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青岛百通伟东商业项目发展战略与整体定位青岛百通伟东商业项目发展战略与整体定位项目概况：总用地面积13.5公顷，建面28.3万平米，由两个项目公司分开开发项目位于青岛第二大商圈——李村商圈本项目由三地块组成，法院地块＆面粉厂地块由百通单独开发，夏庄路地块由两公司共同开发开发顺序为（1）——（2）——（3）目前法院地块挂牌，设计院出初步方案法院一期地块：占地1.2公顷，容积率为8><#004699'>4，覆盖率80％，建面<#004699'>4.8万平米；百通单独开发，预计07年上半年动工，有客户想整体购买面粉厂一期地块：占地2.07公顷，容积率为<#004699'>4，覆盖率80％，建面8.28万平米；百通单独开发，预计07年下半年动工，返还利客来123夏庄路七号地块：占地10.15公顷，容积率为1.5，建面15.23万平米；由百通＆伟东组建的项目公司开发，预计08年动工项目限制性条件政府公建化立面，有一定的标志性规避土地增值税：当期利润率不要太高酒店＆写字楼可以考虑持有，集中式商业可以考虑持有法院一期集中商业有投资者洽谈，考虑整售，面粉厂一期地块集中商业返还利客来（本地块另一地主），价格与体量另议。 项目的开发次序：法院地块——面粉厂地快——夏庄路七号地块地价便宜，怎么做都将有一定的盈利预期每块地都单独核算百通专长住宅开发，公司发展战略后十几年都将以住宅为主体顾虑商业的经营管理风险百通伟东要求客户目标分解总体目标：在市场能实现的情况下，商业尽量做大，能卖则卖，实现利润最大化目标分解：以最优的产品组合来实现利润最大化多大的商业体量最符合市场需求，同时风险可控合适的租售比例满足建设期的资金回收要求与价值最大化核心问题：如何界定和证明最合适的商业体量，获取最大利益，规避风险思维导图商业体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？决定商业体量的关键因素KPI体系区域位置交通体系城市规划人口状况处于城市的发展方向上，不会被边缘化 属于城市重点发展区域良好经济运行状况和积极发展前景接近购买力，位于消费中心处于居住的几何中心，保证有广阔腹地有较强地消费能力大规模人口聚集，且有一定增长空间便利的停车系统强大的公共交通系统，对外有较强的辐射力竞争关系地块条件有较强的市场竞争力地块大小能满足开发需求我们将从以上六个角度来考量本项目商业价值李村商圈核心商业区“绝版”地块，总占地13.5公顷，建面28.3万平米青岛市区商业可分为四大商圈——中山路商圈、台东商圈、东部商圈＆李村商圈123<#004699'>4561中山路商圈23<#004699'>4台东商圈香港中路商圈 李村商圈5城阳商业中心6黄岛商业中心北方国贸利客来崂山百货以向阳路核心的李村商圈包括北方国贸、利客来＆崂山百货三大集中商业，总营业面积超过15万平米。项目地块紧靠核心商业区，堪称“绝版”核心商业区宝龙项目三星地块条件从商业面积、人流量、客单价、提袋率等相关指标来看，李沧商圈无疑是仅次于台东商圈的青岛第二大商圈从人流量来看，台东商圈远远超出其他几个，是无可争议的青岛第一商圈。中山路无论从人流量还是从提袋率来看对非常低，该商圈逐步被人抛弃。从提袋率来看香港中路是属于目的性消费最强的商圈。从人流量来看向阳路属于青岛的第二大商圈，同时提袋率也相对较高。从超市的人均客单价来看，香港中路的消费能力远远超出其他商圈虽然台东超市人流量最大，但客单价却最低，说明台东超市购物人群目的性消费最弱中山路肯德基/麦当劳上座率最低，消费人群很有限向阳路人均客单价较高，目的性消费较项目初步界定：我们将从“城市—区位—人口—交通”四个角度来剖析，最大限度的挖掘本地块的商业/商务价值青岛第二大商圈核心区大规模“绝版”地块 本项目地块价值在于商业或商务，而不在住宅商业以经营来实现自身价值，与城市未来人口、交通等因素变化息息相关，所以必须站在城市发展的高度来看待初步界定半岛城市群将会成为中国区域经济的第四级，而青岛处于龙头城市地位青岛济南半岛城市群包括八大城市:青岛、济南、烟台、威海、日照、潍坊、淄博、东营半岛城市群实施以韩日为主要方向的经济国际化战略，构筑半岛城市群面向韩日的“跨国城市走廊”。与济南相比，青岛的地理位置、城市功能以及经济总量决定了其必然成为城市群的龙头城市。烟台威海淄博潍坊东营日照“十一五”规划提出未来我国区域间的竞争以都市圈为基础的区域间的整体竞争。中国将出现长三角、珠三角、京津冀、胶东半岛、沈（阳）大（连）、武汉、渝蓉等七大城市圈京津冀长三角珠三角半岛城市区 位人口交通半岛城市群与我国其他三大城市群相比还比较弱小，同时青岛作为其龙头城市地位还有很大发展空间2005年我国三大城市群GDP总量仅占全国的35％；半岛城市群仅占全国GDP比重的6.21％，与珠三角9.2％、京津冀9.3％、长三角17.32％还有距离，有较大的发展空间；青岛在半岛城市群中的比重相对于上海、深圳而言有一定距离，青岛的龙头地位还有待强化。数据来源：国家发改委以及城市群各市2005年统计公报城市区位人口交通与世界发达国家城市群相比，中国城市群对经济的贡献度还有很大的提升空间，可以预见半岛城市群存在巨大的发展空间，而青岛在其中将发挥主导作用中国的三大城市圈对国家财富积累的贡献度仅为35％左右，远低于美国的三大城市群（大纽约区、五大湖区、大洛杉矶区）占GDP65%，日本三大城市群（大东京区、阪神区、名古屋区）占GDP的69%，城市 区位人口交通青岛已由向东发展转变为沿胶州湾发展，构建多组团模式，历史进程中李沧的地位是一个逐渐加强的过程解放后至70年代末，青岛市历次的城市规划和建设基本是在原有框架的基础上向东适当扩展1992年做出“东部开发及行政中心东移”的战略部署，城市发展进入新的发展平台2001年后提出大青岛构想，城市沿胶州湾组团式发展，带动周边发展，成为区域龙头200<#004699'>4年～2020年城市区位人口交通青岛城区北扩，城阳南向发展，市区一体化使李沧的区位优势将更加明显青岛城市北扩，城阳南向发展，青岛市区一体化，李沧的区位优势将更加明显李沧动向延伸，以居住功能为主；且工业用地明显减少 李沧中心区将成为规划市区的几何中心，承担重要的城市功能1995~2010年城市总体规划200<#004699'>4~2020年城市总体规划城市区位人口交通青岛城市开始融合，李沧成为“新青岛城区”的几何中心是必然趋势李沧城市中心区城阳新城区城阳老城区青岛整体北扩，使原本处于城乡结合带的李沧逐步成为城市中心的一部分城阳发展主动向青岛城区靠拢，使得李沧的中心位置更加凸现在青岛城区一体化的推动下，李沧必然成为“新青岛城区”的几何中心城市区位人口交通 青岛房地产市场价格由南至北剃度递减，将客观产生把年轻人、小资产阶层人士、工薪阶层人士转移到李沧置业，形成李沧的人口置换。市北区房地产开发集中在两个区域：一是以辽宁路为中心的市北老城区（价格在6000～7000元/平米），二是浮山新区及附近的辽阳西路线（价格6000元/平米左右）李沧东部、四方东部、三○八国道周边、青银高速路两侧将是未来我市几年内房地产开发的重点，一个超大型的居民区正在崛起。市统计局公布的资料显示，2005年李沧区部分楼盘的平均销售价格已高达5300元／平方米，较上年上升16.7％。香港路以南1～2万元/平米香港路以北，江西路以南8000元/平米左右以辽宁路为中心的市北老城区以及海尔路两侧6000～7000元/平米浮山后片区大盘云集，价格在6000元/平米左右李沧价格增长迅速，05年楼盘均价5000元/平米城市区位人口交通继浮山后之后四方东部新区＆李沧东部新区将成为新的热点，从规模上看李沧东部新区规划的28万人口无疑会成为青岛城市的居住中心近期市内四区建设重点区域为：城市北部、东部地带，包含李沧区东部新区、十梅庵片区、四方东部新区、市北浮山后片区等。居住用地1055-1185公顷。 李沧东部新区占地3<#004699'>4平方公里，居住建设面积为20平方公里，规划居住人口为28万。2002～2005年青岛市内四区近期建设规划李沧东部新区浮山后片区四方东部新区占地约<#004699'>4.82平方公里，规划8万人口。目前这里是保儿、双山、河西、华光和河源五个自然村所在地。改造后有经济适用房、普通商品住房和高层住宅等不同类型；除此之外，这里还有商业街、文体设施等，将建成一个功能完善、居住舒适的现代化新城区。四方东部新区四方东部新区浮山后目前是住宅供应热点片区，据统计,2005年青岛高层住宅建设和推出量达到一个前所未有的数量,仅浮山后片区就超过100万平方米。城市区位人口交通李沧东部规划建面670万平米，预计居住人口28万，目前30％土地已出让，十年内居住人口将达到55万（未计外来人口）2005年，李沧户籍人口达到29万，与2003年相比增长了近1万李沧东部新区占地3<#004699'>4平方公里，目前居住人口3.27万，规划人口为28万，定位为青岛中央居住区（CLD），开发期10年政府在本区域限制工业发展 目前，居住用地已经出让30％，其中：绿城＆百通2800亩，容积率1.5；广业1800亩，容积率1.5；电业局800亩，容积率1.3；其他<#004699'>400亩，容积率1.3广业绿城＆百通电业局城市区位人口交通海湾大桥、地铁以及火车站选址李沧无疑将确立其青岛未来交通枢纽的地位青岛海湾大桥已于05年3月获得国家发改委批准，预计06年年内动工规划中火车站选址沧口，成为李沧发展的又一动力黄岛青岛青岛海湾大桥机场规划火车站规划地铁站点李沧广场是规划地铁中的一个重要枢纽城市区位 人口交通小结：李沧将成为青岛未来的几何中心、居住中心＆交通重心城市区位人口交通青岛作为中国未来第四大城市群龙头城市的地位会进一步加强，发展潜力巨大青岛城区北向发展，而城阳南向向城区靠拢，一体化已经是大势所趋，李沧将成为“新青岛”的几何中心李沧的东部新区已经开始启动，未来10年将入驻28万人，户籍人口总量将达到55万，为现状的一倍海湾大桥、新火车站以及规划地铁确立了李沧在青岛交通体系中的枢纽地位城市人口分布的变化、交通格局的变化都将引起城市商业中心的变迁，我们将借鉴“深圳城市发展进程”＆“厦门城市发展进程”两个案例来预测青岛未来商业中心变迁的趋势80年代末以前城市的范围：罗湖区中心：罗湖商业中心90年代末城市的范围： 罗湖区、福田区、南山区中心：华强北80年代末至90年代中期城市范围：罗湖区、福田区中心：国贸、东门、地王2000年至今城市的范围：罗湖区、福田区、南山区、宝安、龙岗、龙华中心：福田中心区城市开始进入多极发展阶段深圳城市发展进程深圳城市发展进程案例厦门城市发展进程集美大桥（厦门大桥）1991年建成通车，306省道（含集美大桥）成为早期厦门岛对外的唯一出口，奠定了今天厦门商圈沿嘉禾路线性分布的格局海沧大桥于1999年底通车，成为厦门岛对外的第二条通道，加速了岛内的发展，商业格局也悄然发生变化翔安隧道2009年开通后，江头商圈的辐射力将进一步加大，中心化地位会更加凸现306省道集美翔安海沧富山—火车站商圈江头商圈 江头商圈：位于厦门岛几何中心，交通四通八达是其最大优势，自2001年12.6万平米的SM广场入驻后，大面积的住宅开发启动，随后岁宝百货、食街、国美电器相继进入，江头商圈逐步繁荣起来。富山—火车站商圈：98年以后逐步取代中山路地位，目前成为厦门人气最旺的商圈，圈内有世贸商城、嘉年名华、假日商城、灿坤3C、富山诚达等多家大卖场，2002年<#004699'>40万平米的明发商业广场开盘进一步巩固了该商圈的龙头地位。中山路商圈：98年以前厦门最繁荣的商圈，但由于城市北扩，居住中心转移，老城设施陈旧、可供开发用地不足、环境等问题逐渐暴露，中山路地位渐渐衰落。集美大桥海沧大桥翔安隧道中山路商圈厦门城市发展进程案例从深圳、厦门城市发展的轨迹来看，我们不难看出正向北方向扩张的青岛，未来正真的城市中心属于李沧中山路商圈台东商圈东部商圈李村商圈四方区中山路商圈：中山路是青岛商业的发源地，是青岛市唯一的一条具有百年历史综合性商业老街，有百盛、发达、国货、东方、伊都锦等大型集中商业，目前已经衰落；为重新焕发老中心活力，市政府提出“老城区复兴”战略，定位为青岛的商贸旅游区，未来将成为外来旅游者的购物场所。 台东商圈：目前是青岛最火爆的商圈，也是业态最全、大商家最密集、竞争最激烈的区域，拥有利群、万达广场等大型购物中心，是青岛辐射力最强的商圈，目前优势地段租金３０元／ｍ２／天左右。东部商圈：青岛高档消费商圈，拥有阳光百货、海信广场、佳世客、家乐福等大型集中商业，随着奥运会的临近，商圈正向休闲娱乐、餐饮的综合方向发展，未来地位将进一步加强。李村商圈：青岛北部最重要的商圈，拥有利客来、崂山百货、北方国贸三大主力商城，辐射崂山北部、城阳，目前人流量仅次于台东商圈。青岛城市发展进程预测李村必将成为青岛未来的第一商业中心，成为青岛本地人的户外起居室、家庭乐园李沧将完成由边缘化—城乡结合部—城市空间—城市副中心的城市地位转变，必将成为青岛未来的第一大商圈。中山路商圈台东商圈东部商圈李村商圈旅游者、高端商务人士、外来人士的天堂青岛的地价、租金峰值海滨旅游带李村商圈本地人的户外起居室家庭乐园青岛城市发展进程预测本项目价值点总结：城市第二大商圈所在区域城市未来的居住中心未来城市的交通枢纽城市未来的几何中心 城市未来第一大商圈中国第四大城市群龙头城市副中心核心区域案例借鉴案例研究对象：研究目的——确定城市副中心未来的发展历程及发展方向案例选取原则1、城市群龙头城市2、城市副中心3、周边以居住为主要功能上海徐家汇上海五角场巴黎拉德芳斯副中心发展方向——深圳南山上海徐家汇东京新宿副中心发展历程——深圳市南山区在滨海大通道开通后住宅迅猛发展，人口大量集中之后，商业物业开始井喷式的发展90年代初期人口稀少，几乎没有商业90年代中后期96年底，家乐福南头店开业，带动了周边区域的人气，南头商圈开始形成。同时，人人乐南油购物广场开业，南油商圈开始形成。90年代末99年，滨海大道通车，南山区房地产开始快速发展。海雅百货开业，南油商圈正式形成，成为南山区人气最旺的商圈。 21世纪初沃尔玛入驻蛇口，蛇口商圈开始形成。华侨城铜锣湾广场开业，华侨城商圈开始形成。顺电、国美、苏宁相继在蛇口沃尔玛附近开业，蛇口商圈迅速成熟。同时，天虹、岁宝、赛格纷纷落户南头商圈。2006年花园城中心开业，标志着南山区商业全面走向成熟。2003年到现在初始期启动期发展期快速发展期激烈竞争期时间重大事件商业发展阶段未来海岸城、保利文化中心、益田假日广场等一批超大型的mall即将建成。未来几年将增加近<#004699'>40万平米的商业面积。90年代以前随着人口开始增加，逐渐有了一些社区配套的商业。空白时期成熟期交通便利住宅快速发展人口聚集商业迅猛发展南山区主要物业发展趋势发展历程案例发展方向案例 上海徐家汇在住宅开发的带动下商业开始起步，交通的改善使其迅速发展，确定城市副中心地位，在政府统一商业运营的市场环境下，商务办公也得以迅猛发展八十年代底上海学者徐光启长埋于此，自此诞生了“徐家汇”，产生的文化渊源1992年期出现了东方商厦、太平洋百货、中兴百货等10大商家，特色商业发展迅速；写字楼开始发展1995年轻轨、高架、内环、立交、地面、地铁的建设，形成交通枢纽，加速了商业和地区产业发展2002年政府统一规划，统一运营；建立上海徐家汇商城集团，市场化操作，提高区域形象初始期启动期发展期成熟期时间重大事件商业发展阶段2005年商业进一步开发；商务楼发展迅速；高科技产业发展良好300年以前改造区域环境，开发“侨汇房”—高档住宅，带来了高收入人群，为商业发展作了铺垫。空白时期 发展期地理优势住宅快速发展商业启动商务办公发展徐家汇主要物业发展趋势发展历程案例发展方向案例东京新宿副中心在成为铁路枢纽后带来了大量人流，商业初步发展，同时住宅也开始兴起，和平博览会促使商业的大发展，新宿成为东京副中心，随后商务办公开发，进入全面发展时期1698年江户时代旅途中歇脚、住宿的站点（宿场）1885年JR山手线的赤羽-板桥-新宿-涩谷路段建成开通，新宿车站诞生1923年关东大地震之后东京的建成区从地质条件不好的川手下町向山手地区发展，新宿开始作为铁路交通枢纽二战以后西部郊外大规模住宅区的开发建设，仅铁路就有7条线路汇集于新宿，其交通枢纽的重要性日益提高1950年新宿歌舞伎町一带成功举办了和平博览会，促进了战后整个商业区的恢复和发展，特别是娱乐设施的充实和提高1958年“首都整备委员会”决定把新宿建设成为综合性的副中心20世纪60年代 新宿迎来了历史上商业发展最快的时期，后期已经发展成为东京具有相当规模的、较完善的重要商业中心现在新宿已经成为东京副中心中发展最快、最豪华的综合型中心最初时期车站建成交通枢纽形成战后恢复博览会促进发展确定副中心迅速发展期综合发展时间重大事件商业发展阶段交通优势商业住宅启动住宅大发展商务办公发展新宿主要物业发展趋势发展历程案例发展方向案例上海徐家汇副中心核心地区商业、办公成为商圈主体功能，其中办公占2<#004699'>4％，商业服务业占19％，住宅比例仅为13％徐家汇副中心核心地区用地构成目标建成世界级城市副中心，包括影城、体育城、新兴商贸城、生物医学城、建材城、科教城以及历史风貌观光区的七大主题概念地位及定位：商业、商务、科教、旅游、体育、设计装潢服务等交通便利，周边聚集大量产业＆居住人口发展历程案例 发展方向案例五角场副中心的开发建设，南部以五角场环岛为中心，以发展商业、宾馆服务业、金融贸易、科技信息为主；中部以江湾体育场为中心，重点发展体育、文化和中高档商住楼；北部以政立路至新江湾城部分地区，重点发展商贸、办公及中高档住宅五角场副中心核心地区用地构成上海五角场副中心以商业、教育、办公等为主体功能，其核心地区商业比例为19％、办公比例为11％，住宅比例为20％发展历程案例发展方向案例巴黎拉德方斯副中心是欧洲最大的商务中心区，其办公比例达到26％，可容纳12万人办公；商业比例为也高达20％，住宅仅为27％巴黎拉德方斯副中心是欧洲最大的商务中心区，具有战略眼光的规划建设和管理使其在不到半个世纪的时间里发展成最具人性化色彩的国际商务中心区拉德方斯区位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端。于1958年建设开发，全区规划用地750公顷，先期开发250公顷，其中商务区160公顷，公园区（以住宅区为主）90公顷。规划建设写字楼250万平方米，共12万雇员使用，共容纳1200个公司。截止到1992年，国家已投资160亿法郎。拉德方斯副中心核心地区用地构成发展历程案例发展方向案例副中心发展方向总结：成熟的商业副中心面积比重往往在20％左右；办公面积比重根据副中心性质不同差异性比较大，但也在10％以上；住宅往往承担配套功能，比例在13％～27％成熟的城市副中心往往不仅仅限于商业的发展，办公等商务功能需求量同样很大住宅在副中心的核心区里往往承担着配套功能发展方向案例总结 副中心发展历程总结：区域发展历程往往遵循“住宅——商业——商务办公”的内在规律交通的改善往往会强有力的刺激住宅的开发，随后带动商业的发展，进而区域被确立为城市副中心，在此之后商务办公会得到迅速发展重大基础设施或活动的举行带动人气或商业的发展，对确立区域副中心地位是一个强有力的支撑李沧作为青岛城市副中心，住宅、商业、商务功能是逐步转移与增强的过程。发展历程案例总结规划28万人的李沧东部新区开始启动，李村商业发展即将面临重大的历史机遇期商业竞争格局将直接影响到本项目的商业体量案例借鉴住宅大发展地理交通优势商业启动商务发展副中心发展历程李沧东部新区规划住宅建面670万平米，预计居住人口28万，预计十年内开发完成，目前30％土地已出让住宅大发展对于新区而言，住宅大发展带来大量的人口聚集，商业启动一般会滞后住宅5～8年时间，而且会有两到三年甚至更长的培育期；但对于李村这样的旧商业中心而言，更多的传承＆升级，是一个逐步更替＆取代的过程，会减少对新区人口的依赖，同期建设，分期开业是比较理想的策略 随着副中心的逐渐成熟，商务需求逐渐兴起，最终办公面积往往会占到总面积的13％以上。李沧正在经历着人口置换，商业需求还未正真爆发，大量发展办公物业时机并不成熟，商业将成为本项目的重点发展方向。青岛将面临有史以来规模最大集中的商业体量供应，总面积达到1<#004699'>40万平米城阳商业供应近80万平米，但有70万平米是批发市场，与本项目可能形成竞争关系的仅有中联大润发Mall，但较弱宝龙城市广场项目会与本项目形成直接竞争关系北方国贸二期、海信广场二期均为纯百货麦凯乐定位集餐饮、娱乐、文化于一体的大型高档生活百货店大拇指广场定位为“香港城”，经营电子产品、塑胶产品、纸制品、纺织及成衣制品、化学制品、药物、钟表、首饰等，还向周边地区批发123<#004699'>456781191012竞争格局1中联大润发Mall（10万平米）2世正爱丽安（估计8万平米左右）3 城阳商贸城（10万平米）<#004699'>4中韩国际小商品城（<#004699'>40万平米）5青岛国际工艺品城（10万平米）6宝龙城市广场（20万平米）7本项目（12.5万平米）8东晟国际商贸城（6.8万平米）9北方国贸扩建（2万平米）10海信广场二期（6万平米）11麦凯乐（10.5万平米）12大拇指广场（8万平米）李沧未来五年商业总量将有巨大的增加，其中绝大部分增量集中在李村商圈，李村商圈将迅速扩大，核心地位日益增强沧口商圈——两座集中商业：维客沧口店（营业面积1.35万平米，广大购物中心（营业面积<#004699'>4500平米）；街区面积为3000平米。沧口商业为生活配套，总营业面积2.1万平米李村商圈——李村商圈现有商业面积19.35万平米，其中集中商业面积为1<#004699'>4.7万平米，街铺为<#004699'>4.65万平米。未来宝龙城市广场商业面积20万平米，峰山路改造项目商业面积为3.<#004699'>4万平米，北方国贸扩建预计总面积2万平米，本项目预计商业总量为12.5 万平米，总共待建面积为38万平米。预计未来5年李村商业总量将从现在的19.35万激增到57.35万平米。郑庄商圈——目前该区域商业处于空白状态，但未来此区域是规划有28万人口的东部新区的商业中心，商业土地占整个东部新区的10％。由于该区域住宅建设还未起步，预计未来5年该区域商业不会有大量供应，以社区配套的底商为主。东李商圈——目标建成物流枢纽，现有爱客家、跃盛鞋城＆好美家三大商业，总营业面积为5.5万平米。在建项目东晟国际商贸城建面为6.8万平米，预计营业面积为<#004699'>4万平米。预计东李商圈总营业面积近10万平米。竞争格局为了在片区未来的竞争中取得优势，本项目的体量应该与向阳路步行街和宝龙项目相当，不小于10万㎡向阳路步行街加上三个百货商场的营业面积为19万平米。未来兴建的韩国大厦，高档商业近3万平米。未来兴建的宝龙城市广场商业部分建筑面积约为20万平米。根据商业吸引力原理，如果本项目的体量偏小，那么整个李村商圈的中心将向宝龙城市广场的方向迁移。本项目商业体量应保持在10万㎡当量级以上结论19万㎡20万20万㎡〉10万㎡50万㎡青岛第一商业中心商圈内竞争如何处理好与宝龙的关系不仅会影响到项目成败，更会影响到整个商圈的繁荣，所以我们的策略是：差异化经营，实现商圈共赢宝龙城市广场——商业面积22万平米，以娱乐带动零售的大型ShoppingMall宝龙·城市广场位于大福州的几何中心——二环路与工业路的交汇处 商业部分面积22万平米倡导“体验式、全天候、全客群、一站式”购物，集购物、娱乐、美食、休闲、游乐、旅游、文化、公寓等功能于一身宝龙集团由澳门实业家许健康先生创立于80年代，经营酒店旅游业、娱乐、餐饮、游乐以及景区开发项目竞争—福州宝龙宝龙特色：游乐主题购物公园，3/<#004699'>4面积招大中主力店，自营面积占相当比重项目竞争—福州宝龙主题定位全国首个游乐主题购物公园——以“迪斯尼”建筑风格演绎欢乐的梦想乐园，设计“欧风花园、嘉年华街、明日世界、欢乐总动员、欢乐广场、丛林探险”6大主题游乐区及“妙想天开”寓教于乐中心，引入“摩天轮”、“海盗船”等游乐设施。主力店＆半主力店家乐福、大型时尚百货、国美电器、美居家具卖场、KTV、时代华纳电影院、美食街、3万平米宝龙欢乐世界（迪斯尼主题购物公园、儿童游乐场、青少年游乐场）、麦当劳、肯德基、必胜客风情街区意大利街、法国街、西班牙街等欧陆风情商业街租售状况3/<#004699'>4的面积用于大中型主力店和名牌店的招租，销售面积只占1/<#004699'>4经营情况自营夜总会、宝龙欢乐世界、美居家具卖场宝龙楼层分布5F时代华纳五星级动感影院<#004699'>4F大型高端家具卖场——美居宝龙家具名品中心斗牛士美食街 大型时尚百货自助式KTV家居饰品等3F家乐福大型时尚百货休闲餐厅斗牛士男士天地男士服装男士配件皮鞋箱包音响琴行运动系列产品等2F家乐福大型时尚百货女人天地女人服装女士配件女士皮包内衣系列女鞋饰品等1F大型时尚百货浪漫法国风情街麦当劳肯德基世界知名品牌专卖店国美电器化妆品皮具皮鞋礼品珠宝银行眼镜数码通讯等-1F宝龙欢乐世界青少年主题购物商场儿童服饰儿童玩具及用品母婴用品及服饰青少年服饰流行饰品文体用品电玩世界卡通世界项目竞争—福州宝龙本项目与宝龙的竞争分析海洋主题、航海主题现代工业文明的堆砌大众娱乐百姓大舞台娱乐夜总会精神需求文化性、小型书城、博物馆物质需求大型室外游乐小型室内游乐互动式、参与式、体验式景观式 专业化、主题化消费型专业市场、主题商场多功能、多业态、综合式室外、半室外集中式商业+街区室内集中式商业本项目宝龙项目差异化经营结论项目整体定位：李村人口结构将发生质的变化，白领消费推动李村商业结构升级从商圈内竞争来看，本项目商业体量只有在10万平米以上才能保证不被边缘化与宝龙实现差异化经营，实现商圈共赢Mall将以“集中商业＋商业街”的形式出现，以消费型的主题商城为主要形态，同时形成以大众娱乐为目标，以海洋文化为主题的互动娱乐场10万量级海主题的家庭娱乐购物中心项目属性定位首席海洋家庭娱乐购物中心半岛首席·海洋主题·家庭娱乐购物中心项目形象定位形象定位青岛人·新生活方式家庭乐园购物天堂欢乐海洋 主打广告语定位释义:海洋主题青岛人对大海的感情是深沉的，心底里有与大海亲近的冲动海洋是与青岛人沟通的文化元素与深层次情感按纽建筑表现方法:色彩:在空间上以蓝、白两种主色调相互交错，白的清冷和蓝的幽深表现海洋的,一种波浪的清透感和水的湛蓝感;线条:空间线条以波浪型或贝壳纹理为表现;小品:帆船、滑板,在地面、墙面、地下、墙下放置海洋生物贝壳、珊瑚等真正的实体或艺术品;装饰:地面局部铺上蓝色透明钢化玻璃，下面铺上白色的细沙和鹅卵石，撒上贝壳、海星、海螺，美丽的沙滩便珍藏在这里了,地面铺装材料采用装饰混凝土，压印海洋生物印记；植物:体现地中海海洋热带气候；成功案例:香港青衣城;阿联酋迪拜－芝加哥海滩宾馆---世界第一七星级酒店定位释义:海洋主题海天名殿元素：地中海建筑经典元素（廊、柱、门楣）、船、岛屿、海洋植物美人鱼岛元素：珊瑚、热带鱼、现代风格、梦幻温馨色动感沙滩元素：浪花、帆船、滑板、攀岩、涂鸦现代风格美食半岛元素：海洋美食雕塑小品欢乐海洋元素：海洋小品定位释义:家庭1、以“家庭消费”为服务对象放眼青岛，除了肯德基和麦当劳，哪里有适合一家老小一起消费、休闲、娱乐、购物、逛街的场所？ ——这是巨大而空白的市场。2、以健康、阳光为主诉求点一切都在太阳下，这是一片净土，这里生机盎然···3、符合现代家庭成员的心理需求这是一片在青岛目前空白而广阔的天地，家庭外的第二空间。<#004699'>4、符合片区人群的心理需求这里是我家，这里是我的社区，可以放心的畅游。5、牢牢占据青岛第一第一家倡导“家庭健康休闲”概念的购物中心，形成异常清晰差异化的商业形象，占据客户的头脑，并牢牢的抢占的“第一”的战略高地。世界购物娱乐化的趋势中国儿童消费比重占家庭消费性支出逐年上升青岛的商业还处于购物阶段与强大的消费需求形成反差青岛缺乏儿童游乐场所定位释义:娱乐与游乐思维导图商业体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？三地块关系：（1）（2）号地块业态单独存活的能力必须很强；（3）号地块可操作的空间最大，其自身必须有很强的聚客能力开发顺序来为（1）－（2）－（3），（1）（2）号地块先于（3）开业2～3年，业态单独存活的能力必须很强 从地块大小来看，（3）号地块可操作的空间最大从与向阳路的关系角度来看，广场（3）地块的天界，自身必须有很强聚客能力地块关系123规划地铁出口三星项目维客地下超市大崂路：规划中的餐饮一条街保护文物向阳路步行街地块周边的向阳路和夏庄路是最能体现项目商业价值的地方；而枣园路、七号地块东侧路承担的只是通行功能，人流车流比较有限，商业价值很难体现从人流量来看，向阳路和夏庄路的商业价值远远大于其他几条路，七号路东侧地块的商业价值很难体现从小汽车车流量来看，夏庄路承担的交通功能远远超出其他道路夏庄路承担着主要的公共交通功能枣园路仅仅承担便利交通的功能，商业价值及其有限对七号地块而言，无论从人流还是从车流的角度来看，夏庄路的商业价值远远超过其他两条路；大崂路也存在较强的商业价值，而七号地块东侧路商业价值很难体现，承担的基本是小区的交通通行功能对法院和面粉厂地块而言，向阳路人流无疑是商业价值最高的街道，其次是夏庄路，其他道路商业价值很有限车流人流状况从租金价值来看，三地块沿夏庄路＆向阳路最能体现商业价值 对整个李村商圈商业经营状况和租金水平的调查研究显示，李村商圈的租金分布如右图所示。租金峰值位于连接向阳路和古镇路的步行街，其租金最高可以达到850元/平米·月。整体情况是向阳路步行街范围内的租金水平相当高，但是向阳路步行街范围之外的租金水平衰减相当的快，夏庄路和书院路稍远一些的地方租金水平就只有约80元/米·月。备注：租金水平均按建筑面积计算<#004699'>40元/m2·月80元/m2·月780元/m2·月1<#004699'>40元/m2·月500元/m2·月租金分布项目解析在商业价值排序的基础上进行商业、住宅的功能分区，充分挖掘地块价值综合各地块特点对业态要求进行业态分区，最大限度的保证各地块独立经营的可实现性小结AACDECB EED通讯主题商城含超市、百货、游乐等的MallIT类主题商城A—价值最高区B—价值次高区C—价值一般区D—价值较弱区以下我们将结合案例研究的结论，展开对夏庄路七号地块规划布局的讨论E—价值微弱区D美国MALL平面布局：以游乐为内核，主力店环绕外围，带动商铺的发展1992年开业，共四层。总建面39万，可出租面积23.22万㎡，自有车位12750个。零售主力店由<#004699'>4间百货公司：梅西百货、春天百货、北风百货、西尔斯百货组成。位于商城四个角落。还有3家餐饮主力店。此外还有520间零售专卖店、96家美食店、9家夜总会。此外还有国立美利坚大学。娱乐休闲设施比例特高。占地7公顷的全美最大的室内主题公园，一个两层高18洞的迷你高尔夫球场，一个十四幕的电影院，一个大型水族馆及其他娱乐设施，形成野营探险、水下探险、科技奇观、谷物探险等。特色：非常刻意突出强烈的主题装修风格，每个街区均有不同的外观、主题及颜色，方向非常容易辨认。东区大道以高科技为主，让人感受未来世界。北风百货梅西百货西尔斯百货春天百货Snoopy 乐园停车场停车场案例借鉴－布局华南MALL平面布局：功能分区明确，以游乐为内核，主力店环绕，带动商铺经营华南mall虽然现在面临着经营困境，但其规划的科学性则是不可抹杀的。案例借鉴－布局购物游乐区A：百货B：百货C：超市D：室内游乐场＆电影院E：汽车展厅＆沐浴中心F：餐饮、高档写字楼J：自用办公楼休闲、餐饮、办公区居住区华南MALL商业人流设计：设置若干商业节点，使人流充分共享 每个商业节点（吸引点）所能影响的有效范围为90～120米，如此设置的这些吸引点，使整个MALL的人流分布合理，形成聚合型，从而使人流被充分共享，进而提高商业价值。案例借鉴－布局莱蒙购物中心平面布局：分区明确，动线简单，三核心增强凝聚力项目位于常州南大街西侧是常州传统的商业旺区；总用地面积102000㎡，总建筑面积580000㎡，其中商业面积280000㎡，住宅面积130000㎡，办公酒店60000㎡。是一个集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务和居住等多功能集于一体；规划设计：由于整个地块缺乏较好的联系性，因此规划成三核心、三内街，在项目的北部、中部和南部各设一个广场，突出核心空间的凝聚力；沿三条城市主要街道形成三个沿街立面，将所有的商业空间连为整体；商铺面积：目前推售A区商铺，面宽<#004699'>4.5米，进深9米，一层商铺层高5-5.8米，2层以上商铺3.3米；价格：一层商铺售价<#004699'>40000-70000元/㎡，二层商铺售价20000-30000元/㎡；招租：A区地块基本招租完毕，沃尔玛购物广场、时代华纳、美国宝力豪、塔可钟餐厅、麦当劳、汤姆熊、肯德基、PIZZAHUT、新常州购物中心、冠军溜冰场、新华书店；案例借鉴－布局商业区商住区办公区案例总结案例总结明确的功能分区——用道路将地块进行若干独立功能区域的分割，如：购物区、休闲娱乐区、餐饮区、写字楼区、住宅区等购物区往往搭配游乐设施布置，多以游乐设施为核心，主力店（如百货、超市等）外围环绕，通过内外的联动实现中间商铺的人流共享 简单的人流动线（线形或环形），设置若干商业节点（多以主力店形式出现），保证人流的共享设置核心区增强整体的凝聚力以案例分析结论为原则，我们对夏庄路七号地块进行功能布局及交通流线组织综合案例分析结论，我们总结出规划布局的KPI体系KPI体系交通组织功能分区业态组合：利用道路系统区隔出明确的功能区，并保持各区域的相对独立性，避免相互干扰：以客流共享为第一原则，充分利用主力店带来的人流提升商铺价值外部交通：确保强大的公共交通体系，增强项目对外的辐射能力，加强其可达性内部交通：形成单一的人流动线（线型或环形），设置若干商业节点，保证人流共享；同时保证人流、车流、货流的分离，避免相互干扰夏庄路七号地块功能分区：充分挖掘商业价值，保证各区域功能的独立性根据项目解析结论可以判断：沿夏庄路是商业价值最高区域，沿大崂路东段商业价值最低，居住价值较高。依据地块商业价值＆地块形状，通过交通将地块划分为购物休闲游乐区、娱乐区、餐饮区、居住区功能分区业态组合交通组织购物休闲游乐区娱乐酒吧区居住区 餐饮区业态组合：购物区形成室外游乐区、百货、超市环抱商业街的整体格局，实现购物区内人流的完全共享，提升商业街价值交通核将成为李村广场、本项目的人流集散中心，大大提高了本项目的聚客能力餐饮部分借规划中的大崂路餐饮街之势打造本特色餐饮街室外游乐—儿童教育—休闲美容—桑拿/KTV形成一条“购物－娱乐－休闲”多功能复合的商业街区功能分区业态组合交通组织交通核高档餐饮街啤酒街特色餐饮街出入口结合交通核＆停车场设置，保证便利性结合地铁规划预留出入口功能分区业态组合外部交通 内部交通出入口公共交通交通组织＝+停车场人流动线＝++共享空间车流动线+货流动线+交通核规划地铁出口停车场停车场停车场停车场功能分区业态组合外部交通内部交通出入口 公共交通交通组织＝+停车场人流动线＝++共享空间车流动线+货流动线+形成若干共享空间，成为人流集散＆转换中心功能分区业态组合外部交通内部交通出入口公共交通＝+停车场＝+交通组织人流动线+ 共享空间车流动线+货流动线+·在人流最为集中的区域：商业街＆游乐区保持人车分流，形成一个独立的步行系统卸货区设于背街，尽量减少对商业街破坏作用卸货区尽量与停车系统相连，使车行成为一个完整的大系统功能分区业态组合外部交通内部交通出入口公共交通＝+停车场＝+交通组织人流动线+共享空间车流动线+货流动线+ 百货卸货区家电卸货区休闲美容卸货区游乐卸货区超市卸货区休闲美容卸货区桑拿水疗卸货区交通核餐饮卸货区整体建筑物焦点与标识性夏庄路七号地块－标识性街区的规划布局环绕综合街区的几大主力店、交通核和室外游乐区，像几块巨大的人流磁石，将吸引大量的人流进入街区，充分提升街区的价值。街区内部也将设立足够的共享空间和步行通道，通过街区将几大主力店、交通核和室外游乐区连接起来，合理的引导人流，使整个街区没有人流的死角。·交通核夏庄路七号地块－共享空间思维导图商业体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？ 城市经济发展与商业形式发展的关系界定模型800-1500US$1500-<#004699'>4000US$<#004699'>4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到<#004699'>4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。人均GDP城市化率25%<#004699'>45%70%85%95%商业处于与农业经济相匹配的原始状态 人均GDP位于1500美金以下；城市化水平在25%以下人均GDP位于1500~2000美金；城市化水平在<#004699'>45%以下商业形态出现第一次升级，取代了农业时代的地摊、集贸市场，商品为城市生活提供基本保障人均GDP位于2000~<#004699'>4500美金；城市化水平在<#004699'>45%以上70%以下商业形态出现飞跃，多样化、规模化的现代商业出现，如超市、专卖店、精品店等人均GDP位于<#004699'>4500~8000美金；城市化水平在70%以上90%以下超越商业范畴的广义商业形态出现，SHOPPINGMALL、大型购物中心、旅游商业地产、物流等综合型商业形态出现人均GDP位于8000~20000美金；城市化水平在90%以上广义性商业的升华转型，主题性的购物公 园等极具个性消费的场所出现+MALL的适应性800-1500US$1500-<#004699'>4000US$<#004699'>4000-8000US$8000-20000US$传统商业发展综合业种的业态综合性商业形式转型商业形式消费者价格敏感多选择，自由购物空间多种需求个性消费——欧美经济发展的经验证明，当城市的人均GDP达到<#004699'>4000美金以上时，人们单纯购物的时间会明显缩短，此时融合休闲、娱乐与购物的业态将迅速发展。25%<#004699'>45%70%85%95%城市化率60%左右2005年青岛人均GDP<#004699'>4315美元，李沧<#004699'>4976美金人均GDP与城市化水平有一定的脱节，此阶段超市、专卖店等向大型SHOPPINMALL、大型购物中心、旅游地产、物流的商业形态转变，但青岛商业发展略有落后，现在应该是处于一个快速的转变期 人均GDP城市化率+青岛2000—2001—2002—2003—200<#004699'>4—2005<#004699'>47<#004699'>43—517<#004699'>4—5536—6510—7162—7563专业卖场、大型购物广场、MALL及个性化商业形态城市化率92.<#004699'>46%GDP外因：国家政策扶持、深港一体化、珠三角合作发展战略、泛珠三角联盟内因：外资涌进注入，本地企业蓬勃发展，外来中高端人才，商业需求急剧上涨KPI深圳东南亚Mall的发展明显超前于欧美标准，对青岛而言，Mall的发展严重滞后，有巨大的市场空间菲律宾、泰国、马来西亚等东南亚国家Mall的发展既多又好，且新的Mall仍在不断地建设中。很多专家都认为，我们在发展Mall时，可以借鉴东南亚的成功经验。Mall在马来西亚总体上供过于求，但好的Mall经营状况仍非常好，并在不断的发展。 根据东南亚国家的经验，建一个10万平方米左右的Mall约需要1亿美元资金，若经营状况良好，5-10年就有望收回投资借鉴东南亚国家的经验，内地的部分Mall也可选址在邻近地铁站的市中心商圈建设。义安城NgeeanCity购物中心、滨海广场MarinaSquare和新达城SuntecCityMall均是亚洲最大的购物中心之一152021230300新加坡在建的包括有麦凯乐、宝龙城市广场等0<#004699'>43187<#004699'>40青岛33万平方米的SMMEGAMALL是亚洲第3大Mall5.5291800159马尼拉亚洲最大的MidvallyMegamall、KLCC阳光广场3.6593950211（大吉隆坡地区） 吉隆坡50万平方米的西康广场（SeaconSquare）是亚洲最大的Mall，也是世界排行第五大购物中心。32253220800曼谷代表性的Mall平均每个Mall辐射的人口（万人）Mall数量人均GDP（美元）人口 MALL的适应性李沧区的社会和经济发展水平完全适合发展第二代ShoppingMall相适应的居民休闲时间相适应的恩格尔系数水平相适应的汽车拥有率水平相适应的人均GDP水平特点Mall的发展阶段全年的1/3<#004699'>40％以下15%~20%（亚洲国家）3000~<#004699'>4000美元“一站式消费”——增加了购物之外的餐饮、娱乐、旅游、会议、会展等其他功能，因功能更多，空间需求也更大 第二代的Living-Mall无要求<#004699'>40%~50％1000~2000美元主要是利用较大空间，摆放较多的商品，完成“一站式购物”第一代的Shoping-Mall全年1/337.6%15%<#004699'>45<#004699'>47.68青岛全年1/3居民休闲时间36.8%恩格尔系数1<#004699'>4.6%汽车拥有率<#004699'>4973.71人均GDP李沧2005年数据来源：青岛年鉴、半岛网MALL的适应性随着浮山后片区的成熟，四方东部新区8万人、李沧东部新区28万人口的入住，次级商圈内的人口结构将发生质的变化，会推动李村商业的升级辐射商圈次级商圈核心商圈边缘商圈——李沧、城阳、崂山以及四方。 这部分客户群对商圈的贡献很小，属于偶得型次级商圈——李沧区以及崂山区北部、城阳区南部。随着原来市区白领向四方、李沧置换，次级商圈辐射对商圈的贡献逐渐增强核心商圈——李沧区29万人口，目前主要集中在西南区，东部新区人仅有<#004699'>4万左右，西北区为工业区，消费力有限；核心商圈往往会带来65％左右的消费量近期远期边缘商圈——李沧、城阳、崂山以及四方，对城阳的辐射力可能会减弱。这部分客户群对商圈的贡献很小次级商圈——李沧区以及崂山区北部、城阳区南部。目前热点开发区域浮山后片区，未来的热点四方新区、李村的东部新区均在其中核心商圈——李沧区超过55万人口；现有的29万常住人口，以及规划中东部新区的28万人口。东部新区的28万人口将以城市的中坚力量——白领为主目标市场定位李村商圈未来的消费者将是城市中最为年轻、活跃、消费力最强的人群消费者年龄构成消费者受教育水平消费者居住地消费者收入水平通过在李村商圈街头拦访及问卷调查的形式，得到一系列李村商圈消费者现状的数据。同为以居住功能为主的城市副中心，从南山的人口变化可以看出，李沧人口将会向着高学历、高收入、低年龄的方向发展。同时，李村商圈的消费者构成也会如同南山一样，随着人口置换而变化，李村商圈未来的消费者将是城市中最为活跃，消费力最强的人群。李村新开楼盘市内购房者来源地构成南山区购房者受教育水平 （数据来源：世联数据库）目标市场消费者状况深圳南山区四个主要商圈和宝安中心区两个主要商圈中的功能业态状况表明，在商业相对成熟的区域里，业态是丰富齐全，这是李沧商业发展的必由之路。南头商圈华侨城商圈蛇口商圈南油商圈301<#004699'>490总计7920商业街区面积<#004699'>45800其它主题商场21050通讯&IT主题商场30780电器主题商场12800餐饮67<#004699'>400超市2935701157<#004699'>40百货集中商业面积南山区集中商业功能业态比例南山区集中商业功能比例状况前进路商圈 创业路商圈1<#004699'>42830总计8960商业街区面积300其它主题商场19670通讯&IT主题商场11300电器主题商场3700餐饮19700超市13387079200百货集中商业面积宝安区集中商业功能比例状况宝安区集中商业功能业态比例案例借鉴从南山和宝安两区核心商圈中IT&通讯产品营业面积在集中商业中所占比重在10%以上南山区核心商圈中IT&通讯产品营业面积在集中商业中的比例宝安区核心商圈中IT&通讯产品营业面积在集中商业中的比例南头商圈 华侨城商圈蛇口商圈南油商圈前进路商圈创业路商圈宝安区核心商圈中商业街区与集中商业的比例南山区核心商圈中商业街区与集中商业的比例案例借鉴案例小结：成熟的商业副中心业态趋于丰富，专业店从传统百货/超市店内分离出来从目前阶段来判断，专业店多以电器主题商城、IT＆通讯主题商城、家具装饰主题商城等形式出现通常IT＆通讯产品营业面积在集中商业中所占比重在10%以上案例小结我们将结合案例分析得到的业态多元化结论，对李沧现有商业业态结构进行比较分析，得出项目面临的商业机会李沧商业网点布局——“四圈四线”新格局，打造青岛市重要的商贸中心李沧区将以李沧中心商圈、沧口商圈、东李商圈、东部(苏家)商圈为辐射源，以308国道(李沧段)、重庆中路(李沧段)、振华路—京口路—九水路、李村河两岸为辐射带，构筑“四圈四线”新格局，打造青岛市重要的商贸中心李村商圈——扩建至李村河以北、青峰路以东、308国道以西、果园路以南，面积约1．<#004699'>45平方公里，建成办公、文化科技、商务会展、金融商贸、居注休闲娱乐等六大功能区。沧口商圈——沧口商圈将与青岛客运北站的改造建设项目相配套，规划建设三大功能区、五条特色街，即旅游购物、宾馆餐饮、休闲娱乐功能区东李商圈——毗邻308国道和青银高速公路，有建设物流枢纽中心的便利条件，规划将成为李沧新兴商贸集聚地郑庄商圈——将建设以超市为主体、便民点为辅助的商贸新集聚区商业现状 东李商业中心——已经成为以鞋类批发和家具装饰商城为特色得商业中心308国道青银高速九水东路爱客家＆跃盛鞋城东晟国际商贸城好美家占地2.8万平米，建面6.8万平米，营业面积<#004699'>4万平米，定位为大型的专业批发市场（在建）商业现状－东李商圈共两层，总营业面积为2.5万平米，一层为跃盛鞋城，二层为爱客家超市＆部分小商品零售共两层，营业面积共3万平米，钢架结构；一层为家装超市，层高<#004699'>4.2米；二层为家具精品，层高3.6米 青岛十大零售企业李沧占3个，单店营业额在6亿以上，且保持30％以上增长，李沧乃至青岛百货业都还存在巨大的市场空间2005年度青岛十大零售企业销售排名中，百货业态的零售企业达到8家。其中，利群、维客、北方国贸、利客来、国货等百货业态的本土零售企业销售增幅超过30％，高于同期青岛市社会零售额增长幅度17个百分点。李沧三大百货均荣登2005年度青岛十大零售企业销售额排行榜，其中维客集团销售额20.73亿，利客来8.08亿，北方国贸6.73亿三店品牌品牌重合度高达80％，内部竞争很激烈1<#004699'>4321北方国贸3.2万平米2北方国贸二期（规划2万平米）3崂山百货2.8万平米<#004699'>4利客来<#004699'>4万平米55河北商场0.6<#004699'>4万平米利客来崂山百货北方国贸商业现状－百货李村四大超市营业面积达到3.9万平米，平均客单价为<#004699'>41元 北方国贸超市面积最小，但其客单价达到52元，说明其客户目的性消费性很强维客超市是目前最受欢迎的超市利客来超市人流量较大，但客单价不是太高123<#004699'>41维客超市1万平米2利客来超市8000平米3北方国贸超市6000平米<#004699'>4李村公园超市1.5万平米商业现状－超市李沧未来平均每年将有新增3亿元的家电市场空间，目前家电卖场远不能满足要求，家电卖场空间巨大李沧家电卖场总营业面积为1.1<#004699'>4万平米青岛家电零售市场的市场容量约为28－30亿元，总销售额仅一半在五大家电卖场中，未来家电卖场会有很大的增长空间预计10年内李沧东部新区新增家庭10万户，按每户2万电器装修，新增家电消费市场20亿元；目前李沧人口5年更新一次，每次1万元，将有10亿元的市场空间；总体而言，未来十年李沧每年会有3亿元的家电需求123 1五星电器<#004699'>4500平米2国美电器2<#004699'>400平米3大中·永乐电器<#004699'>4500平米<#004699'>4<#004699'>4苏宁电器五星电器大中·永乐电器国美电器商业现状－家电青岛手机、电脑市场增长迅猛，但IT零售专业卖场不足导致被百货超市分流严重，IT专业卖场将会成为未来市场的一个大机会点，目前李沧IT＆通讯主题商城还属于空白目前青岛IT类消费集中在辽宁路上，现有营业面积5万平米，在建的颐高营业面积近2万平米青岛每百人手机占有量为52部，各卖场每年销售手机达<#004699'>40万部左右，加上二手手机市场年销售近20万部，每年岛城新增手机数量为60万部，空间巨大2005年，青岛每百户家庭拥有电脑数量为55台，比去年增长20％数据显示，华东地区电脑、数码类产品80％以上在电脑城购买。而青岛，数码类产品的消费被百货及专业家电商场等渠道分流严重，重要的原因之一是缺乏IT零售业专业卖场。EGO颐高数码广场家世界SOHO 公寓广场青岛电子信息城青岛科技广场辽宁路商业现状－IT专卖李沧家具装饰主题商城总营业面积达到7万平米，从选址角度来看，本项目条件不符从青岛家具装饰市场的选址来看，往往不会选择核心商圈，选址往往有两种形式：以专业街的形式存在——镇江路、书院路；城市快速干道或城市重要交通节点——百安居、好美家目前李沧现有家具装饰专业商城三个：达翁家具城、书院商城、好美家，总营业面积近7万平米31587<#004699'>4621辽宁路百安居2镇江路家具街3奥柯玛立交百安居<#004699'>4 家世界5辽阳路百安居6达翁家具城7书院商城8好美家商业现状－家具装饰李沧餐饮、休闲＆娱乐属于结构性缺失，餐饮缺乏便民特色消费，休闲娱乐缺乏家庭＆儿童消费场所李沧餐饮业分布比较分散，且多以酒楼为主，缺乏便民性、特色性的餐饮消费场所休闲全为洗浴类，属于结构性的缺失，家庭或儿童类的休闲娱乐场所不足123热带雨林浴场海阔噢天空洗浴大自然洗浴休闲广场123121 阳光佳日酒店2广业锦江酒店3紫晶酒店<#004699'>4绿杨春123<#004699'>4阳光佳日55海悦花都366天府老妈1永乐电影城2良子足浴3大田康乐城商业现状－餐饮休闲娱乐小结：SHOPPINGMALL是理想的发展方向休闲娱乐缺乏家庭＆儿童消费场所 李沧餐饮、休闲＆娱乐属于结构性缺失，餐饮缺乏便民特色消费休闲娱乐餐饮地块位置不符合选址要求从选址来看，往往不会选择核心商圈，有两种形式：以专业街的形式存在，城市快速干道或城市重要交通节点家具装饰专业店的出现是商业发展进程的必然趋势，李村有很好的机遇青岛仅有辽宁路比较集中，大部分市场份额被百货分流IT＆通讯目前家电卖场远不能满足要求，家电卖场空间巨大李沧未来平均每年将有新增3亿元（保守估计）的家电市场空间，目前仅有家电卖场营业面积1.5万平米左右家电专业店从未来人口发展的角度来看，本项目有很大发展空间李村四大超市营业面积达到3.9万平米，平均客单价为<#004699'>41元超市无论从现状还是从未来的人口增长来看，百货业大有所为青岛十大零售企业李沧占3个，单店营业额都在6亿以上，且保持30％以上增长百货发展空间现状业态商业小结及项目机会李沧商业发展空间很大，对本项目而言，百货、超市、家电主题商城、IT＆通讯主题商城以及家庭＆儿童休闲娱乐场所是比较合适的发展方向，其实质就是存在综合性SHOPPINGMALL的发展空间思维导图 商业体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？分期开发销售策略招商策略经营管理业态规划超市小店铺买场区买场区F2F3F1办公室收货区.仓库仓库家乐福商场标准模式-2屋面停车位(300-600+个)立面划分招商对象－主力店超市地面一楼75M 100M110M家乐福商场标准模式-2小店铺(1500-8000SQM)自行车位(2000-<#004699'>4000SQM)配套设施(<#004699'>4000-5000SQM)(收货区,仓库,办公室及设备房等)收货区屋顶停车场下坡坡道屋顶停车场上坡坡道送货货车等候车位出租车等候车位出入口出入口小车停泊方向--上小车停泊方向--下招商对象－主力店超市世界零售巨头对物业的基本要求按交通工具来划分商圈：徒步圈忍受的商圈半径单程15分钟；自行车不超过10公里；机动车商圈单程在30分钟左右一般大卖场与后场办公＆库房为<#004699'>4：1比较合适，大卖场面积与停车面积之比为<#004699'>4：1比较合适大卖场营业面积一般在5000～12000平米，超过12000平米，顾客会有累的感觉供水、供电、通讯设施、空调到位其他要求 15000平米建筑占地面积10：7或10：6建筑物长宽比2<#004699'>400～3200KVA发电机容量2部5吨货梯货梯500～700个汽车位，800～1000个自行车位停车位考虑2到3辆35吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间卸货区卖场800公斤/平米，后仓1200公斤/平米楼板荷载柱网开间10*10米柱距要求卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米楼层层高世界零售巨头对物业的基本要求招商对象－主力店超市百货百货选址需求位置：商业中心面积：2万平方米左右楼层：1～2楼或1～3楼单层面积不小于5000平方米层高：首层不小于5米，2～3层不小于<#004699'>4米 楼板荷载：不小于550kg/平方米柱距：不小于8米×8米配套设施:扶梯、货梯、中央空调、防火分区、卸货区等停车位:200个以上招商对象－主力店百货深圳天虹商场有限公司选址要求05-10年目标：在珠江三角洲、长江三角洲、东南片区新开<#004699'>40家以上百货店。在厦门、浙江嘉兴已有门店，目前尚无进驻青岛的意向。商圈内人口数量在10万以上人口城市主干道，公交车、小车、摩托车、自行车等交通工具来往畅通，并便于顾客通达店址交通城市的商业中心、规划中的大型商业地块、住宅密集地点选址要求类别停车位与商场面积比不小于：1个/100㎡（含地面、地下停车位）停车位门前广场面积至少1000㎡广场面积楼高3-5层，首层层高不低于5m，二层以上层高不低于<#004699'>4.5m建筑要求2-<#004699'>4万㎡，单层<#004699'>4000㎡以上规模招商对象－主力店百货 游乐区游乐设施：增强趣味性在边角地带设置趣味性强的儿童娱乐设施，带动消费。招商对象游乐游乐设施：增强参与性飓风飞椅旋转小蜜蜂豪华转马母子观览车招商对象游乐游乐设施：增强刺激性海盗船天旋地转自旋滑车翻滚飞船招商对象游乐深圳欢乐谷太空梭：进口产品，国内现尚无生产造价参照欢乐谷。运营费用包括人力、电力和国外技术人员检修。以8小时/天、10次/小时、30元/位、使用率80%计算收入。核定乘员12人。2000万（不含关税），土建安装200万，正在规划的上海欢乐谷太空梭则在1600万左右价格高60m，额定乘员12人，<#004699'>4个位置，每个载3人规格 国外技术人员每年1-2次维护维护约100㎡占地北京欢乐谷（2006年7月9日开业）太空梭——“天地双雄”，高56m2075万105万30万/年1500万约100㎡指标明细年纯收入建造成本/纯收入运营成本建造成本预计票务年收入总占地规模招商对象游乐游乐设施规模、造价以及营运费用建造成本不含包装、装运费用。运营费用主要包括人力、电力成本，人力包括票务、维修和运营，以10个项目计，需设备维护的电工、钳等5名。电费按0.8元/度计。国家年检费用：A类1.5万/年，B类5000-6000元/年，视地区有所差异，第二年期会有所减少。<#004699'>4人/班<#004699'>4-5人/班 3人/班3人/班<#004699'>4人/班运营人力32元/小时186万占地726㎡（33m×22m），高11m，5车，额定乘员360人/小时，功率<#004699'>40kw自旋滑车A类占地216㎡（13.5m×16m），旋转高度1<#004699'>4.5m，额定乘员2<#004699'>4人（12X2），功率130kw占地1<#004699'>40㎡（10m×1<#004699'>4m），半径5m，高约10m，轨道<#004699'>4个，飞船<#004699'>4只，功率23kw占地252㎡（12m×21m），高15m，额定乘员<#004699'>40人，功率55kw占地196㎡（1<#004699'>4m×1<#004699'>4m），高20m，额定乘员16人，功率120kw规模、高度138万30万85万220万造价电力成本类别<#004699'>4<#004699'>4元/小时海盗船A类20元/小时 翻滚飞船A类10<#004699'>4元/小时天旋地转A类96元/小时跳跃云霄A类招商对象游乐游乐设施规模、造价以及营运费用3.2元/小时1-2人/班15万占地16.5㎡（5.7m×2.9m），高6.5m，额定乘员6成人+6儿童，功率<#004699'>4kw母子观览车B类76元/小时3人/班<#004699'>45万占地130㎡，直径13m，高6.5m，30匹马，最大额定乘员60人，功率9.5kw豪华转马B类1<#004699'>4元/小时2人/班28万占地82㎡（直径10.2m），高3.2m，额定乘员16人，功率17kw旋转小蜜蜂 B类<#004699'>48元/小时3-<#004699'>4人/班138万占地380㎡（直径22m），高13m，最大额定乘员<#004699'>48人，功率60kw飓风飞椅A类18元/小时3人/班30万占地200㎡（20m×10m），高约8m，轨道<#004699'>4个，飞船5只，额定乘员10人，功率22kw彩虹飞船B类运营人力规模、高度造价电力成本类别建造成本报价，不含包装、装运费用。运营费用主要包括人力、电力成本，人力包括票务、维修和运营，以10个项目计，需设备维护的电工、钳等5名。电费按0.8元/度计。国家年检费用：A类1.5万/年，B类5000-6000元/年，视地区有所差异，第二年期会有所减少。招商对象游乐游乐设置方案的比较：投资回收期较长，目的是制造焦点，吸引客流，聚集人气 总占地规模以实际占地比上60%的使用率；以建造成本/纯收入表示建造成本的静态回收时间。6.7325万<#004699'>46<#004699'>4万139万2195万约3738㎡22<#004699'>43㎡方案123<#004699'>4万206万297万年纯收入8.63.53.1建造成本/纯收入125万111万125万运营成本317万729万约2700㎡1613㎡方案3359万2009万 约2528㎡1516㎡方案<#004699'>4915万建造成本<#004699'>422万预计票务年收入2339㎡实际占地约3896㎡总占地规模方案2方案1：10种游乐设施，包括太空梭、海盗船、翻滚飞船、自旋滑车、天旋地转、飓风飞椅、彩虹飞船、豪华转马、旋转小蜜蜂、母子观览车。方案2：10种游乐设施，以跳跃云霄代替太空梭。方案3：9种游乐设施，去掉方案1种的自旋滑车。方案<#004699'>4：9种游乐设施，在方案2基础上，将跳跃云霄换成太空梭。招商对象游乐家电主题商城家电主体商城选址需求3000平米以上<#004699'>4000平米以上大型社区区域商圈5000平米以上核心商圈核心位置江苏、浙江、广东等地的县级市 县级市场3000平米以上商业中心市区人口50万以上，具有一定的购买能力地级城市5000平米以上核心商圈直辖市、省会城市、副省级城市副省级以上城市店面规模开店区位要求市场类别目前，家电连锁店疯狂在中国版图上开店，特别是世界第一“百思买”2006年进入中国与五星联盟，更引起本土的家电连锁商的恐慌；对于具有战略地位的店址更是志在必得。招商对象家电主题商城汽车穿梭店独栋型汽车穿梭店招商对象汽车穿梭店U字型汽车穿梭店最佳占地希望1000~3000平方米左右最佳形状39X26餐厅面积<#004699'>450—700平方米座位数120--200穿梭店穿梭店 招商对象汽车穿梭店娱乐休闲量贩式KTV开店选址要求做墙体隔音及内部小面积分割改造装修要求一个拥有200个包房的KTV应配备200个停车位，以<#004699'>4.5㎡一个车位计算停车场面积应在900㎡以上停车位大型商业区底商或高密度居住区附近，周边公交线密集，使得消费者易达，但要求与居民区保持一定距离地点供电500KVA、供水200吨/天，可接220V民用电及380V工业用电；广告位要求3-15m的门头广告位；化油池通常3-5吨、烟道1-2个规格为800mm-1000mm配套设施2-3元/㎡·天租金选址要求类别层高不小于2.8m，承重350kg建筑要求3000-<#004699'>4000㎡，通常两层，不排斥地下面积面积招商对象娱乐休闲桑拿选址要求店面框架一定要适应洗浴流程设计需求，要有前厅接待区域，单纯洗浴以三层为宜，客房除外建筑要求 卫生、安静、优美，远离居民区周边环境电力充足，给、排水便利，煤、油、天然气资源满足经营需要配套位于餐饮、娱乐集中区域，最好处于高档住宅区、商业区或城郊结合处，高消费群体集中地点选址要求类别店面前要具备宽敞的停车场所，门前停车数量大，显示人气旺停车交通便利，同时消费人口和流量很大交通水疗选址类似桑拿，层高一般<#004699'>4.5-6m，由于用水量大，因此要考虑政府对水资源利用有无强制性政策规定。招商对象娱乐休闲某大型桑拿企业选址要求1万㎡以上，营业面积8000㎡面积单体楼房（租赁期要求10年以上）或租赁土地（租赁期要求15年以上）自行建筑。建筑形式地上5层及以上，结构为框架结构、建筑形式要求独立，其上部不能有其他建筑存在，且其建筑不允许其他建筑群房的形式出现建筑要求周边步行15分钟距离存在至少可容纳200人宿舍周边环境紧邻城市主干线、城市环路，周围交通干道无经常性严重堵车现象交通位于大型政府机关聚集地区，毗邻高档餐饮休闲设施为佳 地点选址要求类别车位200个以上停车提供足够的水源、电力、煤气、宽带、卫星电视、通讯等保障运营的设备系统配套成都国际会展中心加州康体中心位于加州花园酒店主楼<#004699'>4楼，营业面积近2000㎡，有桑拿中心、健身中心、美容美发中心等康体理疗项目。招商对象娱乐休闲餐饮餐饮选址案例：星期五餐厅200KW供电容量，冷、热、燃气供应充足；全天空调、暖厨房排风通道，垃圾处理通道；独立出入前、后通道，15-50个停车位；可树立店标、广告牌、门头标牌；建筑主体外立面装饰、红白色雨蓬配套设施10-20年，租金长期不变租期租金选址要求类别层高3.5m以上建筑要求店面面积（餐厅一、二层）600-700㎡，另100㎡的辅助面积（地下）地点面积招商对象餐饮餐饮选址案例：火锅店 --配套设施2年以上租期选址要求类别与餐厅相同立店障碍视商圈、路段、位置而定，一般情况下不高于<#004699'>4元/㎡·天租金承受120-500㎡面积要求框架式，厨房可小于餐厅营业面积的三分之一，其余同餐厅，楼上商铺亦可建筑要求人口不少于5万人的居住区域或社区型、区域型、都市型商圈地点招商对象餐饮街区的功能定位项目的北部临街面将借规划中的大崂路餐饮街之势成为一条特色餐饮街，而本项目地块内部与其相连的是一条高档餐饮街，项目的中心位置是一个涵盖了多个功能的综合性商业街区。综合街区是购物、娱乐、休闲、餐饮、教育等多项功能的复合体，也是本项目的精华所在。交通核高档 餐饮街啤酒街特色餐饮街综合街区街区功能业态比从国内多个大型Mall的成功案例，可以得出一个Mall功能业态的黄金比例——”30：20：50“，也就是休闲娱乐、餐饮、购物功能在Mall中所占比重分别为30%、20%、50%。本项目休闲娱乐、餐饮、购物三部分的比例为31.6%：20.6%：<#004699'>47.8%，与“黄金比例”非常接近。100.0%116530sum<#004699'>47.8%55,660购物20.6%2<#004699'>4,000餐饮31.6%36870休闲娱乐比例面积 本项目功能 案例：广州天河城广州正佳广场上海正大广场香港太古广场功能比＆业态比租售比为71.6%：28.<#004699'>4%项目的租售比指的是项目中直接出售的物业与其他物业的比例关系。租售比可以反映开发商对整个项目未来经营方向的控制能力。项目必须有一个合理的租售比才能通过对物业的控制权来保证项目未来的可持续经营和良性发展。本项目的租售比为71.6%：28.<#004699'>4%，符合“成功的购物中心直接出售部分不超过整体物业30%”这一一般商业规律。10,000餐饮6,976住宅周边2,6<#004699'>40教育休闲周边3,260家电主题商场周边5,520百货周边5,<#004699'>400超市周边23,796沿街商铺 33,796销售物业3830室外游乐23800街区9960水疗7<#004699'>4<#004699'>40夜总会7,<#004699'>410教育休闲美容5,7<#004699'>40家电主题商场12,<#004699'>480百货1<#004699'>4,550超市85210出租物业71.6%28.<#004699'>4%：租售比分期开发销售策略招商策略经营管理业态规划 夏庄路七号地块项目技术经济指标106,600停车场98<#004699'>4,<#004699'>400集中商业723,796商铺6<#004699'>4,360写字楼5<#004699'>47,656住宅<#004699'>4160,212计容积率建筑面积3270,6<#004699'>42总建筑面积2101,500总用地面积1面积(㎡)项目序号元 2<#004699'>49,930,720地价元/平米1,560楼面地价元/平米2,<#004699'>462地面地价元/亩1,6<#004699'>41,565地面地价亩152.25面积 1.58容积率技术经济指标夏庄路七号地块项目总投资估算表注：单价为按计容积率建筑面积分摊计算的单价未计入财务费用、销售费用和运营成本100.0%<#004699'>4,387.<#004699'>4<#004699'>4702,920,33<#004699'>4.00合计100.6%25.3<#004699'>4<#004699'>4,059,630.00 其他费用61.5%67.5710,825,680.00不可预见费51.9%8<#004699'>4.<#004699'>4613,532,100.00管理费<#004699'>458.9%2,583.06<#004699'>413,838,000.00建安工程31.5%67.0010,73<#004699'>4,20<#004699'>4.00前期工程费235.6%1,560.002<#004699'>49,930,720.00地价1占总投资比例单价(元/m2) 总额（元）项目名称序号总投资估算表夏庄路七号地块项目商业部分销售价格估算基于本项目所处区位目前的租金水平，充分考虑了项目在时间、规划、质素等方面的优势以及位置对商业价值的影响，我们对本项目未来的销售价格进行了评估。 6160<#004699'>4F价格 77003F价格 110002F价格 220001F价格 10000面积 <#004699'>4层数 2500单层面积高档餐饮9000 70002F价格 18000 1<#004699'>40001F价格 <#004699'>4260 2716面积 2 2层数 2130 1358单层面积住宅周边12000 95002F价格 2<#004699'>4000 190001F价格 1080 1560面积 2 2层数 5<#004699'>40 780单层面积教育休闲周边11000 12000100002F价格 22000 2<#004699'>4000200001F价格 920 9001<#004699'>4<#004699'>40面积 2 22层数 <#004699'>460 <#004699'>450720单层面积家电主题商场周边1<#004699'>40001550015000 2F价格 280003100030000 1F价格 210013202100 面积 222 层数 10506601050 单层面积百货周边15000 1<#004699'>4000 2F价格 30000 28000 1F价格 26<#004699'>40 2760 面积 2 2 层数 1320 1380 单层面积超市周边 150002F价格 300001F价格 23800面积 2层数 11900单层面积街区北西 南东 销售价格销售价格估算夏庄路七号地块项目总销售收入估算1,358,66<#004699'>4,000总销售收入（元）285,936,000住宅销售收入（元）6,000住宅均价（元）<#004699'>47,656住宅销售面积(平米）1,072,728,000商业销售收入（元）18,625商业均价（元）57,596商业销售面积(平米）1,072,728,000sum117,150,000高档餐饮86,028,000住宅周边<#004699'>41,670,000休闲周边52,980,000 家电主题商场周边122,0<#004699'>40,000百货周边117,360,000超市周边535,500,000街区销售收入 商业部分总销售收入夏庄路七号地块项目总体利润测算注：利润均按销售实现的现金流入计算62.3%62.3% 土地增值税前利润率13<#004699'>43.0%<#004699'>43.0%(11)÷(3)税后净利润率1283.<#004699'>4%83.<#004699'>4%(<#004699'>4)÷(3)税前利润率1130,216302,160,913 (<#004699'>4)-(8)-(9)净利润101<#004699'>4,8831<#004699'>48,825,52<#004699'>4((<#004699'>4)-(8))*33%所得税913,5<#004699'>47135,<#004699'>465,365(6)*税率-(5)*扣除系数土地增值税850%<#004699'>49.78%(6)/(5)土地增值税超额区间7<#004699'>45,155<#004699'>451,551,217(1)-(5)土地增值税增值额690,711907,112,783（1）+（2）+（3）+（<#004699'>4）+（5）+（6）+[（1）+（2）+（3）]*20%+销售税金税前扣除项合计5 58,6<#004699'>45586,<#004699'>451,802(1)-(2)-(3)利润<#004699'>470,292702,920,33<#004699'>4 总投资36,92969,291,86<#004699'>4（1）*5.1%销售税金2135,8661,358,66<#004699'>4,000 销售收入1金额（万元）金额（元）计算公式项目序号总体利润项目开发周期划分 项目分三期开发，第一期建设：百货、超市、家电主题商城、街区；第二期建设：住宅、集中餐饮、补偿办公楼；第三期建设：夜总会、水疗中心、教育休闲美容、游乐场。第一期开发百货、超市、家电主题商城和街区，一方面可以尽早地实现沿街商铺和街区的销售，回笼资金；另一方面几大主力店的建设可以刺激街区的销售，大大减轻项目的销售压力。第二期开发以住宅为主体，第一期开发形成的完善商业配套将成为住宅实现快速销售的有力支撑。第一、二期开发完成之后，项目的资金压力已经很小，因此，投入较大的游乐场以及资金回收周期较长的夜总会、水疗中心、教育休闲美容置于第三期开发。123分期开发项目分期开发时间安排项目开发分为三期，在考虑了资金压力的前提下，为了缩短整个项目的周期，实现滚动开发，各开发周期在时间安排上有所重叠。按照项目分期开发的时间安排，整个项目的开发周期为2年。 第3期 第2期 第1期<#004699'>4qr3qr2qr1qr<#004699'>4qr3qr2qr1qr2009年2008年 123分期开发时间安排项目第1期开发成本估算表<#004699'>455,599,7205539.2 82,250开发成本合计8单价按计容积率面积分摊测算205,669,0002500.582,250合计(不含地价)7 82,2501.082,250其他（报建费、办证费等）6.2 1,233,75015.082,250工程监理费6.1 1,316,00016.082,250其他费用6 3,290,000 <#004699'>40.082,250不可预见费5 <#004699'>4,112,50050.082,250管理费用<#004699'>4 游乐设施3.5 28,300,0001000.028300商铺3.<#004699'>4 27,000,0003000.09,000家电主题商场3.3.3 6<#004699'>4,500,0003000.021,500百货3.3.2 70,350,0003000.023,<#004699'>450超市3.3.1 161,850,0003000.053,950集中商业3.3 写字楼3.2 住宅3.1 190,150,000 建筑安装工程费3 2,030,00020.0101,500场地平整2.<#004699'>4 507,5005.0101,500临时供水供电2.3 3,0<#004699'>45,00030.0101,500规划设计费2.2 1,218,00012.0101,500勘察测量费 2.1 6,800,50067.0101,500前期工程费2 2<#004699'>49,930,7202<#004699'>462.<#004699'>4101,500土地费用1备注金额(元）单位成本(元/㎡)数量(㎡)项目名称序号成本估算1项目第2期开发成本估算表135,697,1602188.961,992开发成本合计8单价按计容积率面积分摊测算135,697,1602188.9 61,992合计(不含地价)7 00.061,992其他（报建费、办证费等）6.2 929,88015.061,992工程监理费6.1 929,88015.061,992其他费用6 2,<#004699'>479,680<#004699'>40.061,992不可预见费5 3,099,600 50.061,992管理费用<#004699'>4 0 游乐设施3.5 6,976,0001000.06,976商铺3.<#004699'>4 30,000,0003000.010,000餐饮3.3.7 30,000,0003000.010,000集中商业3.3 10,900,0002500.0<#004699'>4,360写字楼3.2 81,312,0002000.0<#004699'>40,656住宅3.1 129,188,000 建筑安装工程费3 0 前期工程费2 0 土地费用1 备注金额(元）单位成本(元/㎡)数量(㎡)项目名称序号成本估算2项目第3期开发成本估算表60,331,8603589.016,810开发成本合计8单价按计容积率面积分摊测算60,331,8603589.016,810合计(不含地价)7 16,8101.016,810其他（报建费、办证费等）6.2 252,15015.016,810 工程监理费6.1 268,96016.016,810其他费用6 672,<#004699'>400<#004699'>40.016,810不可预见费5 8<#004699'>40,50050.016,810管理费用<#004699'>4 11,950,0003120.03,830游乐设施3.5 19,150,0005000.0 3,830商铺3.<#004699'>4 9,960,0003000.03,320水疗3.3.6 7,<#004699'>4<#004699'>40,0003000.02,<#004699'>480夜总会3.3.5 10,050,0003000.03,350教育休闲美容3.3.<#004699'>4 27,<#004699'>450,0003000.09,150集中商业3.3 0 写字楼3.2 0 住宅3.1 58,550,000 建筑安装工程费3 0 前期工程费2 0 土地费用1备注 金额(元）单位成本(元/㎡)数量(㎡)项目名称序号成本估算3夏庄路七号地块项目主力店租金水平评估基于各业态知名商家目前的租金水平，充分考虑了项目在时间、规划、质素等方面的优势以及位置对商业价值的影响，我们对本项目未来的主力店租金水平进行了评估。按照主力店租金水平的评估结果，我们得到了项目商业租赁部分的年租金收入。9,561,60080水疗8,928,000100夜总会9,6<#004699'>48,00080教育休闲美容7,560,00070家电主题商场17,280,00080百货9,576,000 <#004699'>40超市年租金收入租金水平（元/㎡·月）集中商业主力店租金水平项目分期开发现金流量表819,877,78<#004699'>4775,551,738730,339,17168<#004699'>4,222,352637,183,197619,<#004699'>407,<#004699'>436392,59<#004699'>4,366-33,30<#004699'>4,268-107,778,<#004699'>420-331,810,69<#004699'>4-291,615,369-250,616,137 累计净现值6<#004699'>4<#004699'>4,326,0<#004699'>46<#004699'>45,212,567<#004699'>46,116,818<#004699'>47,039,15517,775,761226,813,070<#004699'>425,898,63<#004699'>4 7<#004699'>4,<#004699'>47<#004699'>4,15222<#004699'>4,032,27<#004699'>4-<#004699'>40,195,326-<#004699'>40,999,232-250,616,137988,659,3<#004699'>42净现值5950,632,581895,518,71<#004699'>48<#004699'>40,<#004699'>40<#004699'>4,8<#004699'>47785,290,980730,177,113709,758,350<#004699'>45<#004699'>4,329,995-15,896,511-96,509,729-33<#004699'>4,25<#004699'>4,570-292,<#004699'>435,353-250,616,137 累计净现金流量<#004699'>455,113,86755,113,86755,113,86755,113,86720,<#004699'>418,762255,<#004699'>428,356 <#004699'>470,226,50680,613,217237,7<#004699'>4<#004699'>4,8<#004699'>41-<#004699'>41,819,217-<#004699'>41,819,217-250,616,1371,353,295,668净现金流量3 所得税2.5 637,551 15,090,26828,230,9178,<#004699'>4<#004699'>4<#004699'>4,37616,888,752 69,291,86<#004699'>4销售税金及附加2.<#004699'>4 1,055,0671,055,0671,055,0671,<#004699'>460,3171,<#004699'>460,317685,<#004699'>417685,<#004699'>417685,<#004699'>4176,771,250管理费用2.37,<#004699'>4<#004699'>40,1397,<#004699'>4<#004699'>40,1397,<#004699'>4<#004699'>40,1397,<#004699'>4<#004699'>40,139 <#004699'>4,695,000<#004699'>4,695,000 出租及经营成本2.2 20,110,6205<#004699'>4,03<#004699'>4,9105<#004699'>4,03<#004699'>4,91075,058,09075,058,090<#004699'>41,133,800<#004699'>41,133,8002<#004699'>49,930,720319,<#004699'>430,<#004699'>420建设开发成本2.17,<#004699'>4<#004699'>40,1397,<#004699'>4<#004699'>40,1397,<#004699'>4<#004699'>40,139 7,<#004699'>4<#004699'>40,13926,<#004699'>498,2387<#004699'>4,875,2<#004699'>4<#004699'>483,320,89<#004699'>48<#004699'>4,962,78393,<#004699'>407,159<#004699'>41,819,217<#004699'>41,819,217250,616,137<#004699'>4<#004699'>49,52<#004699'>4,368现金流出2<#004699'>406<#004699'>406<#004699'>406<#004699'>406 自营收入1.362,553,60062,553,600 62,553,60062,553,6003<#004699'>4,<#004699'>416,0003<#004699'>4,<#004699'>416,000 出租收入1.2 12,501,000295,887,600553,5<#004699'>47,<#004699'>400165,576,000331,152,000 1,358,66<#004699'>4,000销售收入1.162,55<#004699'>4,006 62,55<#004699'>4,00662,55<#004699'>4,00662,55<#004699'>4,006<#004699'>46,917,000330,303,600553,5<#004699'>47,<#004699'>400165,576,000331,152,000 1,802,820,036现金流入1<#004699'>4qr3qr2qr1qr<#004699'>4qr3qr2qr1qr<#004699'>4qr3qr2qr1qr2010年2009年2008年 合计项目序号现金流量表项目现金流量图本项目除去项目开工前支付的地价款之外，2008年第2季度的净现金流量是最低的，为-<#004699'>4181万元。项目从2008年第<#004699'>4季度开始产生正的净现金流。2008年第3季度项目的累积净现金流量为-3.3<#004699'>4亿元，为整个项目周期中的最低水平。按照项目的销售计划，将于2009年第二季度完全收回投资。现金流量表分期开发销售策略招商策略经营管理业态规划招商原则大型MALL招商之前，第一步组建商业运营公司负责招商和经营管理，对业态进行统一设计和管理，采用流水线模式，充分考虑不同业态之间的互补促进作用。原则一：要维护购物中心的产业经营黄金比例。大多数业内人士都比较认同零售、餐饮、娱乐50：20：30的这个购物中心产业经营黄金比例。原则二：要维护购物中心的统一主题形象和统一品牌形象。原则三：购物中心的招商目标要能够在功能和形式上同业差异、异业互补。 原则四：购物中心经营方式的选择原则。招非主力零售商尽量以联营扣点为主、租赁为辅，可以增强发展商对购物中心的整体控制力度。原则五：招商顺序原则。核心主力店先行，辅助店随后的原则；零售购物项目优先，辅助项目配套的原则。原则六：核心主力店招商布局原则，从整体布局上有利于人流进入主力店，同时也便于从主力店向其它区域回旋。原则七：特殊商户招商优惠原则。原则八：租赁经营采用放水养鱼的原则，采用合理租金与优质服务将整个购物中心做热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。原则九：统一服务。统一服务包含统一的商户结算、统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的培训服务、统一的卖场布置指导服务、统一的行政事务管理服务、统一的物业管理服务等等。原则十：具备完善ERP信息系统。招商原则本项目业态定位确定各期的招商范围招商范围主力店次主力店商铺大型百货（如利群、天虹等）大型超市（如家乐福、沃尔玛、佳世客等）高档中式酒楼夜总会＆KTV桑拿＆水疗会美容院、美体健身会电器城游乐设施、儿童教育机构特色连锁餐饮、麦当劳、肯德基等小型零售店（如服装、首饰、保健品、书店等）小型餐饮（如中西快餐、冷饮店等） 小型娱乐休闲（如酒吧、咖啡厅等）招商范围综合运用各种招商渠道行业展会与会议通过行业协会组织展会或论坛来招商广告招商行业数据库招商终端拜访招商网络招商利用媒体（电视、报纸、杂志等）招商利用邮政、直邮投递来招商利用人员到市场、商场等地直接拜访利用互联网发布招商信息特许加盟投资连锁企业招商渠道招商顺序——主力店店先期入场主力店次主力店品牌专卖店中小散铺招商顺序：招商理念：低租金获得强大品牌主力店入驻，通过设立免租期吸引中小商铺入驻主力店周边的商铺经营往往处于“寄生”状态，他们本身并没有聚客能力，但大型主力店的入驻会产生大量的人流，使得商铺得以存活。以低租金换取大主力店的入驻不仅可以带动小商铺的招租，更能提高小商铺的销售价格招商顺序初步方案设计完前要与主力店达成进驻意向 方案设计主力店洽谈初步方案施工图设计主力店意向主力店签约方案调整招商与设计的关系招商合作方式——合作分成＆纯租金综合使用市场缺乏统一经营，统一管理的形象双方对市场未来价值达成共识，有一定难度对市场环境不了解的商家不太愿意入驻供货的商家在资金上承担一定风险经销商资金压力大，承担是否适销对路的风险缺点发展商无任何风险风险与利润共存，使商家消除对市场的顾虑能减轻商户的资金压力经营者风险也小经销商享有品牌优势优点招商过程中使用效果很好从营业额中提取一部分作为商场的回报，发展商和商户共担风险，共享利润 合作分成发展商将商铺租给商户，收取固定租金，商户自己经营，自担风险发展商制定一个分成比例，确定最低的营业额作为保底底线，营业额高出保底线按制定的比例分成，将商铺租给商户使用经营者设立专柜，将商家的商品上浮，售出后再与商家结帐经营者向品牌商户缴纳一定数额的加盟费，获得该品牌的使用权，货源由品牌商户以较高价格折扣提供.定义适用性类别为了减少流通成本，提高商品竞争力，商品生产的商家可以使用商品代销对该市场充分了解的商户可以采用保底分成对面积较大的独立铺可以使用纯租金适用于高知名度的品牌，如：麦当劳加盟店招商合作方式招商对象租金与承租面积间关系最高最低其次最小零售商铺：化妆品、服装、珠宝、皮具、鞋、钟表、眼镜、通信 最大特色品牌店：电器、音像、美容中心、家居用品、运动用品、健身中心租金面积大型主力店：百货公司、超市、电影院次主力店：美食广场、大型中式酒楼、娱乐中心目标商家承租状况主力店的承租状况各有不同，百货无论是承租面积还是承租能力均为最强大型超市百货公司娱乐、美食、电影院承租面积大型中式酒楼大型超市百货公司租金水平娱乐、美食、电影院百货公司——承租面积最大，承租水平最高，放在商场最佳位置；超市——承租面积大，承租水平低，放至地下既可满足面积需求，又可聚集人流，向上辐射；娱乐、美食、电影院——承租能力最低，但能聚集人流，设置在商场高楼层，既能满足面积需求，又可将人流引导上来，同时提升周边商铺价值；大型中式酒楼——承租水平低，要求面积大，但可提供消费者休憩、餐饮场所，是购物中心必要因素，一般放至最高楼层。目标商家承租状况美容、健身等特色主力店承租能力均比较强总体租金水平比较低，一般放在中层以上 体育运动用品专业店、美容院一般设置在三层健身中心四层电器城、家居用品店五层体育用品专卖店、美容院美大型家居用品店健身中心承租面积递增趋势承租水平递增趋势20~3030~<#004699'>4050~6080~120（元/m2/月）单位承租水平：电器城目标商家承租状况租赁条件细节——租期及装修免租期90天~5~10年1000平米以上半主力店（包括电器城、家居专业店、健身中心、体育运动用品专业店等）60天~5年~500平米以上餐饮~<#004699'>45天~5年150平米以上~30天 2~3年30－150平米~5天~2年30平米以下一般零售商铺（服装、鞋、珠宝、首饰等）60-90天5年或以上1000平米以上娱乐~6月10年~20000平米以上百货6~9月20年~20000平米以上超市主力店免租装修期租期面积行业目标商家承租状况租户构成主力店能为Mall带来巨大的人流，但是租金水平很低。次主力店能带来的人流数量不及主力店，但是租金水平要明显高于主力店。 结构性品牌专卖店在人流和租金两方面都能有不小的贡献，而且会吸引一些相关品牌的入驻。普通的零售商铺是主要的租金承担者，其自身吸引人流的能力较差。推广策略租金人流主力店知名商家结构性品牌专卖店零售商铺次主力店金牛型租户明星型租户问题型租户瘦狗型租户招商推广手段推广手段目的收效公关活动体验式营销报纸广告高调曝光新闻炒作舆论先行楼书教授投资电视台 主攻形象现场包装巨无霸姿态户外媒体强调注目度特定杂志品牌跟踪礼品加深印象增强参与感提高知名度建立消费群提高影响力创立项目品牌推广手段分期开发销售策略招商策略经营管理业态规划直接销售模式带来的经营恶果广州中华广场杭州涌金广场广州中旅商业城中华广场由于一楼分拆销售，导致初期经营一直不温不火，后收回经营权统一经营才有后来的中华广场的威名；涌金广场位于西湖边钻石地段，但是这个怎么看怎么好的商业地产项目交房四五年了，至今还不能全面开业，众多投资客被死死套牢，成为杭州商业地产永远的“痛”； 中旅商业城由于当初拆零卖铺放弃统一经营，项目多次启而不动，不得不艰辛地跋涉于与业主们的痛苦谈判之中；亿安广场凭实力将所卖铺位悉数收回，引来百盛统一经营，但由于商场慢热，零售商与开发商之间利益诉求的矛盾激化，导致百盛退出；综合运用直接销售与返租销售模式较成熟区域的集中商业项目客户对代租承诺持怀疑态度，力度弱增强客户对项目购买的信心度，适当降低客户对项目投资风险的敏感度商铺销售同时，针对商铺自身条件（产品原因、地段原因等）向客户承诺在一定的期限内帮购买商铺的客户对外出租其铺位.承诺租赁适用类型劣势分析优势分析操作特征模式直接推出销售，不提供任何附加价值及服务在售后返租模式的基础上，增加回购保证，回购的年限一般为3~10年.客户购铺同时与开发商签订委托协议.将房产返租给开发商.租期内由开发商转租经营.租期两到十几年不等；发展商一次性返数年租金降低首付；返租期内.业主定时从发展商处得到定额租金回报.街铺、小规模社区商铺现状一般、招商难度大，但成长空间乐观的商业项目主要适用于有主力店承租区域商铺的产权分割销售推售行为主动性差投资客户对回购的关注转为并品牌的关注 实际租金收益不能满足返租所需，政策限制开发商无商业运营压力；操作简单增强客户对项目未来升值潜力的信心，降低客户对项目投资风险的敏感度及对价格的敏感度.快速销售、回笼资金分割灵活，客户层面广投资的收益明确，如果主力店品牌好，则有较强的安全感直接销售返租+回购售后返租入市时机：综合考虑以下因素1.项目可售时间通常选择预售前1~2个月入市宣传、推售号码，一方面可以提前造势，另一方面积累有效客户。2.准备充分入市在做好从分的展示＆包装的前提下入市，保持良好的形象。3.无造势不入市入市前充分宣传项目价值：城市——区域——项目——团队，做好足够的铺垫。<#004699'>4.销售旺季入市一般每年有两个黄金销售时段：10～12月以及3～5月。5.有目的入市根据发展商的资金运作需要，合理安排回款进度，提高资金的利用效率。6.有控制入市根据工程进度、价格策略、销售导向等分期入市，控制销售节奏。营销节奏安排销售阶段充分预热市场 1235启动开盘持续销售尾盘销售销售节奏营销事件营销强度阶段成果再次开盘<#004699'>4产品推荐会招商活动新颖的开盘活动促销活动强势营销活动开盘活动积累客户积累客消化80%以上的产品点燃市场，前期诚意客户成为业主 借势再次形成市场热点完美销售时机分期开发销售策略招商策略经营管理业态规划购物中心经营管理特点购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点。“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。购物中心管理方式：国内主要有三种，一是聘请专业的商业零售管理公司来统一管理旗下的MALL；二是与世界上著名的MALL开发管理公司合资、合作，引进国外管理技术；三是开发商自设管理组织管理。其中运用较多的是第三种，购物中心营运管理主要内容??合约管理??不动产管理??购物中心规章制度??管理组织架构和职责??租户组合和管理??竞争管理??营运预算??现金流控制??定期报告?购物中心收入的主要来源：租金、停车费、广告费及营销推广费等服务费用运营管理模式——统一管理，分散经营运营管理模式1统一管理，分散经营模式：统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物业管理统一招商管理：对招商的品牌审核管理和完善租约管理 统一营销：为Mall策划1年365天的营销计划统一服务监督：成立管理委员会，指导、服务、监督承租方的经营活动统一物业管理：有效的进行建筑空间维护＆保养二.商业管理的主要内容：承租商的优化管理——制定相应政策，提高承租户质量业态管理原则——根据不同区域业态运营效果，让销售最好的商品业态得到最佳的位置营销管理——制定营销计划，吸引更多的客户服务管理——对购物中心的行政事务进行管理，承租户程度合理的承租费用。运营管理模式——统一管理，分散经营“统一招商管理”要求招商的品牌审核管理和完善的租约管理。 1、所谓“品牌审核管理”是指：招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核，须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书（适用于批发代理商）、品牌代理委托书（适用于专卖代理商）、税务登记证、法人授权委托书等。 2、“完善的租约管理”。 租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等，还有其他比较关键的租约条款管理，比如： （1）承租户的经营业态是受到整个购物中心的统一商业规划的限制，如果发生重大变化，须经业主委员会的认可（业主委员会成立之前，经开发商认可）； （2）营业时间的确定； （3）承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理； （<#004699'>4）为整个购物中心促销承担的义务； （5）承租人对停车场的使用，确定有偿还是无偿，有无限制； （6）投保范围事宜； （7）是否统一的收银。运营管理模式2运营管理模式——统一管理，分散经营“统一的营销管理”有助于维护和提高经营者的共同利益。 由于目前购物中心竞争激烈，管理公司应该为购物中心策划好1年365天的天天营销计划，所谓“大节大过、小节小过、无节造节过” ，组织策划相关的促销活动，所发生的费用应预先与业主沟通预算，经业主同意后，对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果购物中心统一收银管理，就能较好地执行按销售额分摊费用。“统一的服务监督”有助于经营者间的协调和合作。购物中心须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会，指导、协调、服务、监督承租户的经营活动，保证购物中心的高效运转。常见的方式有：（1）指导项目：培训售货员、卖场布置指导、促销活动安排；（2）协调项目：协调经营者之间的紧张关系，增进经营者之间合作；（3）服务项目：行政事务管理；（<#004699'>4）监督项目：维护购物中心的纪律、信誉，协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。“统一的物业管理”有助于建筑空间的维护和保养。 购物中心的物业管理内容包括：养护建筑、维护设备、保证水电气热正常供应、公用面积的保洁、保安防盗、车辆管理、绿化养护、意外事故处理等。运营管理模式3商业物业管理内容物业管理内容（一）安全保卫管理：巡查，并安装维护监控系统，保证良好安全消费环境。（二）消防管理：制定消防预案，建立消防团队，应变突发情况。（三）车辆管理：负责指挥维持交通，安排车辆停放，同时要有专人负责车辆看管；设置不同车辆的专用停放场所。（四）环境保洁与绿化管理：维护经营场所、公共空间等的清洁，处理垃圾杂物等。（五）房屋及附属设备设施管理：供电设备系统、给排水系统、消防系统、照明系统、霓虹灯广告、电梯等设备定时、定期查巡。（六）商业形象的推广：建立公共商业楼宇良好形象，建立企业识别系统。（七）承租客商的选配：选择与整体商业定位相一致的商家。商业物业管理方式1.制定管理章程，并负责监督执行，以规范每个经营者经营行为。2. 开展公共商业楼宇整体性的促销活动。如筹资、委托制作宣传公共商业楼宇的商业广告，举办节假日削价展销会，组织顾客联谊活动，以公共商业楼宇名义赞助社会事业等。带旺人气，吸引顾客。3.协调公共商业楼宇各经营者的关系。管委会可以通过共同订立的章程，规范每个经营者的经营行为，协调各经营者之间的关系。如：不得欺行霸市，不得进行不公平的竞争；统一营业时间，不影响他人营业；各自负责管好店铺门前卫生等。<#004699'>4.开展一些经营者之间的互帮互助工作，如互通信息、互相提供融资方便等。5.协调管理者与经营者之间的关系。一方面，管理者可通过管委会来达到统一组织、协调经营者经营的目的。另一方面，管委会又成为经营者与公共商业楼宇管理者之间对话的桥梁和中介。6.与工商管理部门配合，严格执行《消费者权益保护法》，严厉打击假冒伪劣产品，维护公共商业楼宇的形象。物业管理方式思维导图商业体量？体量布局？符合需求？体量实现？风险规避？本项目可能面临一些的风险，我们认为都可以通过合理的手段防范和规避青岛经济发展受阻宏观经济衰退经济风险商业政策金融政策保证项目在资金和利润要求上的宽裕度本项目抗风险能力强房地产政策 政策风险在规划上充分考虑竞争，与竞争对手实现错位经营，外聘经营管理公司。经营风险先招商再规划，充分考虑商家的要求；建立专业的招商队伍招商风险从前期规划阶段，就充分考虑市场需求；在产品上实现与竞争对手的差异化;建立强大的销售队伍销售风险市场风险工程质量风险保证施工队伍的专业水平，保证管理的效率工期延误风险保证前期财务规划的有效和严格执行，拓宽融资渠道，控制项目成本财务风险管理运营风险聘请商业经验丰富的设计公司，对设计严格把关设计没有考虑好实用性充分考虑市场未来的需求规划不具前瞻性技术风险应对措施风险风险及其规避以解决体量问题为主线实现整个定位过程报告过程报告回顾中国第四大城市群龙头城市副中心深圳、厦门城市发展案例青岛未来第一大商圈：本地人的户外起居室家庭乐园 李村现有19万平米商业竞争20万平米宝龙城市广场竞争规划布局及开发商目标1<#004699'>4万平米商业体量Mall宝龙城市广场竞争分析差异化经营战略消费者需求投资者需求经营者需求第二代LivingMall海洋主题家庭娱乐购物中心主题化商业＋大型室外游乐开发商需求城市几何中心青岛交通枢纽青岛白领居住中心招商销售经营管理夏庄路七号地块Mall整体运作模式及程序看好青岛第二大商圈及李沧东部新区开发选址李村商圈评估项目超作难度及选择合作伙伴系统定位及差异性经营定位市场＆消费群定位差异化经营模式细分特色主题形象定位Mall规模定位李沧 未来55万人现代都市白领阶层第二代优化经营业态组合统一 管理分散经营互动室内室外游乐家庭娱乐购物中心海洋主题总建面 1<#004699'>4万平米商铺面积2.8万平米规划与建筑设计招商销售及推广设计构思与城市设计交通组织与平面功能建筑造型与色彩调配前期市场研判项目系统定位 规划和推广Mall的经营管理LivingMall运作模式报告回顾Thanks！附件:附件一：公检法、面粉场地块规划布局附件二：部分商家选址要求附件三：批发市场可行性研究附件四：成功商业街建筑规划设计原则附件一：公检法、面粉场地块规划布局公检法地块总建筑面积3.2万平米通过对地块的价值分析,本地块可以分为南面的商业价值区(集中商业/写字楼/酒店式公寓)和北面的居住区(住宅/商铺)商业街铺以折线形式出现,在不做内街的情况下尽可能的增加商业面积,实现利润最大化集中商业定位通讯类主题商城,但由于客户有整购意愿,最终业态和设计还得共同决定公检法地块－总平面住宅12层8200平米酒店式公寓8层5920平米写字楼8层62<#004699'>40万平米 商铺2层6800平米集中商业地下一层地上三层1.86万平米酒店式公寓和写字楼形成对称的两栋塔楼,与三星地块塔楼遥相呼应,形成对李村广场的空间围合,增强了城市感和空间的层次感10,000停车场(㎡)6,800商铺(㎡)12,160写字楼&公寓8,168住宅(㎡)31,888计容积率建筑面积(㎡)55,688总建筑面积(㎡)12,000总用地面积(㎡)面积项目商业价值最高处进行集中商业出入口设置,最大限度的利用人流写字楼和酒店式公寓出入口设于次街,避免与集中商业人流形成交叉背街成为的货流动线,实现人流和货物流的分离公检法地块－交通组织外部交通内部交通出入口 公共交通＝+停车场＝+人流动线+共享空间车流动线+货流动线+写字楼卸货区集中商业卸货区公寓卸货区货流动线公检法地块－交通组织外部交通内部交通出入口公共交通＝+停车场＝+人流动线+ 共享空间车流动线+货流动线+折线街区共享空间,成为人流集散和停车空间人流动线和共享空间车流动线和停车场在路边停车系统和商铺间形成一条步行通道,运用空间节点的收放形成人流的集散空间可售商铺面积达到6800平米公检法地块－租售状况退让空间一方面可作为停车用,增强商业街的可进入性;另一方面可以增加商户的室外经营面积,形成别样的商业氛围29<#004699'>4,810,0001<#004699'>4,<#004699'>48031,8<#004699'>40总计<#004699'>4,1<#004699'>40,00011,500360沿街铺1F—北6,<#004699'>460,00017,000380沿街铺1F—西15,8<#004699'>40,00016,500960 沿街铺1F—南21,250,00012,5001,700沿街铺1F—东<#004699'>47,690,0001<#004699'>4,0263,<#004699'>400沿街铺2F8,280,00023,000360沿街铺1F—北12,920,0003<#004699'>4,000380沿街铺1F—西31,680,00033,000960沿街铺1F—南<#004699'>42,500,00025,0001,700沿街铺1F—东95,380,00028,0533,<#004699'>400街铺1F 3<#004699'>4,<#004699'>4<#004699'>40,0006,0005,7<#004699'>40集中商业3F39,100,00010,0003,910集中商业2F78,200,00020,0003,910集中商业1F销售收入（元）价格（元）建筑面积(平米）商业销售部分公检法地块总销售收入<#004699'>4.<#004699'>47亿元(写字楼持有,其他部分全部销售),净利润1.6亿元公检法地块－经济测算<#004699'>4<#004699'>47,178,000总销售收入（元）103,360,000公寓销售收入（元）8,500公寓均价（元）12,160公寓销售面积(平米）<#004699'>49,008,000 住宅销售收入（元）6,000住宅均价（元）8,168住宅销售面积(平米）29<#004699'>4,810,000商业销售收入（元）1<#004699'>4,<#004699'>480商业均价（元）20,360商业销售面积(平米）注：利润均按销售实现的现金流入计算87.7%(11)÷(3)税后成本利润率12130.9%(<#004699'>4)÷(3)税前成本利润率11161,216,061(<#004699'>4)-(8)-(9)净利润1079,<#004699'>40<#004699'>4,925((<#004699'>4)-(8))*33%所得税969,909,211 (6)*税率-(5)*扣除系数土地增值税88<#004699'>4.7%(6)/(5)土地增值税超额区间7205,0<#004699'>40,2<#004699'>47(1)-(5)土地增值税增值额62<#004699'>42,137,753（1）+（2）+（3）+（<#004699'>4）+（5）+（6）+[（1）+（2）+（3）]*20%+销售税金税前扣除项合计52<#004699'>40,620,986(1)-(2)-(3)利润<#004699'>4183,750,936 总投资322,806,078（1）*5.1%销售税金2<#004699'>4<#004699'>47,178,000 销售收入1金额计算公式项目序号面粉厂地块总建筑面积为6.23万平米在商业价值最大也是资源最好的地方设置酒店和集中商业集中商业定位为IT主题商城,但由于要返还利客来,所以最终的设计仍要和利客来沟通确定面粉厂地块－总平面住宅12层2.6万平米商铺2层88<#004699'>40平米集中商业地下一层地上二层,2.26万平米酒店8层,单层面积1380平米,总建面1.1万平米21,816停车场(㎡)98,8<#004699'>40商铺(㎡)711,0<#004699'>40酒店526,280住宅(㎡)<#004699'>462,330 计容积率建筑面积(㎡)38<#004699'>4,1<#004699'>46总建筑面积(㎡)220,700总用地面积(㎡)1用地规划指标项目序号避免人流和货流的交叉,实现交通分离的规划设想多出入口为集中商业导入人流充分考虑地面空间的退让,保持商业的可进入性面粉厂地块－交通组织外部交通内部交通出入口公共交通＝+停车场＝+人流动线+ 共享空间车流动线+货流动线+集中商业卸货区酒店卸货区货流动线面粉厂地块－交通组织外部交通内部交通出入口公共交通＝+停车场＝+人流动线+共享空间车流动线+货流动线+人流动线和共享空间地面停车地下停车地下停车位322个 地上停车位302个,可以形成大量的人流车流聚集折线街区共享空间,成为人流集散和停车空间公检法地块可售商业面积为88<#004699'>40平米面粉厂地块－租售状况在不做内街的情况下,运用折线街区增加商业面积,实现利润最大化退让空间一方面可作为停车用,增强商业街的可进入性;另一方面可以增加商户的室外经营面积,形成良好商业氛围357,150,0001<#004699'>4,28037,950总计20,<#004699'>470,00011,5001,780沿街铺1F—北9,600,00016,000600沿街铺1F—南27,5<#004699'>40,00013,5002,0<#004699'>40沿街铺1F—东57,610,00013,03<#004699'>4<#004699'>4,<#004699'>420沿街铺2F<#004699'>40,9<#004699'>40,00023,000 1,780沿街铺1F—北19,200,00032,000600沿街铺1F—南55,080,00027,0002,0<#004699'>40沿街铺1F—东115,220,00026,068<#004699'>4,<#004699'>420沿街铺1F38,820,0006,0006,<#004699'>470集中商业3F<#004699'>48,500,00010,000<#004699'>4,850集中商业2F97,000,00020,000<#004699'>4,850集中商业1F销售收入（元）价格（元）建筑面积(平米） 商业销售部分面粉厂地块总销售收入为6.37亿元(全部销售),净利润为2.1<#004699'>4亿元面粉厂地块－经济测算注：利润均按销售实现的现金流入计算7<#004699'>4.7%(11)÷(3)税后成本利润率12111.5%(<#004699'>4)÷(3)税前成本利润率11213,70<#004699'>4,736(<#004699'>4)-(8)-(9)净利润10105,257,557((<#004699'>4)-(8))*33%所得税986,821,502(6)*税率-(5)*扣除系数土地增值税870.6%(6)/(5)土地增值税超额区间7 263,766,671(1)-(5)土地增值税增值额6373,703,330（1）+（2）+（3）+（<#004699'>4）+（5）+（6）+[（1）+（2）+（3）]*20%+销售税金税前扣除项合计5318,962,293(1)-(2)-(3)利润<#004699'>4285,996,738 总投资332,510,970（1）*5.1%销售税金2637,<#004699'>470,000 销售收入1金额计算公式项目序号 637,<#004699'>470,000总销售收入（元）93,8<#004699'>40,000酒店销售收入（元）8,500酒店均价（元）11,0<#004699'>40酒店销售面积(平米）186,<#004699'>480,000住宅销售收入（元）6,000住宅均价（元）31,080住宅销售面积(平米）357,150,000商业销售收入（元）1<#004699'>4,280商业均价（元）25,010商业销售面积(平米）附件二：部分商家选址要求佳世客购物中心选址的基本要求：佳世客购物中心是集购物、休闲、餐饮、娱乐等功能于一体的综合商业设施，属于永旺东泰商业公司1000个以上，设置地下/地面/屋面停车场车位自营柱距12m×12m，专卖店柱距9m×9m柱距6.5米 建筑物层高最好F1，F2两层，最高三层租赁区域单层面积>15000平米，租赁面积>50000平米租赁面积沿主干道长度>200m、进深>150m地块尺寸大于<#004699'>40，000平米，保证项目将来扩建用地要求十字路口，至少一条是城市主干道地理位置佳世客购物中心对物业的基本要求双方协商租金20年（以后可续约）租赁时间开发商负责土地、施工图设计、建筑物主体、停车场道路绿化及建筑设备购置安装；佳世客负责方案设计、末端设备购置安装及内部装修工程划分佳世客购物中心合作方式超市选址沃尔玛选址及对物业的基本要求期限一般为20年或20年以上，不低于15年并提供一定的免租期租赁时间独立的中央空调系统，室内温度要求达到2<#004699'>4度正负度标准空调正门至少提供2个入口，免费外立面广告至少3个出入口300个以上，另为供应商提供20个以上， 停车位9米以上，不能低于8米柱距800KG/平方米以上楼板荷载不低于5米，净高在<#004699'>4.5米以上（空调排风口至地板的距离）层高进深在50米，不能低于<#004699'>40米，临街面不低于70米物业要求项目1.5公里范围内人口达到10万以上为佳，2公里范围内常住人口可达到12--15万人人口沃尔玛选址及对物业的基本要求超市选址苏宁电器连锁选址要求独立、清晰的产权产权物业距街道的距离在6m以上，有开阔的停车场地和门前广场外部设施合格并正常使用的消防系统、合格并正常使用的供水供电系统，空调系统、扶梯和货梯（两层以上）广场从一楼开始，地级市场楼层不超过四楼，县级市场楼层不超过三楼楼层3000㎡以上面积选址要求类别位于城市或某区域的商业中心，人流量大，交通便利 区位大型社区区域商圈核心商圈商圈3000㎡以上<#004699'>4000㎡以上5000㎡以上规模苏宁电器进驻副省级以上开店标准电器选址五星电器和永乐电器选址要求较为成熟，有一定的竞争力地段总面积3000-6000㎡左右不等规模五星电器交通便利，有足量停车位地段总租赁面积2500㎡以上不等，层高不低于3m规模永乐电器（已为国美收购，除上海外全部整合到国美旗下）电器选址国美3C店选址要求原则上小型店只经营3C商品，中型店和大型店根据店址所处商圈特点可选择和音像共同经营。商业街店和店中店及交通枢纽店以开设小型店和中型店为主，社区店以开设中型店为主，特定市场店以开设中型店和大型店为主。规模 选址要求类别小型店中型店中型店大型店中型店小型店中型店地铁、机场、车站、码头交通枢纽等处，已形成一定规模的商圈交通枢纽店手机、IT一条街（一层），市级手机、IT一条街特定市场店辐射多个高消费社区的商业区域，紧邻主要大型社区，社区人口10万人左右（一层）社区店市级商圈、区级商圈，具有较大商流的大型商场或大型超市内，处于或接近电器商品销售区或日用消费品区店中店市级商圈、区级商圈，临街商铺一层商业街店国美3C店类型规划<#004699'>400旗舰店260-320大型店80-120、160-2<#004699'>40中型店30-50 面积（㎡）小型店分类国美3C店规模要求电器选址家电选址8原则中心商圈、主流商圈、环线商圈商圈交通便利，停车位要充足，公交线路方便停车形象好，广告位充足，门口最好有广场外部避开快速通道交通选址要求类别大空间，满足承载要求内部结构周边居民10万户，即30万人以上，消费力中偏上商圈>2万人次/天人流3000㎡以上，以容纳200个品牌以上，形成规模规模电器选址餐饮选址要求：连锁快餐店各种业态区别连锁快餐店：原料→加工→配送→成品→销售传统餐饮业：原料→加工→成品→销售 其他连锁业态：商品→配送→销售电力不少于20千瓦/100㎡，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面配套设施一般不少于5年租期选址要求类别需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10m之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍。2002年起我国部分省市按《大气污染防治法》规定：禁止在居住区或居住建筑内立店立店障碍大众化快餐店：2-<#004699'>4元/㎡·天消费型快餐店：6-30元/㎡·天租金承受200-500㎡面积要求框架结构，层高不低于<#004699'>4.5m建筑要求客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市地点餐饮选址餐饮选址要求：普通餐厅普通餐厅分为商务型和大众型两种餐厅类型。商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市。 大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。餐厅门前须有相应的停车场，餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置以及油烟气排放的通道配套设施一般不少于3年租期选址要求类别需消防、环保、食品、卫生、治安等行政管理部门会审，离污染源10m之内不得立店，相邻居民、企业或其他单位提出立店异议而无法排除，也会形成立店障碍；对较大餐厅，消防部门会提出设置疏散通道要求，商铺门前有封闭交通隔离栏、高于1.8m的绿化，以及直对大门的电线立杆均为选址所忌立店障碍低层1.5元/㎡·天，视地段、商圈确定租价，楼上餐厅租金略低租金承受大众型餐厅80-200㎡，商务型餐厅150-10000㎡均可面积要求各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重墙挡门、挡窗除外建筑要求分商务型和大中型，见右侧注解地点餐饮选址餐饮选址案例：茶坊、酒吧、咖啡等消费者进入茶坊、酒吧、咖啡馆的动机是休闲或是非正式的轻松谈话，这与进入其他餐饮业的动机不同。该业态是以文化、情调、特色，以及舒适和愉悦来吸引消费者的，消费对象具有一定的消费能力和文化修养。电力按每100㎡10千瓦配置，有自来水供应，如与居民相邻，最好设置隔音层 配套设施2年以上租期选址要求类别设茶坊、酒吧、咖啡馆须经消防、治安、食品卫生等行政管理部门会审同意方可颁照经营，在噪音较大、邻里投诉时，环保部门也会介入加以管理；酒吧属于高档消费范围，国家课以重税，收取“消费税”，政府管理部门，包括规划、治安、消防等部门加以严格审核立店障碍3-20元/㎡·天租金承受50-<#004699'>400㎡面积要求对建筑结构形式无特殊要求，视投资者创意、设想而异，层高不低于2.8m建筑要求高雅路段，具有清净、优雅的环境地点餐饮选址餐饮选址案例：面包房--配套设施2年以上租期选址要求类别立店须经食品卫生监督部门会审核准，方可经营立店障碍知名企业可以承受不高于10元/㎡·天，一般企业可以承受3-5元/㎡·月 租金承受60-120㎡面积要求框架式结构，层高不低于2.8m，门面宽度6m以上，橱窗开阔，离开污染源10m以上建筑要求各种商圈均可开设，品牌企业往往开设在繁华的区域型、社区型的商业街市地点餐饮选址餐饮选址案例：肯德基供电：提供空调及200KW的用电量，并提供一条185铜芯电缆于甲方配电室引至乙方指定位置，乙方自设配电盘，并独立安装电表供水：提供25吨/天，供水管径为2.5/3.0英寸，水压不小于2.5㎏/c㎡，并具有相应的用水指标隔油池：在餐厅附近区域应提供适宜位置，供餐厅制作隔油池化粪池：提供与化粪池相连的管道至乙方租赁区域排烟：提供室外相应的排放油烟管道位置，该位置将不导致争议或相邻关系，排烟管道截面积500mm×700mm招牌：在门脸上方提供招牌安装位置空调：提供冷暖空调应保证使用时间自早8：00至晚11：00，其制冷量厨房应不小于<#004699'>450卡/㎡/小时，用餐区应不小于350卡/㎡/小时，餐厅温度冬天应不低于15度，夏天不高于25度，春秋季应在20-25度之间设备总重：冷库、排油烟机、汽水机、制冰机的室外机全部放置楼顶，设备总重3吨，下设槽钢可将设备均匀摆放，使楼顶均匀受力卸货车位：提供临时卸货车位按照肯德基统一标准对餐厅内部及外部进行装修配套设施选址要求类别 楼板到梁底高度，不得低于3m，厨房区楼板负荷为<#004699'>450kg/㎡，餐厅区活荷载为250kg/㎡；建筑要求首层，使用面积350㎡，门面12m地点面积餐饮选址深圳万象城嘉禾影城＆中信城市广场新南国影城华润万象城中座三楼地点万象城嘉禾影城类别国内最高标准的世界顶级影城备注约1万㎡，12个放映厅，约1900个座位面积中信城市广场C1区三楼地点新南国影城类别中央空调，美国进口的柔软、舒适、豪华座椅、美国Strong全自动放映机、6.1声道环绕杜比数码还音设备及DTS数码音响、英国无缝反射超大银幕设施3000㎡，<#004699'>4个放映厅，共58<#004699'>4个座位面积娱乐选址青少年乐乐天地（儿童教育站）：约3000㎡培训活动部、幼儿园和舞蹈业余训练基地<#004699'>4870㎡东莞市儿童活动中心活动、培训、科研、娱乐 沈阳儿童活动中心艺术专业培训<#004699'>4000㎡青岛四方少年儿童活动中心科技宫、艺术宫、少儿之家、金钥匙培训学校1.8万㎡青岛市儿童少年活动中心普票20元/人，团队50人以上18元/人票价游乐园、培训成都市教委命名的成都市中小学、幼儿园科创活动中心，分游乐部和艺术培训中心内容----规模天津青少年活动中心盈利成都国际会展中心·乐乐宫经营类别娱乐：电玩、碰碰车等设施，打造青少年儿童游乐中心科技展示：科技成果展示，青少年科技创作艺术培训中心：预留场地进行教育培训活动儿童教育站选址京都薇薇国际丰胸美容美体连锁有限公司选址要求美容店“扎堆”易共荣存活，最好临近百货等客流大的业态。150-200㎡面积 框架结构，临街商铺，有上下水，六层左右，电梯通畅较好的广告位置建筑要求文化氛围好，环境优雅周边环境市商业消费最集中或经济水平最高的区域，商业中心，大型超市，商场附近，当地美容院比较集中的位置，人口集中的高级居住社区，临街底商或临街门面房地点选址要求类别车位充足停车交通设施便利交通美容健身址选附件三：批发市场的可行性研究批发市场可行性研究原、辅料生产环节成品生产环节上游行业各种资源行业生产设备采购销售国外订单国外客户购买各种原料行业销售原材料采购设计产品加工 原料成品制造国内代理直接销售国内客户购买销售市场生产消费品生活消费品原料交易环节终端交易环节皮料、鞋材生产消费品原料生产者产地批发商销地批发商生产者生活消费品批发商零售商消费者销地型专业市场中转地型专业市场产地型专业市场成品鞋在产业链的原料交易环节和终端交易环节形成两种性质不同的专业批发市场生产消费品专业批发市场生活消费品专业批发市场 生产消费品专业批发市场的形成条件：产业基础。区域产业发展基础雄厚且发展前景看好产业集聚。专业市场辐射区域内生产企业众多，但其生产规模普遍不大，生产企业和供货商之间形不成稳定的购销关系，需要专业市场来提供多方面的供销信息。生产者每次购买的品种，规格等不完全相同，批发性专业市场可以提供多种层次上的信息。商品的自然属性也决定了其是否容易形成批发性专业市场，如鲜切花等。由于没有相应的产业背景支持，李村不具备形成生产消费品专业批发市场的条件生产消费品专业批发市场的特点：生产消费品专业批发市场主要辐射其周边地区的生产者，因此对所在区域产业的依存度高；生产消费品专业批发市场的经营者主要是来自于本地区和周边地区；生产消费品专业批发市场规模取决于其销售辐射区域的范围，人口总量及其购买能力；生产消费品专业批发市场区位、交通、经营品种和配套服务等条件是其成功与否的关键因素。李村商圈适合建立生活消费品专业批发市场吗？批发式专业市场是商品流通渠道中的一个流通环节，分析专业市场规律的重要手段就是研究商品及其流通渠道的特点商品生活消费品家居类 服饰化装类日用百货类服饰类商品的生产原料可以通过专业市场形式流通的商品有什么种类的商品适合在李村商圈建立批发市场吗？？食品文化娱乐类电讯类交通工具类部分通用生产消费品满足众多小型加工单位需要的生产消费品生产消费品农副产品日用工业品服装、皮具、鞋类电子元件、化学试剂、通用机械、工具广告材料、印刷材料、汽车配件、美容美发类没有相应的产业背景支撑附件四：成功商业街建筑规划设计原则成功商业街建筑规划设计原则曲径短街窄巷共享 焦点交通停车文化氛围夏庄路七号地块－商业街商业街成功运作规律硬件软件后天：先天：城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模规划商业氛围建筑定位招商策略销售模式营销推广商业营运时间政府资源商业街运作的系统体系跨越商业和地产两大领域，涉及众多专业协调统一，运作繁杂，涉及众多关键因素不可缺失。夏庄路七号地块－商业街世界级商业街的规律的启示巴黎香榭里大街 纽约第五大道东京银座大街伦敦牛津大街主要特征：声誉全球化人流量大收益可靠关键词：文脉建筑功能商户交通商业空间政府关键因素悠久的历史独特的建筑和商业格局全面的功能不断自我更新的主力商户便捷的公共设施和愉悦的环境牢固的政企关系夏庄路七号地块－商业街商铺价值评估体系形状、面积、层高、开间进深比、梁、拄可视性远距离中距离近距离可达性、道路、出入口、交通枢纽聚客点、距离、人流、阳街/阴街、双面铺、单面铺详注质素视野交通 位置关键因素夏庄路七号地块－商业街中国常见的商业街规划中国的商业街规划常犯的错误——伟岸、宽大、笔直、大一统，如兵营一般。这样的街道不符合商业生动活泼、富于变化的特点，留不住人流，难以形成商业气氛。夏庄路七号地块－商业街中国常见的商业街景观这样的景观从设计上可以说是美轮美奂。但是其没有参与性，不但遮挡了步行街两边的视线，对可视性是一种损害，而且隔断了两边的人流。夏庄路七号地块－商业街商业街规划研究—窄巷&折线&连廊夏庄路七号地块－商业街商业街尺度—窄巷韩国明洞商业街澳门商业街欧洲商业街的尺度广州流行前线夏庄路七号地块－商业街商业街尺度—窄巷&小尺度共享空间夏庄路七号地块－商业街商业街规划布局要点形态共享空间短街&窄巷交通组织 人车分流去除简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性令人愉悦的空间尺度充分实现商铺的可视性和人流的最大共享，“街”与“坊”的感觉，体现“逛”的乐趣停车场，易于到达，易于排空一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间布局要点夏庄路七号地块－商业街商业街建筑设计原则历史文化与建筑风格的传承天际线外立面建筑细部及材质的运用地面铺装门窗雨蓬挑檐灯具栏杆夏庄路七号地块－商业街上海新天地时尚与复古商业与文化夏庄路七号地块－商业街定位：是北京唯一的欧式风格商业街规模：2.5公里长，10万平米欧陆风情商业走廊 形式：采用欧洲常见的柱廊式商业街元素：欧洲的神话成为建筑素材与基本语汇风格：古朴、厚重北京帝景欧陆风情街（TheROYAStreet）夏庄路七号地块－商业街国外商业街的建筑细节表现——挑檐/雨蓬/铁艺/壁灯/旗帜/招牌装饰构件夏庄路七号地块－商业街商业氛围的营造广告柱、广告牌、招牌灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程旗帜等软装饰花坛、雕塑等小品电话亭凉亭、座椅路牌夏庄路七号地块－商业街商业氛围营造具象表现——地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件夏庄路七号地块－商业街商业氛围营造具象表现——海的小品夏庄路七号地块－商业街商业氛围营造具象表现——文化景观夏庄路七号地块－商业街商业氛围营造具象表现/配套性设施—邮箱、电话亭、路牌、垃圾桶夏庄路七号地块－商业街商业氛围营造具象表现/配套性设施—休闲椅、吊床夏庄路七号地块－商业街
