西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告_92_X年.ppt

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1、谨呈：七方置业有限公司西安东站路项目整体定位物业发展建议及启动策略报告关于我们对项目定位的解决方案项目地块研究项目市场研究项目定位研究启动策略研究经济指标交通分析配套分析地块分析项目界定城市背景开发现状价格环境客户分析市场特点项目研判功能定位规划建议价格定位客户定位营销安排节奏划分准备工作执行纲领推广策略第一部分对项目地块的认识区位分析地块分析项目属性交通分析项目指标项目基础指标：占地面积项目总占地9亩建筑面积本项目建筑面积36000平米容积率本项目容积率6地块经济指标分析占地面积：9亩高容积率：6.0小规模、高容积

2、率，产品发展受限制地块四至及内部情况项目地块处于处于长缨路和东站路交汇处项目所在的胡家庙片区处于东郊商贸集散区和浐灞生态区的插建型区域。项目所在区域是商业次中心，同时也是位于发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越。项目位于东郊次商业中心胡家庙商圈，规划中的次中心区域，同时位于以长乐路经济带为轴芯，以康复路、长缨路为骨架的轴线上胡家庙区西高新主城区市中心（钟楼）车程15分钟市中心地块一侧临东站路街面，其中西侧与城市主干道相邻，南侧紧邻含光静里项目，北侧为社区道路和城市次干道，紧邻唐韵三坊项目。内部处于厂房区，还没有进

3、行拆迁地块四至及内部情况地块位于唐韵三坊项目和含光静里项目中间区位东至东站路西至东站路，紧靠交通干道南至含光静里项目北至唐韵三坊项目，距离街面约50米地块目前现状处于厂房区，还没有进行拆迁。地块北侧地块南侧地块东侧地块西侧地块周边配套状况金融配套：农业银行，工商银行，邮政储蓄，商业银行等商业：易初莲花、华润万家、长缨宾馆、康复路批发市场、胡家庙蔬菜批发市场、水产市场、干货调料市场等。教育：黄河中学、西光中学医院：第四军医大、西京医院。电力医院。胡家庙医院地块位于胡家庙中心地带，周边金融配套和生活配套都比较齐全地块周边

4、交通状况分析周边路网分析：项目西侧东站路，直通连接长缨路路和兴工路，是南北主干道之一，可视性次佳。项目南侧为含光静里项目现场可视性最差。项目东侧的长缨路：是片区东西主干道之一，，可视性最佳，公交线路有未来地铁3号线、402、410、43、227等项目北侧为唐韵三坊项目施工现场，可塑性比较差。可视性方面东站路最好，其次为长缨路，再次为兴工路和距离较近的东二环地块北侧地块南侧地块东侧地块西侧项目属性区域事实区域界定大东郊商业中心、城市发展主轴与规划的商业次中心片区商业氛围最浓东站路与长缨路交通相对便利项目周边人口相对较少

5、消费力相对十足占地面积为9亩，容积率为6小规模项目的开发项目界定：片区商业中心，规划次中心，消费力相对十足，小规模项目的开发第二部分对大环境新市场的理解价格环境客户分析市场特点开发现状城市背景■在新一轮的城市规划中此次总体规划从宏观层面和战略发展角度出发，深入研究了如何在西部大开发战略中加强我市对区域的辐射和带动作用，未来城市将遵循“南北拓展空间，东西延伸发展的城市布局原则，城市未来主要向西南、东北方向发展”的整体发展思路，在东北方向形成以新筑、临潼为主的副中心；在北部方向形成以阎良为主的副中心。目前大东郊处于城市未

6、来发展的主要方向。阎良新城高陵县城泾渭新城新筑组团临潼新城洪庆组团蓝田县城2.1城市背景遵循西安市整体规划思想，区域所处在城市未来主要发展方向在中心都市小商品采购圈的基础上形成综合功能的新市场集群■在目前该区域的现有商圈基础上以长乐路经济带为轴芯，以康复路、长缨路为骨架，以“西北第一市“康复路综合批发市场、西北轻工批发市场和西北商贸中心等大型商贸网点为支撑的商贸集散区。■同时远期该区域将以专业化、品牌化、特色化为发展方向，加快现有商贸业态升级换代步伐，形成具有物流集散、批发交易、信息发布、产品展示、电子商务等综合功能

7、的新型市场集群和良好的产业发展环境，完成由目前都市小商品采购圈的再次升级。雁塔碑林新城未央商贸2.1城市背景从目前该区域城市发展规划大骨架来看，政府的决心还是以强化区域的城市商业发展，新型市场集群和产业发展环境的全面升级必然带来更多的人气和财气。地块编号成交时间用地性质竞得人地理位置楼面地价XC3-5-6-92007.4.9住宅恒基兆业东二环中段东侧（原金花北路61号），东、南方向分别连通石棉路（原东站路）和长缨路，西临东二环路，北邻“紫昕花庭”1109元/平米BL1-9-72007.9.29办公余仙金花北路7号——

8、XC5-7-3-22008.10.23商住西安爱家商贸有限公司长乐西路166号697元/平米XC4-6-10-42008.9.3商住陕西亚达房地产开发有限责任公司长乐中路38号521元/平米XC3-9-7-12009.9.30住宅西安汉和房地产开发有限公司长缨东路14号235元/平米XC3-6-27-22010。3.17住宅陕西广晖置业有限公司