百通伟东商业项目定位与物业发展建议报告_部分(II)

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1、谨呈：青岛百通伟东房地产开发公司青岛百通伟东商业项目定位与物业发展建议报告2008-7-23本报告是严格保密的。项目概况：：总用地面积：总用地面积13.513.5公顷13.5公顷，，建面，建面28.328.3万平米28.3万平米，，由两个项目公司分开开发，由两个项目公司分开开发法院一期地块：占地1.2公顷，容积率为4，覆盖率80％，建面4.8万平米；百通单独开发，预计07年上半年动工，有客户想整体购买夏庄路七号地块：12占地10.15公顷，3容积率为1.5，建面15.23万平米；
项目位于青岛第二大商圈——李村商圈由百通＆伟东组建
本项目由三地块组成，法的项目公司开发

2、，院地块＆面粉厂地块由百通预计08年动工单独开发，夏庄路地块由两公司共同开发
开发顺序为
（1）—（2）—（3）面粉厂一期地块：占地2.07公顷，容积率为4，覆盖率80％，建面
目前法院地块挂牌，设计8.28万平米；百通单独开发，预计07年下半年动工，返还利客来院出初步方案本报告是严格保密的。2项目限制性条件政府公建化立面，有一定的标志性百通伟东要求
规避土地增值税：当期利润率不要太高
酒店＆写字楼可以考虑持有，集中式商业可以考虑持有
法院一期集中商业有投资者洽谈，考虑整售，面粉厂一期地块集中商业返还利客来（本地块另一地主），价格与体量另议。
项目的开发次序：法院地块

3、——面粉厂地快——夏庄路七号地块
地价便宜，怎么做都将有一定的盈利预期
每块地都单独核算
百通专长住宅开发，公司发展战略后十几年都将以住宅为主体
顾虑商业的经营管理风险本报告是严格保密的。3客户目标分解总体目标：
在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化目标分解：
以最优的产品组合来实现利润最大化
多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控
合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化核心问题：：如何界定和证明最合适的商业体量：如何界定和证明最合适的商业体量，，获取最大利益，获取最大利益，，规避风险，规避风险本报告是严格保密的。4思维导图商业

4、体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？本报告是严格保密的。5决定商业体量的关键因素良好经济运行状况和积极发展前景城市规划处于城市的发展方向上，，不会被边缘化，不会被边缘化属于城市重点发展区域处于居住的几何中心，，保证有广阔腹地，保证有广阔腹地区域位置接近购买力，，位于消费中心，位于消费中心KPI体系大规模人口聚集，，且有一定增长空间，且有一定增长空间人口状况有较强的消费能力强大的公共交通系统，，对外有较强的辐射力，对外有较强的辐射力交通体系便利的停车系统竞争关系有较强的市场竞争力地块条件地块大小能满足开发需求本报告是严格保密的我们将从以上六个角度来考量本项目商

5、业价值。6地块条件李村商圈核心商业区“绝版”地块，，总占地，总占地13.513.5公顷13.5公顷，，建面，建面28.328.3万平米28.3万平米北方国贸
青岛市区商业可分为四大商圈——中山路商圈、台东商圈、东部商圈＆李村商圈1中山路商圈2台东商圈3东部商圈4李村商圈5城阳商业中心利客来核心商业区星星6黄岛商业中心三三54项目项目崂山百货龙龙宝宝21
以向阳路核心的李村商圈包括北方国贸、3利客来＆崂山百货三大集中商业，总营业面积超过15万平米。项目地块紧靠核心商6业区，堪称“绝版”本报告是严格保密的。7从商业面积、、人流量、人流量、、客单价、客单价、、提袋率等相关指

6、标来看、提袋率等相关指标来看，李沧商圈无疑是仅次于台东商圈的青岛第二大商圈四大商圈代表超市人流量比较四大商圈代表超市客单价比较
从人流量来看，台东商圈远远超出其他350304301120993001002528125080几个，是无可争议的青岛第一商圈。20060521514215010640281007520
中山路无论从人流量还是从提袋率来看54555025040市市市福CO超超超乐US向阳路维客超市中山路百盛超市台东步行街利群超市香港中路家乐福香港中路JUSCO客盛群家J对非常低，该商圈逐步被人抛弃。维百利路路路路街中中阳山行港港人流量排队人数向中步香香东台
从

7、提袋率来看香港中路是属于目的性消费最强的商圈。青岛各商圈商业街提袋率比较青岛商圈商业街人流
从人流量来看向阳路属于青岛的第二大800720香港中路34.7%700商圈，同时提袋率也相对较高。600台东步行街21.0%500400中山路15.4%300238
从超市的人均客单价来看，香港中路的消17320010052向阳路31.1%费能力远远超出其他商圈0向阳路中山路台东步行街香港中路0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%40.0%
虽然台东超市人流量最大，但客单价却最低，说明台东超市购物人群目的性消费各商圈肯德基