某广场项目定位及物业发展建议_部分

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1、由于地块规模小，容积率高，难以满足高端城市住宅的平台条件先天条件地段城市商业商务副中心规模占地仅约1万平米容积率超过7的高容积率绿化率难以实现高绿化率平台要素园林景观无法打造大规模园林硬件外立面可为户型面积可为梯户比可为后天因素车位配比可为软件物业管理可为对比舒适性住宅的平台条件，发现本项目由于规模因素制约，难以实现高绿化率、大规模园林等带来生活舒适性的条件；且若要做足容积率，方正、通透、低梯户比的大户型住宅技术科实现性较小；重要结论二：高端城市住宅已形成平台条件，本项目由于本体条件限制，难以做出符合客户需求的产品。本报告是严格保密的。发现问题目标实现高价高速小户型公寓市场风险大市

2、场本体体量小，容积率高舒适性产品客户追求“高，大，阔”市场上现有的高价产品不能同时满足开发目标与本体条件重新审视市场，寻找项目机会与突破点本报告是严格保密的。1市场环境2市场需求3产品供给本报告是严格保密的。2004-2005年呼市房地产完成了跳跃式发展房地产价格增长率从2002年至2005年呼市年度商品房平均价格走势图和2005年至2006年中各季度价格16.00%增长率图可以看出：14.00%13.50%13.70%12.00%12.20%12.40%11.30%10.00%自2004年开始，呼市房价大幅上涨，年增长8.00%7.70%率高达40%。从2005年第二季度开始连续三6

3、.00%4.00%个季度房价上涨幅度超过10%，第四季度更2.00%0.00%是以13.7%的季度涨幅名列全国70个大中城市之首。05年一季度05年二季度05年三季度05年四季度06年一季度06年二季度房地产价格走势（元/㎡）增长率40000.4541.79%340535000.42006年虽然房价涨幅仍超过10%，但已开始呈现28330.3530002500221228.07%0.3明显的放缓趋势。0.2520001498156020.19%0.22004-2005年呼市房地产完成了跳跃式发展，目15000.15前进入稳定增长期。10000.15004.14%0.05002002

4、2003200420052006年1-7本报告是严格保密的。住宅市场板块格局已基本形成中心区：城市核心区高档住区北部片区传统城市核心区认知，高层、高单价、高总价城市住宅。东部片区东部片区：高尚住宅片区2依托政府和东河资源发展起来的新兴高尚住宅区。大学东路片区：人文片区依托高校人文教育资源和大盘带动而形成了一个集中的中高端住宅片区。中心区1南部片区：新兴产业区城市发展方向之一，塞罕区政大学东路片区府附近形成了以新希望家园、3金桥国际和九合国际为代表中高端住区。西部片区南部片区西部片区：翻新发展的老城区54传统老城区，经济发展相对落后，目前有翻新发展的趋势，出现了水岸世纪等项目。北部片区：

5、低密度住宅区由于较低的地价和良好的自然区位价值认知排序环境，成为低密度住宅的发育地。本报告是严格保密的。从各项指标来看，呼和浩特房地产市场处于“快速发展阶段”发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段呼市所处阶段人均GDP（美元）800～30003000～40002005年人均4000GDP～80003600美元8000以上福利分房阶段，政府消费者收入水平提高；区域市场土地市场、商品房市场规范操作；区域特征逐渐明朗，房地产板块格局形成，房地产市场以二级市场交易为主、房地产价值为整个产业的主要投发展出现不平衡，地段价值开始与区域价值属性的结合在城市中心区凸现，政府对房地产业的

6、调控主要通过城市场为大地产商所主导；土地市其它区域的区外部环境资者；区域平行发展。显现；市场存在不规范操作，政市规划及土地供应等宏观调控手段场与商品房市场完全规范；但政策因素影响大、住房福利仍大量域价值逐步形成。间接进行；政府的住房福利少量存府的住房福利依旧少量存在。存在。在。有实力竞争者较少；大量新竞争者介入，开发投资量竞争者数量减少；市场细分充分，大量外地开发商介入，新建项目呈现大规模开发的特点竞争者数量进一步减少，消费者，需求简单、市场结构猛增；需求复杂、市场细分显现；市场定位出现细分。占有新的细分市场较难；开发商注需求减少。竞争条件单一。竞争以市场份额的竞争为主。重效益/低成

7、本。客户层面开始扩大，从城市高端客户购房扩大为普通大满足基本生活需求，生存、改善需求兼有；需求急剧需求增长趋于平稳；改善需求为主；改善需求为主，需求趋于多样化。需求特征客户结构简单。增加；客户层面扩大众加入购房群体；大量改善居住条件的需求开始出现。客户结构复杂多样。单纯数量型，产品形产品大量出现，形式逐渐多样化，产品注重质量，价值构成广泛，产市场供应量加大，小高层、高层等建筑形式逐渐取代多产品形式极为丰富，高质量。式单一，基本无附加价格迅速