呼和浩特巨华时代广场项目定位及物业发展建议_部分

《呼和浩特巨华时代广场项目定位及物业发展建议_部分》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、公寓租赁市场不容乐观，长线租赁投资回报率低，年租金回报率仅为6%从呼市住宅租赁市场来看，区域格局面积㎡租金（月/套）租金水平较低。赛罕区学府花园附近44300一室一厅位于核心区域的新世纪广大学东路附近50500场2居室，建筑面积在80-新世纪广场周边80-90108090平米的住宅月租金1080元，属呼市较高水平。长乐宫附近60-70619二室一厅小户型公寓以高价出租成青年公园附近70-80673交较少。牛街周边100725昭乌达路附近123.5600三室一厅作为以投资为主要目的公兴安南路农大附近115900寓产品，即使平均月租金达到1000元，其投资回报

2、备注：房屋均为2003或2004新房。率也仅为6%，租金回报较低。小户型公寓投资回报率试算且大量小户型公寓的存在，公寓：建筑面积50平方米一室一厅，总价20万4000*50=200000终端使用客户较少，租赁市场不容乐观。月租金：1000元（取核心地段租赁价）年收益=1000*12=12000元投资回报率：12000/200000=6%本报告是严格保密的。呼市市场不存在真正意义上的“白领阶层”是小户型公寓租赁市场不佳的根本原因年龄职业生活特征居住需求单身；满足对快节奏都市生活的便利需工作紧张，生活节奏快；求。金融、IT、房地都市白领25-30岁追求时尚、前

3、卫；城市核心位臵，交通便利产等对未来有良好预期，敢于完善的配套服务，生活便利消费；满足基本居住需求的户型面积准备结婚或刚刚结婚；满足正常生活需求的居住空间。金融、IT、公务朝九晚五的工作；功能空间完善的两居室员、垄断行业收入丰厚稳定；保证基本居住舒适度呼市白领30岁左右职工等有一定眼界，城市中较时城市配套成熟的地理位臵尚的人群；消费较理性；呼市白领呼市公务员和较都市白领前卫、快节奏、都市白领：便利的快节奏生活年龄更大，垄断行业职工敢于消费的生活而言，呼市呼市白领：正常居住生活需求对比多处于婚中年轻且收入白领生活更接近普通大众。龄阶段水平较高

4、者是城市典型白领重要结论一：针对投资客的小户型公寓目前市场供应量大，竞争激烈，难以实现项目月均3000-4000㎡的销售目标，且后续市场风险较大。本报告是严格保密的。1城市公寓2高端住宅本报告是严格保密的。高端住宅由低密度项目和城市住宅组成均价项目名称（元/㎡）新城区政府市政府天骄领域东岸国际5000阳光诺卡亿峰岛亿峰岛4000东岸国际青城华府4000新华大街城市核心自治区政府天骄领域3600青城华府九和国际3600阳光诺卡3500赛罕区政府九合国际天骄领域、阳光诺卡为呼市典型低密度住宅项目，花园洋房和别墅是其主要建筑形式。较低的居住密度是打造舒适性实现高价的条

5、件。其他项目均为依托城市资源的城市住宅。那么城市住宅实现高价的条件是什么？本报告是严格保密的。土地价值规律显示：二线城市的城市住宅尚无仅靠稀缺地段实现高价的可能资产性住宅——稀缺地段实现高价一线城市由于城市的迅速发展，可用土地急速减少，城市核心地段的土地寸土寸金。极度稀缺的土地使一些顶级地段的项目仅仅依靠土地价值即实现了天价。代表项目：万豪国际公寓（1.8万/平米），柏悦居（4.3万/平米），柏悦府（7万/平米）功能性住宅——地段+居住舒适性此类项目通常地段价值较高，但不足以完全支撑其市场高价。通常通过景观资源+社区环境+配套设施的综合提升打造宜居住宅来拔高价格。

6、代表项目：棕榈泉（2万/平米），公园大道（2.2万/平米）资产性住宅——稀缺地段实现高价二线城市二线城市的土地资源稀缺度不高，还没有到仅依靠稀缺地段即可实现高价的阶段。功能性住宅——地段+居住舒适性二线城市中实现高价的城市住宅多为此种模式。地段资源+居住舒适性是兑现高价的两个因素。代表项目：三万英尺（长沙）本报告是严格保密的。“高大的建筑群体，大尺度的夸张空间，开阔的视野与景观”是高端城市住宅客户的需求要点呼市高端人群构成：—李先生消费者访谈呼市本地生意人、政府公务员、大型企业管理政府公务员处级干部40岁现住房为90平米左右，人员、周边旗县的领导、生意人等。单位

7、福利房。希望再买大一点、主要考虑三居室，家里有老人，同时孩子也渐渐大了，不够住。现在居住社区大都是呼市高端人群特征：本单位的人，想换一处比较私密，且居住环境优美一经过访谈，我们发现呼市的高端客户具有以下点，能够提供完善物业服务的新住所。特征：大多年龄在35-45岁之间—马先生消费者访谈满巢家庭，上有老下有小，倾向与老人共居已经度过了安身立命的阶段，已经处于或向私营业主，来自锡盟，在呼市经商快3年了，现有一套三居室，2004年买的。事业巅峰攀登，开始讲究生活的享受，愿意为奢侈品付费想再买一套给父母住，主要考虑那种社区景观看起经常异地/异国出差考察、购物

8、、旅游，见