西安高山流水仁厚庄项目物业发展建议及启动策略

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1、西安高山流水仁厚庄项目物业发展建议及启动策略谨呈：西安高山流水房地产开发有限公司版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产顾问股份有限公司所有，未经深圳世联地产顾问股份有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。终稿重要共识回顾中央文化生活区(CCLD)CentralCulturalLivingDistrictCCLD——大西安城市中心的绿色宝石，繁华都市的诗意栖居……通过对区域价值的挖掘，我们提炼出了中央文化生活区的概念重要共识回顾项目打造三条产品线：住宅、公寓和商业三大产品

2、线公寓：101835㎡住宅：126260㎡2房:20000㎡商业：26530㎡小3房:22000㎡大3房:54500㎡4房:29760㎡外城:12028㎡内城:10180㎡南部小地块:4323㎡重要共识回顾项目规划方案划分为内城和外城外城外城现阶段项目的核心问题项目的整体规划方案基本已成定局，现在最大的问题就是销售的问题，回现的问题！现金流压力大，2009年下半年需回现1.5—2个亿项目的约束条件项目面对的四大约束条件：市场约束：遭遇宏观调控，西安房地产市场趋于谨慎；区域约束：东郊市场为非房地产主流区域，目前区域价格上限为5300元

3、/平米财务约束：拿地成本高，楼面地价+建安成本已达4300元/平米方案约束：6的容积率下，住宅梯户比普遍高于市场现有项目公寓体量达9.5万平商业体量达2万多平米本次的汇报重点问题一（关于项目整体）：项目整体的核心价值是什么？三类物业分别承载着怎样的价值？问题二（关于住宅）：高梯户比的规划方案下，住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值？问题三（关于公寓）：大体量的公寓产品如何打造能提升项目价值，缓解销售压力？问题四（关于商业）：商业应怎样做才能提升项目整体价值，有利后期销售，降低开发风险？问题五（关于开发模式）：项目如何启动分

4、期，三条产品线如何销售能达到项目的财务目标？将“核心问题”分解，本次汇报主要解决以下五大问题：PARTONE1★项目价值分析问题一：项目的核心价值是什么？三类物业分别承载着怎样的价值？项目价值分析项目所在的区域拥有城市价值、公园价值和学校价值三大价值，项目的核心价值是什么？城市价值公园价值学校价值项目的核心价值是什么？这是一个不能回避的问题。项目核心价值的不同，必然会各产品线的物业打造方向产生影响。因此，本次汇报首先要解决的第一个问题，就是确定项目的核心价值。项目价值分析从属性看，项目为老城区的“城市更新”项目，它承担着完善城市功能

5、，恢复城市活力的责任局限于物质性改造为主阻止城市物质性老化（有形磨损）环境的改善和城市美化多个城市项目的组合对旧城改造的传统理解世联的重新诠释涵盖了城市结构的更新，功能体系更新等更多层面的内容内容动因注重内涵防止城市功能性和结构性衰退（无形磨损）着眼于区域的整体发展，城市的整体更新城市的综合战略计划一个城市的旧城改造不应仅站在物质形态改善的层面为改造而改造，而应是旨在完善城市功能、塑造鲜明特色、寻求整体效益最优的“城市更新计划”项目价值分析从确定的物业组合来看，项目为包括住宅、公寓、商业的多种物业形态的城市类综合体项目本项目作为集住

6、宅、商业、高档公寓多种业态于一体，将商业、办公、居住等连接在一起的建筑集合体，基本属于城市类综合体项目。所谓“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。日本六本木项目价值分析本项目最大的整体价值为城市价值区域价值项目属性物业组合包括城市价值、公园价值和学校价值肩负着改变城市面貌，恢复城市活力的“城市更新”项目类综合体项目，包括住宅、公寓、商业多种物业类型基于整体的考虑，项目的最大价

7、值为城市价值项目价值分析住宅、商业、公寓三条产品线的价值体系构成图城市价值公园和学校价值住宅公寓商业111223345住宅和公寓的成功又能带动商业的繁荣5学校和公园为商业带来相应消费人群6商业的成功打造给住宅和公寓提供完善的城市配套4公园和学校的价值对住宅、公寓类居住物业有提升作用3商业和公寓的成功打造能加强项目的整体价值2各产品线的打造都要基于项目的类综合体价值——”城市价值”1诠释序号45在明确了各产品线的价值关系之后，分物业类型进行分析，给出项目物业建议……6★住宅产品建议问题二：住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值

8、？PARTTWO2住宅产品建议问题的提出：住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值，树立产品竞争力？项目住宅体量达13万平米，是最主要的组成部分。问题：住宅的价值是什么？应打造怎样的产品才能承载价值，树立产品竞争力？容积率的指标