无锡崇安新城锡沪路项目主题商业广场整体定位及物业发展建议

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1、无锡崇安新城锡沪路项目主题商业广场整体定位及物业发展建议无锡市崇安新城锡沪路项目整体定位及物业发展建议上海一联机构2011年1月谨呈：P*总目录产品建议及业态组合项目本体分析区域商业市场宏观外部环境项目总体定位及产品定位CONTENTS项目经济收益测算P*项目本体分析CONTENTS1、区位分析2、四至概况3、交通概况4、人流动线5、车流动线6、昭示性分析7、商业价值分析8、项目限制性条件9、初步定位思考分录本案所在区位是崇安新城，是重要的城市副中心，未来重点发展区域区位：本案位于崇安新城板块，新城区域商业中心，距离无锡火车站3公里，距离

2、无锡市中心CBD4公里，是版块内的核心组成部分。区位分析崇安新城崇安区新城区域商业中心火车站交通枢纽本案无锡市中心中山路CBD3公里4公里锡沪路规划路江海东路规划路32154广益装饰名品城亿家国际家居广场家装为主的沿街商业民航大酒店月星国际家居广场本案周边以建材专业市场为主导，专业市场发展成熟且已成规模，日常消费以中档消费为主四至及周边环境：本案地块四至如右图，周边主要为各类家居装饰市场，以及购物中心、卖场等，生活配套充足，板块家居商业中心发展已成规模。32145四至概况交通概况：项目西近江海路高架快速干道，目前项目出入主要依靠北面的城市

3、主干道锡沪路。锡沪路高架：江海东路广益路广南路本案上马墩路广吉路学前东路城市快速干道城市主干道城市次干道城市支路规划路项目周边路网密集，且多为城市主干道，锡沪路更是承担了无锡东大门要塞职责交通概况人流动线主要通过锡沪路和地块中部规划道路进入人流动线：地块北面人流主要从锡沪路转南北向规划路进入地块南面人流主要从东西向规划路转南北向规划路进入地块东面及西面由于人流不临道路，被建筑物阻隔无人流锡沪路规划路江海东路规划路车站车站车站人流动线人流动线根据控规要求及地块四面现状，车流只能从南北向规划路进入项目车流动线分析：控规要求沿沪锡路不得设置机动

4、车出入口，根据地块四面条件车流只能从南北向规划路进入项目。锡沪路规划路江海东路规划路车流动线车流动线昭示性：项目沿锡沪路昭示性最佳，南面规划路次之锡沪路规划路江海东路规划路沿锡沪路A虽然有绿化带阻隔，但为城市主干道，北面昭示性最佳沿南面规划路B1，有绿化带和河道阻隔，昭示性较好AB18><#004699'>C1<#004699'>C2<#004699'>C3B2地块中部规划路B2两侧，昭示性较好地块西南部<#004699'>C1、西部<#004699'>C2及东部<#004699'>C3由于被周边建筑物遮挡，昭示性最差昭示性分析地块商业价

5、值最高为锡沪路沿线，其次为南北向规划路商业价值：锡沪路为城市主干道，人流量最大，昭示性最好，商业价值最高地块中部规划路与锡沪路相接，也是未来人流较集中的地方，商业价值较高地块南面规划路为城市支路，人流和昭示性一般，商业价值一般地块东、西面，昭示性差，人流受阻隔，商业价值最差地块商业价值大小如右图排序A、B、<#004699'>C、D锡沪路规划路江海东路规划路ADD<#004699'>CB商业价值分析项目限制性条件规划用地性质商业（<#004699'>C21)、商办用地(<#004699'>C23）占地面积3.3万方容积率2.5-2.8建筑

6、面积9.6万方建筑密度≤50%高度限制≤50米出入口限制沿锡沪路不得开设机动车出入口绿地率＞25%开发空间限制沿河、沿路绿化必须对外开放，不得设置封闭围墙代建的22米宽的城市规划道路必须对外开放，不得封闭项目限制性条件项目定位思考在周边庞大的家居商业发展已成规模的现在，本案是否可根据定位差异化原则，推翻家居建材主题，建立新的商业开发模式，做差异化细分市场发展？初步定位思考P*宏观外部环境CONTENTS1、无锡整体环境2、无锡功能定位3、无锡产业经济4、无锡消费水平5、无锡商业能级6、无锡消费需求7、崇安新城功能定位8、崇安新城功能布局9

7、、宏观环境小结分录无锡是沪宁线上的重要城市，高铁的开通将使无锡的城市功能站在长三角城市群的高度被重新定义无锡市位于江苏省南部，北临长江，南濒太湖，东与苏州接壤，西与常州交界，东距上海128公里，西距南京市183公里，是长三角的经济和交通枢纽中心。总面积为4787.61平方公里，规划人口480万高铁开通带来无锡与长三角核心城市分工体系的完善，上海对其影响力增加。高铁无锡整体环境无锡未来将接受上海部分制造与服务外包业的转移，同时也将面临高端消费和金融等高端服务业外溢到上海无锡功能定位：五大名城：适宜投资创业的工商名城；适宜创新创造的设计名城；

8、适宜生活居住的山水名城；适宜旅游度假的休闲名城；具有人文特质的文化名城。五大中心：国际先进制造技术中心，区域性商贸物流中心，创意设计中心，职业教育中心，旅游度假中心。上海四大中心（金融、贸易、