鞍山项目整体定位及物业发展策略建议

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1、鞍山市DN1地块及DH2010-012地块项目整体定位及物业发展策略建议【2010】DW006项目背景项目解析客户目标及项目问题解析DH2010-12地块项目解析DH2010-012地块位于城市向新城发展的延伸地带，起承上启下作用，辐射辽阳。项目位于城区北部，新老城结合部，向新城区发展的延伸地带。项目距离老城区6公里，公交车路程15-20分钟。北部距离辽阳县城7.5公里，距离辽阳市区18公里，辐射性强。老城区6公里辽阳7.5公里辽阳县矿产、农业资源丰富，民间购买力强，因城市建设差，有大量购买力来到鞍山置业。辽阳县辖18个乡镇，总人口59万人。现有菱镁、硅石、重

2、晶石、金、银、铜等矿石28种，总储量200亿吨，潜在开发价值4000亿元。全县工业企业达5000多家，全县工业总产值达75.9亿元，全省44个县（市）中稳居前10位。辽阳县是国家商品粮、瘦肉猪、淡水鱼、食用菌、黄牛、肉食鸡、蔬菜、水果和高油大豆九大生产基地县之一。老城区6公里辽阳7.5公里辽阳地块位于新老城区结合点，基础配套一般，但规划建设中“第八中学”将大幅度提升本案质素，吸引投资和入户购房需求。鞍山市第八中学：辽宁省重点高中，2003年被省教育厅评为省示范性高中，是教育部指定的国家体育后备人才培养学校。小学：片区内尚无小学配套。商业：主要集中在立山广场一带

3、，立山时代服装城、家电城、农贸市场等。地块周边均为开发用地，紧邻“万水河”，改造后的“万水河”将成为“城市综合性水景主题公园”，极大提高项目的居住价值。万水河：万水河（南沙河）是流经鞍山市区内唯一的一条河流，具有百年历史。2007年，鞍山市政府决定修复桥面，建堤修坝、治理河水，拓宽河面，预计2010年可竣工使用。改造后的万水河沿河将修建36个湖，湖面景观各异，以世界名湖微缩景观为主题命名，两岸进行美化、绿化、亮化且建成25米宽双向4车道的滨河大道，公交车、旅游观光车均在此设站。上游污水将进行截流处理，回注河内，河面拓宽到240米，河道内建设三道阶梯橡胶坝，形成

4、三层叠水，并用瀑布相连，利用不同的高度，分别形成瀑布、溪流的水景效果。三道水坝外面用人工仿石装饰。改造后的万水河将是鞍山市内唯一一处集休闲、娱乐、观赏为一体的城市综合性水景主题公园。曙光路西DN1地块项目解析曙光路西DN1地块位于老城区，项目开发区域较为成熟。项目位于城区中部深沟寺，老居住区，开发区域较为成熟。项目距离老城区4公里，公交车路程10-15分钟。“深沟寺市级副商业中心”是市区仅存的商业处女地，辐射的深沟寺居住区人口密集，总面积7.35平方公里，人口12万多，消费潜力巨大。老城区4公里深沟寺地块位于老城区，基础配套齐全。鞍钢高级中学：辽宁省重点高中，

5、省示范性高中，本科及以上升学率排在鞍山市前列。小学：深东小学。商业：主要集中在双山路一带，银行、鞍钢康复医院等。规划建设中的“大德深沟寺购物广场”将极大地改善片区商业功能。鞍钢高级中学鞍钢康复医院工行大德深沟寺购物广场商行深东小学深北街道办地块周边均为鞍钢厂区住宅，无强势自然景观资源，周边形象一般。南面：双山路及鞍钢住宅（6F）东面：曙光路及鞍钢住宅（6F）北面：鞍钢用地（荒废中）东面：鞍钢住宅（6F）本案我们对客户目标的理解财务目标：以风险和收益最均衡的方案运作其中一个项目，通过成功开发第一个项目，继而以效益最大化的原则开发另一个项目，实现公司效益最大化。控

6、制风险：尽可能规避市场风险，如策划定位、开发建设、营销执行等方面，保证项目成功开发。DN1地块的难点在商业，商业物业定位准确了，该地块开发也就成功了。DH2010-012地块的难点在住宅，住宅定位如何做到可持续发展，进而实现效益最大化。本报告研究问题1、鞍山房地产市场的基本特征。2、两块土地的成熟度及合适的项目定位、产品规划建议。3、两个项目整合发展策略建议。城市宏观环境辽宁省第三大城市，东北地区最大的钢铁工业城市概况：辖铁东区,铁西区,立山区，千山区,海城市，台安县，岫岩县，总面积为9252平方公里，其中市区624平方公里，总人口347万,其中市区人口146

7、万。区域地位：辽宁省第三大城市，东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美誉，是新中国钢铁工业的摇篮。最新城市定位：沈阳经济区中的重要经济增长区域，沈阳经济区向“五点一线”沿海经济带延伸的一个重要连接带和产业聚集带；新型的高加工度基地和装备制造业基地。鞍山整体经济增长迅速，其经济实力排在辽中南城市群前列。2006年以来，鞍山GDP每年以15%以上速度增长。除了大连、沈阳外，鞍山GDP总量远高于辽中南城市群的其他城市。鞍山居民人均收入接近2500美元，且稳定增长，房地产处于快速增长时期。0-800美元生存期800-4000美元快速发展

8、期4000-8000美元平稳发展期80