置业项目整体定位及物业发展建议.ppt

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1、成都景崇置业都江堰项目整体定位及物业发展建议2012-8-18项目审视本项目属都江堰市区、位置相对较好、占据区位与交通优势资源的项目。项目属性：区域属性：都江堰市区都江堰市区，周边配套较成熟城市综合区域该片区现以工业生产为其主要功能，但周边已有较多成熟居民社区，且相当多工厂处于外迁阶段交通优势彩虹大道、双拥大道、天府大道等城市主干道环绕片区，区域有成青快铁都江堰站。中等规模占地48亩优势资源近邻走马河、江安河，距成青快铁都江堰站近项目地块基本情况地块数据：占地面积：48亩容积率：2-3建筑密度：小于30%绿化率：大于3

2、0%限高：80米项目地块为原榆次液压厂区，现工厂已完成搬迁。项目地块平整，无异型，开发条件较好。项目地块四至项目地块北至彩虹大道南段，南接亚大塑料厂区，西邻滨河社区居民自建房区，东靠双拥大道。北东南西6项目面临的三大机会都江堰提出建设国际旅游城市的发展目标，城市发展规划将带动房地产业发展。机会1机会2随着都江堰旅游产业的不断提升，有力推进了全市商贸、服务业的发展，进而将吸纳大量从业人口进入城市。机会3都江堰独一无二的优越生态人居环境，任然对外地人士置业安家有着难以抗拒的吸引力。项目面临的三大挑战房地产调控带来的市场平淡期

3、仍在延续，购房者存在观望倾向。挑战1与临近项目相比，本项目地块缺乏自然资源支撑，在景观配套方面处于相对弱势。地块项目所在区域较缺乏人气，周边商业气氛薄弱，区域存在的药厂、塑料厂等对购房者有心理上的不利影响。挑战2挑战3项目定位思考的关键点面对不利的政策环境、平淡的市场，如何规划出符合市场发展趋势与购房者消费意愿的楼盘？关键1如何发掘区域的环境、交通、配套、等优质资源，形成高溢价？如何以差异化摆脱激烈竞争影响，实现突破片区的价格瓶颈？关键2关键3项目定位方向周边竞争项目审视都江堰高铁站地块位置青城半岛御景豪庭兰卡威滨江丽景

4、周边竞争项目审视楼盘名称开发商体量业态风格价格元/㎡户型面积销售情况综合指标项目点评滨江丽景四川华炜投资70亩小高层+多层+商业楼意式托斯卡纳价格待定101—183㎡预定于2012年9月底开盘总建面101844.5㎡，商业7441.6㎡沿河景观线较长，建筑品质感较强，知名物业公司管理。作为墅级洋房，建筑密度较大。青城半岛成都隆旺80亩小高层+多层+商业楼ARTDECO小高层4200、多层520070—240㎡在售总建面106680㎡，商业25000㎡拥有两河环抱及滨河公园的环境优势，独立商业体及沿河商街。建筑密度较大，内

5、景观不足。兰卡威成都皇朝置业132亩高层+小高层+多层东南亚风情450077—140㎡销售最后一期在售最后一期约70000㎡开发较早，已形成知名度及人气。建筑外立面设计较差，品质感偏弱。御景豪庭上海张江高科300亩高层+多层+联排+酒店海派建筑4500102—124㎡在售总建面500000㎡，酒店23000㎡规模较大，有五星级酒店题材支撑.。大户型较多，现售高层与周边多层、小高层比较无明显竞争优势。竞争项目带来的定位思考周边已开发项目较密集，且体量规模均超过本项目地块。建筑业态从多层、高层到联排别墅；风格从ARTDECO

6、、欧式、海派。考虑自身条件，本项目欲从这些方面进行超越较为不易。1、竞争环境激烈，周边密集存在大中型体量，建筑形态丰富的楼盘滨江丽景、青城半岛、兰卡威河景优势明显，御景豪庭在自身配套上拥有五星级酒店，大型社区商业支持。本项目在这些条件上不能进行直接竞争。2、周边项目在资源的占有上更具优势，且有其他条件支持从周边竞争项目提供的户型情况看，已经基本覆盖了市场各种需求。本项目未来在户型设计上需更下功夫。3、周边项目户型配置覆盖率广，70—240㎡区间涵盖了客户需求本项目地块战略定位指向研判方向1本区域快铁客运站的设立，带来了大

7、量往来的人群。围绕客运站的发展，新的城市组团也将逐步呈现。公寓商场、超市酒店、写字楼城市综合体瞄准区域空白点，同时围绕城市发展新趋势，呼应快铁客运站带来的人流及城市发展、交通出行方式的变化。中小规模面向中端群体中小规模面向旅游、办公等公私群体中小规模辐射周边各类群体本项目地块战略定位指向竞争对手建筑、产品等覆盖了市场的各个层级，但定位均偏向中档，单一指向使得客源竞争越加激烈。高端豪宅中端住宅青年置业中小规模面向高端群体中大规模多数人进入小型规模突出指向人群进入若项目定位进入中端住宅的区间，将在规模、资源、价格上与对手展开

8、竞争，对本项目不利。研判方向2战略支撑都江堰所拥有的一流自然生态环境，仍然是成都周边最适宜人居的城市。国际旅游城市开发建设的入，城市在配套设施上愈加充实。支撑1周边项目开发方向的单调化，使得本项目地块可以通过差异化开发，在项目定位和可持续发展、保值增值方面有效满足市场不同需求。随着青城山山居模式所受到的恶劣天气、自然