春光集团三亚南田项目整体定位及物业发展建议

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1、春光集团三亚南田项目整体定位及物业发展建议三亚·南田项目整体定位及物业发展建议营销策划中心2011年1月第二阶段第一阶段阶段划分阶段解决内容项目整体定位及物业发展建议核心解决内容：在本体条件分析的基础上，寻找项目的市场机会（客户、产品、价格）不同产品组合情况下的经济测算产品的定位（客户、产品、价格、形象）及物业发展建议项目营销战略与策略工作阶段划分,本阶段主要是项目整体定位及物业发展建议本阶段需要解决的重点问题附件：温泉物业案例研究项目资料卡项目近邻珠江南田温泉度假区，周边交通条件便处，温泉条件较佳项目凤凰机场本

2、项目位于三亚南田农场境内，与珠江南田温泉度假区相邻，距离“国家海岸”海棠湾约5公里，离东线高速路约2.5公里，三亚凤凰机场约30公里，交通便利，温泉条件较佳。海棠湾5KM项目规划条件：地块形状方正，地块平整，中等规模项目基础指标：占地面积：300亩建筑面积：199998平米容积率：1.2建筑限高：24米地块现状：地块形状方正，地块平整，目前为大面积的芒果园种植地。项目目前现状为芒果园地，周边以芒果种植园地为主，无污染物，生态资源良好东侧道路北侧小路北侧小路海棠湾温泉小学东侧道路芒果园芒果园山国家芒果科技创新推广中

3、心芒果园本案现状：芒果园项目四至条件：本案现状为芒果园地，周边邻近一小学，以及芒果园等植物园地为主，自然资源丰富，周边无污染物，生态环境良好。项目具备良好的温泉资源、水景资源、高尔夫资源及果木自然资源，综合资源条件利好资源条件：项目具备良好果木自然资源、及温泉资源条件，邻近赤田水库、南田温泉度假区，且未来将修建一条直达神牛高尔夫的道路，畅享高尔夫生活。赤田水库神牛高尔夫南田温泉度假区芒果园三亚温泉度假区内，具有优质自然资源条件的中等规模地产项目——三亚温泉度假区——具有优质温泉、水景、高尔夫及果木自然资源条件——

4、中等规模地产开发项目基本特征项目的市场机会挖掘项目机会挖掘市场机会挖掘项目机会挖掘项目的市场机会挖掘项目机会挖掘：土地的稀缺性是价值最大化的基础，高尔夫、温泉、滨水、果木自然资源是打造亮点楼盘的基础2三亚市区内一线海景土地已全部出让并开发完毕，二线海景及腹地将成为未来房地产开发的热点区域三亚市区内已无大规模土地出让，本项目地块在三亚市区内的土地稀缺性凸现3本项目地块为三亚市区内为数不多的温泉、水景资源，高尔夫、果木自然资源环境佳，交通便利性较好土地稀缺性是本项目发挥价值最大化的基础温泉、高尔夫、滨水、果木自然资源

5、是打造亮点楼盘的基础市场机会挖掘项目的市场机会挖掘市场机会挖掘项目机会挖掘市场机会挖掘产品机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘未来竞争分析客户机会挖掘产品机会挖掘客户机会挖掘市场机会挖掘未来竞争分析客户机会挖掘——各板块客户置业特征分析三亚客户财富层次划分及核心驱动力总结：海景价值、物业价值、度假配套、社区品质、生活便利性、总价及升值潜力顶级客户购买力2000万以上身价10亿以上高端客户购买力600-1500万身价亿以上中高端客户购买力300-600万身价千万级以上中端客户购买力200-300万身价百万级以上针对度假

6、客户基于客户财富积累层次和客户置业目的将客户进行分类置业目的：度假及投资养老投资财富层次：按照高端、中高端及中端进行划分高端客户置业特征分析：一线海景+富人区+无总价控制高端客户经济考虑价值排序中高端客户置业特征分析：三亚理想的度假或养老环境+控制总价中高端客户经济考虑价值排序中端客户：三亚气候+控制总价中端客户经济考虑价值排序三亚客户置业观念及置业特征变化历程：中端度假和养老的客户置业已经从一线海景楼盘转为非三亚二线海景楼盘或腹地楼盘置业特征：绝对占有一线海景资源以投资、度假为主客户选择一线海景楼盘三亚湾阳光海

7、岸、海阔天空三亚湾、大东海三亚湾、大东海、亚龙湾、海棠湾、清水湾等置业特征：享受三亚气候看重生活配套以养老、度假为主顶端客户选择一线海景楼盘或区域较好的二线海景楼盘高端客户选择一线海景楼盘中的二线海景房或品质较好的二线海景楼盘或市区内景色较好的腹地楼盘中高端客户：腹地楼盘清水湾、福湾、公主郡、石溪墅、鲁能三亚湾新城、克拉码头，泰德白石郡时代海岸、三亚印象置业特征：近海能享受亲海距离城市近看重区域价值以度假、投资、养老为主顶端客户选择一线海景楼盘或区域较好的二线海景楼盘高端客户开始转向区域较好二线海景楼盘中高端客户

8、选择二线海景楼盘或腹地楼盘04-05年所处阶段07-10年所处阶段本项目可能吸引的客户：以投资、度假、养老为置业目的的中端客户群体基于我们土地属性的价值判断，项目未来发展可能的客户为G、H、I、F类客户客户的档次主要分布在中高端，对于产品的附加值和配套设施考虑较多本项目土地属性：拥有温泉、果木、高尔夫及滨水资源不临海紧邻东线高速紧邻南田温泉度假区周边配套不齐全本项目可能面