柏龙广场商业项目定位及物业发展建议报告(定稿)

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1、柏龙商业广场定位及物业发展建议报告谨呈：深源实业（深圳）有限公司2过去，我们曾经走错了路，结果失败了！现在，上天给了一个可以重来的机会，我们万分珍惜！未来，路在何方？现状：抱着金饭碗夹缝中求存项目处于东部门户，龙岗老街商圈人气金三角；夹缝中求存，总体经营情况一般，缺乏竞争力！项目属性判定占地面积：8445.52平方米总经营面积：25000平方米楼层：共4层一层：餐饮、珠宝、苏宁电器二层及三层：ITAT，四层目前空置经营情况：主力店目前经营良好，其他经营一般，2014年租期截止；项目形象：中低档。项目位置：两大项目之间，夹缝中生存。租售情况：苏宁：100元/

2、平米/月，ITAT:30元/平米/月,商铺部分已经销售，售价2.8万元/平米右侧：天虹人气较旺左侧：吉之岛人气较旺对面：老街人气较旺本项目人流相对较少本项目是一个“二次启动，二次定位”的项目项目具体持久市场竞争力开发商不过多参与项目实际的经营管理项目至少实现年1600万元租金收益开发商三要求二次启动二次定位通过项目的二次启动和重新定位，打造项目持久市场竞争力，并获得价值最大化，树立项目良好的品牌形象价值最大化项目成功招商；项目成功销售；实现1600万以上的年租金收益。项目影响力构建适宜的商业模式，适宜发展商需求，打造项目持久市场竞争力；建立项目良好的市场品牌

3、；我们的目标目标理解项目目标项目定位应该达成的目标物业发展建议区域研究及定位思路项目定位及论证区域研究商圈研究项目定位思路专业类市场定位及论证休闲MALL定位及论证购物中心定位及论证风格及行道规划设计建议地标规划设计建议边缘规划设计建议节点规划设计建议区域规划设计建议商业氛围营造思维导图天时：上天赐予的最后一次机会区域研究区域定位深圳市战略地位重要的城市次中心产业支撑高新技术产业、物流配送业、高端服务业等支柱产业提速龙岗发展通信、计算机及外部设备、新型储能材料、微电子及元器件、生物医药及医疗器械、有机高分子材料、软件、先进制造技术设备、创意产业高速发展中之深

4、圳重要的城市次中心10大运会落户龙岗，提升龙岗商业辐射力，为龙岗区域商业带来带来巨大发展契机大型城市设施、商务商业区建设加快大运新城为政府重点发展项目，现已建成的国际自行车赛场以及规划中的高交会馆，五星级酒店，主体育馆，游泳中心，数码城，留学生工业园等国际级的市政配套及深圳教职员的迁移。新高交会馆／大运会相关设施／酒店商务区也在建设中。旧改工程加快城市建设与商业发展构筑“一主两副”的多元服务中心——大运新城为副中心副中心一是以龙城片区西区为主体的综合服务中心，发展成为集商业文化中心、高尚住区和直销市场区为一体，服务于整个深圳市的体育新城；副中心二则为以龙岗街

5、道办及周边的商业、办公等用地组成的综合服务中心。该次中心区承担龙岗片区的生活配套及商业服务功能。大运会优势规划推进商业进程居住环境、配套优势、地铁３号线的延伸，大运会影响的辐射等，使其楼市的辐射区域可以扩宽至关内，甚至在１小时生活圈内的惠州、东莞相关区域，吸引其周边的中高端客户向城际中心聚集。从而引发商业形成、发展与升级。11地铁5号线开通，商圈辐射增强，商圈价值提升15～30%以上，对本项目而言，价值提升20～40%以上。地铁3号线鸟瞰图老城商圈（明年地铁开通后对项目的影响）中心城商圈地铁三号线跨越老城商圈及中心城商圈，将对两商圈的未来商业发展起到巨大的带

6、动作用：地处深圳、东莞、惠州“金三角”的龙岗，具有商业发展的先天优势。在大工业、大物流的产业背景下，带来了商业的高速发展，而地铁开通，更是进一步催化商圈的发展进程。按国际惯例，一般地铁开通后，其商业价值会提升30%左右。区域距离城市中心越远，原有交通条件越差，价值提升比率越高。日本、香港、深圳地铁发展的规律：地铁开通，商圈辐射增强，商圈价值提升15～30%以上。经济发展及收入大运会、地铁、深惠路改造，使龙岗基础设施条件及内外部交通条件大为改善，推动区域影响力增强。龙岗近三年来GDP快速增长，居民人均收入快速增多，人口数量增加，龙岗商业有坚实的基础。居民生活水

7、平的不断提高，催生了一大批中产阶级，其对中高端消费需求日益增强。基础设施及交通区域商业需求未来商业发展前景看好，商业开发时机良好。修炼内功，盛装以待天时13区域商业发展结论龙岗房地产的价格洼地，消费力不断提升，地铁交通等的完善，为房地产及商业发展奠定基础。根据研究，两个城市房地产价格差距大于2000元∕平米时，销售价的地方消费人流将出现回流（至售价低的地方）。其回流程度取决与交通、配套的改善等。而回流带来的人口，带动的新消费力增长将为房地产∕商业发展奠定基础。地铁的开通，在拉近同城距离，促进消费的同时，“地铁+公交车”的发展模式，将对进一步扩大商业商圈辐射力

8、，促进商业的进一步发展。通泰观点：区域经济快速发展，