政策专款专用，有效降低置业门槛政策背景：公积金住房保障的内容苏州园区借鉴新加坡的（一）按规定动用公积金普通专户存款支付购房款；经验，实施与区外不同的（二）按规定动用公积金普通专户存款按月摊还银行贷款；公积金管理政策。公积金（三）按规定动用公积金普通专户存款用于房租补贴。的提取基数严格按照员工——『《苏州工业园区公积金管理暂行办法》』的实际工资收入核算，且公积金的提取比例要高于区外，园区的公积金政策为其会员在园区购房提供首付＋月供的公积金住房优惠有效降了有力支撑。低了购房门槛上海世联天地源项目组 园区公积金持有状况21.8万人累计持有者至2005年9月底园区参加公积金人数累计218,420人，持有人数逐月上升2004年至今年5月份其中平均每月新增7104名工业园区参加公积金人数统计2004年4月、5月、7月及8月4个月当月参加公积金超过1万人200000150000100000优厚的公积金政策使园区利用低总价、高附加值、50000风险相对较小的产品变现0公积金的人数激增，对本2004年1月2004年5月2004年9月2005年1月2005年5月项目利好参加公积金人数累计数据来源：www.sipac.gov.cn上海世联天地源项目组 园区公积金计划园区针对不同性质的员工制定了ABC三种不同的公积金计划。园区的公积金提取比例为44％，个人与单位各负担22％，其中公积金中普通专户可用于购房支出。个人帐户公共统筹帐户大病（含年龄养老专医疗普通社会统合计生育）统工伤户专户专户筹筹35及以下2%2%36%2.5%1.5%0.2%44.2%35以上至2%3%35%2.5%1.5%0.2%44.2%4545以上2%4%34%2.5%1.5%0.2%44.2%——A类保障计划缴费比例上海世联天地源项目组 园区公积金购买物业的条件和限制购买条件：园区公积金会员购只要个人或者夫妇双方合并普通专户超过6500元，即可用于支付房款。买园区住宅商品房，只要保证普通专户余额为单月缴纳的金额，其余都可以提出支付房款可申请动用其普通专可以动用公积金普通专户存款进行二次购房。购买第二套住房在公积金的户存款支付购房款，使用上与第一套没有区别，主要区别在于商业贷款利率的可能会因为国家还可申请动用普通专宏观调控的影响而有所不同。目前苏州房贷的基础年利率为5.1％，第一套住宅贷款利率下浮10％即4.59％；购第二套住房利率为标准利率5.1％；购户存款按月摊还其购第三套住房商业利率上浮10％0即5.61％。该政策适用于园区行政区域内经买园区住宅商品房的园区公积金行政主管部门公布的园区可动用公积金普通专户存款摊还购房银行贷款。贷款的房源。由于园区特殊的公限制条件：积金政策，员工缴纳公积金3年后，其普通专户的存款，由个人申请，经管理中心批准，可允许其用于购买园区经济适用住房，具体办法另行制定。园区公积金会员在园区以外购房时动用公积金受到某些限制。会员购买非园区住宅商品房、符合本细则第五条、第十九条规定条件的，可以提取其普通专户上的累计存款支付购房款，但不得动用其普通专户存款摊还购房贷款。——『《苏州工业园区公积金管理暂行办法》第18、33条』上海世联天地源项目组 园区公积金使用案例假设：园区职工X为按照公积金A类综合社会保障计划缴费率缴纳公积金的会员，男性，现年30岁，公积金月缴费基数为4000，处于正常缴纳公积金期间，目前公积金普通专户余额为30000万。X拟购买园区内商品住宅一套，总价为60万元，首付12万，贷款20年，商业银行利率4.59％/年（第一次购房），月供3300元。根据现有政策可得：X公积金帐户每月增加＝4000*44.2％＝1768元其中普通专户＝4000*36％＝1440元根据《园区公积金会员提取普通专户存款支付购房款限额表》可以得出X可用个人公积金支付购房款最高限额为28.3万元；即可提出28560（30000-1440）元用于首付，首付其余部分自筹。根据《园区公积金会员动用普通专户存款摊还购房贷款期限限定表》可得出X动用公积金摊还购房款的期限是20年。每月公积金帐户可还贷额为1440元，其余差额自行补足1860元（3300-1440）。上海世联天地源项目组 激烈竞争市场下胜出项目的模式总结一：策略项目市场表现填补市场空白计划均价5500元，实际开盘价格为4300元/IALA国际低价策略平起，均价不超过5000元。复合型社区，小高层开盘均价为4900元/单个低价策略湖适平。项目原定开盘价格为5300元/平，实际开盘价格为4700元/平起，小高层均价4900元/平；模式户型创新东湖林语12月14日推出1090计划，首付10％，另外低价策略10％交房前两个月支付；五万看2房；6万看3房，7万看4房。高举高打精装修，高品牌、高品质，品牌忠诚客户消仁恒金湖湾化大半。品牌取胜上海世联天地源项目组 激烈竞争市场下胜出项目的模式总结二：策略项目市场表现形象高举半岛华府纯联排均价为8800元/平价格适中多个项目形象高举湖滨一号复合型社区，小高层开盘均价为5800元/平模式低价策略12月28日双湖板块楼王12月28日湖东玲珑湾板块地块建立品牌，项目迅速回现，实现多个项目滚动开发上海世联天地源项目组 05年园区市场大事记3月8月6日9月17日10月1日10月15日10月15日万科通过栖霞建设IALA中海半岛华永新东湖林语开万科玲珑湾二仁恒金湖湾花收购南都国际开盘，推府联排别墅盘，全龄景观房，期开盘：推出园低调开盘，进入园区出小户型，均开盘热卖；大面款创新户型，可自由分割的142套开盘销售市场价4900元/当天销售90当月销售107套，小户型，销售110套，精装修平，当天销售％均价高层4900元/平平；价格在房均价7500元/100多套平，小高层5300元/5300元/平平平10月22日11月19日11月26日12月17日中海湖滨一号建屋欧洲城伊顿小镇开大湖城邦开开盘，推出空开盘，4700盘，预期均价盘，推出小户受到宏观调控的影中合院概念，元/平起，均6900元/平，型复式，均价推出小高层价5100元/开盘6300元/5500元/平。响，园区上半年积压下来232套，开盘平；开盘仅平起，折扣后的房源在10月、11月集中销售221套，售40套左实际均价均价5800元/右，销售缓6700元/平不放量；近6000套商品房新平慢到，开盘销售品推出，可售面积超过80不足60套。万平方米。上海世联天地源项目组 06年是政策稳定年，房价上涨的总体趋势不变05年市场特征：投资增幅回落新开工面积得到有效控制房价增幅逐月回落空置房激增05年受到宏观调控的影响，苏州房地产市场一度低迷。受整体房地产不景气的影响，未来一年中销售价格将保持较低速增长，但房价只存在增速快或慢的问题，整体房价持续上涨的总体趋势不会改变。城市人口的扩张、刚性需求的累积，和消费者购买力不断提高引发的房地产需求不断扩大，都是房价不断提高的原因。国家已开始采取手段解决房地产发展中的矛盾，使商品房主要成为居住商品，而不仅是投资品，国家要特别鼓励为住而买，限制投资或者投机购房。———国家统计局发言人郑京平2006年是鼓励住宅消费年，这是中央的精神。———中国城乡建设经济研究所所长陈淮上海世联天地源项目组 Theend，Thanks！