精品文案-海口南渡江470亩项目整体定位和物业发展建议

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1、海口南渡江470亩项目整体定位和物业发展建议整体规划及分期构思物业发展建议项目属性界定市场价值研判项目整体定位整体发展战略核心问题界定项目属性界定2海口传统上是以热带滨海资源为卖点的、呈现不同于三亚的典型的二元制结构海南岛为全国热带海岛度假胜地，度假客户主要集中在海口与三亚两个城市。省会海口，城市功能齐全，生活配套完善，为海南游客的中转站，房产主要以海资源为主要卖点，客户由岛内客户与岛外客户组成，呈典型的二元制结构。三亚旅游资源较海口优，城市配套稍差，房产需求房产需求表现出明显的以岛外度假投资为主的单一客户结构。海口三亚2小时车程Cancun夏威夷巴拉德

2、罗海南岛区位、规划交通，配套项目属性区域属性3项目远离海岸，偏离城市中心，政府规划没有明确定义，区域认知度低，是三差代言区位于海口市东南角，府城老城区边缘，距城市中心约13km，远离海岸，偏离城市中心。政府对该区域规划均未有明确定义。该区域由前琼山县划归海口市，是原海岛居民居住地，区域认知度低。非府城楼盘的销售代表90%不知道项目所在位置。西海岸东海岸美兰机场椰海大道滨江西路府城20分钟琼山区13km中心区区位、规划交通，配套项目属性区域属性“该地区偏远，原住民不易相处，市政设施陈旧杂乱，治安差、环境差，较少关注，买房不会到这里。”———海口新移民4配套

3、依托府城老城区。项目周边范围内可预期的住宅开发量少，只有天上人间三期与政府规划中的拆迁安置区。目前项目地块需绕道进入，通达性差，2008年底滨江西路与椰海大道建成通车后，将改善该区域通达性。府城老城区滨江西路椰海大道天上人间绿色佳园海瑞大桥迎宾路椰海大道安置小区本项目区位、规划交通，配套项目属性区域属性区域通达性和昭示形象性较差，生活配套依托府城老城区，规划路建成后通达性会改善区域内有监狱和戒毒所天上人间等低端项目代言区域5大规模项目，紧邻南渡江，地块东侧、南侧均有支流环绕，天然水系可以利用区位、配套相邻关系外部资源项目属性区域属性内部情况地块基本指标占

4、地规模：470亩（其中可建设用地约340亩）容积率：1.5~2.0楼面地价：约500元/平方米项目地块与南渡江一路之隔；环绕的响水河在地块东侧，河道宽约20米；４响水河南渡江１２３４１２３6滨江西路临街面较短、昭示性不强，周边相邻村落和农田区位、配套相邻关系外部资源项目属性区域属性内部情况北面村落占据规划路和滨江西路的临街面，昭示性较好，其中占据滨江西路临街面120m；项目地块临滨江西路只有约80m临街面，昭示性不强。地块西面有政府规划中的安置小区，其他面为农田和村落。地块南面与新大洲路留有接口。安置小区１２３响水河新大洲大道北面村落滨江西路１２３滨江西

5、路（在建）北面的村落周边农田7３214地势平整，地形不规则且低于江堤，内部两条高压线可以埋地，有两条规划道路穿过地块内主要为农田，地势平整但地块平面轮廓不规则且比江堤低3~5m。有两条规划道路穿过地块，靠北一条规划路可进行改造以使其更加社区化。有两条高压线分别为35kv和110kv，均可埋地。１高压线规划路３45566277110kv35kv区位、配套相邻关系外部资源项目属性区域属性内部情况8旅游资源型外销城市，背离传统资源，非固有认知区域，具有良好资源体系的大规模项目区域属性：资源型城市二元制外销市场项目属性：滨江西路与椰海大道的修通将大大改善区域内交

6、通一线江景，被天然河流环绕有自身资源体系二线省会城市海洋旅游资源为卖点，岛外客户比重大于比岛内客户远离资源，区域认知度低项目位于海口府城老城区边缘，偏离城市中心，客户认知度较低，无海景海口房产开发一般都为小盘，本项目470亩，相对来说为大规模项目大规模交通通达性将得到改善项目属性界定9整体规划及分期构思物业发展建议市场价值研判项目整体定位整体发展战略核心问题界定项目属性界定10开发商目标以及世联对目标的理解联华国际的开发目标470亩，开发期5年，3年开发完成30%一期均价3800元／㎡保证消化速度与现金回笼项目限制条件容积率：１.5~2.090/70政策

7、限制按照容积率2.0计算，总建面为45万平方米。按5年的开发周期计算，平均每年消化9万平方米。海口市场各盘年均消化量在5~6万建面，个别楼盘达到年消化8万建面的水平。世联对开发周期的理解天上人间三期刚突破3000元/㎡，开发商要求一期均价3800元/㎡，体现其对利润的追求，但价格只是结果不是目标。世联对价格和利润的理解5年的开发周期意味着本项目需要有较快的现金流回现速度；对价格和利润的追求是要建立的安全快速回现的基础上的。11从企业战略层面思考本项目应承载的使命三亚阳光海岸三亚阳光海岸星河传说·帕萨迪纳星河传说·旗峰天下联华国际是有品质追求的企业，并且擅

8、长品质溢价，但目前在海口并未形成强势的品牌价值和口碑。联华国际，海南布局三亚阳光