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1、1房地产资产证券化创新模式实务操作要点2第一部分要点梳理房地产资产证券化的资本架构房地产资产证券化的基础资产房地产资产证券化的结构设计要点第二部分实例分析购房尾款资产证券化操作要点及案例解析物业费资产证券化操作要点及案例解析类REITs资产证券化操作要点及案例解析类CMBS资产证券化操作要点及案例解析跨境地产结构融资操作要点及案例解析市场展望与答疑交流3第一部分要点梳理4股本普通股优先股可赎回优先股可转换/合式证券永久债券次级债券无担保债券担保债券股债混合债务房地产资产证券化的资本架构选择5房地产资产证券化的资本架构选择债券股本证券混合型证券固定回报有权要求支付可决定周期性回报没有固定回报固
2、定或者可决定分红,可能具自由裁量性追偿权有权要求支付可决定最终回报没有偿还权,除非是在清算的情况下通常会包括一个可决定的偿还额,但是可能是可转换的盈余分配权没有利润或者资产盈余分配权有利润盈余分配权(如果股息分配已定),和盈余资产分配权可能有,也可能没有利润或者资产盈余分配权到期固定到期非固定到期可能固定到期,也可能没有固定到期顺位清盘中处于第一顺位清盘中处于最后顺位顺位可能是有结构性的,也可能是可转换的投票权无投票权有投票权可能有一些,没有,或者有限的投票权税务周期性的支付额是可以抵扣税项(税务债务)周期性的支付额是可以包括红利抵免额(税务股本)可能是税务债务也可能是股本会计处理方式会计债
3、会计股本可能是会计债务也可能是股本例子传统债券普通股可转换证券,合式证券股本权服务现金流对卖方而言可能是售价最大化的一种方式(更广泛的投资者来源)可能比私人销售,或者其它上市形式更有吸引力对投资者而言复制直接投资不动产的经济效益(通常意味着税项直接穿透至投资者进行计算)投资具有流动性可能允许投资者接触到多元化的投资组合(以此降低风险)推进市场发展基金使得大规模“资本池”的形成,从而进一步推动不动产的需求为什么用不动产投资信托基金?发起人托管人不动产信托投资基金信托单位持有者管理人全资/部分拥有管理服务管理费持有不动产投资信托基金的单位证券/股票分红为单位信托证券持有者托管不动产托管人费可分配
4、收入不动产权益型REITs的交易结构67以S-REITs为例S－REITs整体架构境外控股公司（新加坡SPV）…..境外境内商业物业…..100%信托管理费用信托管理服务持有Reits资产托管费用REITs信托管理人发起人公众持有者受托人分派/股息分派/股息项目公司项目公司项目公司商业物业商业物业境内SPV（WOFE）8以S-REITs为例WOFE境内物业资产控制权的跨境转移的方式关联并购搭建红筹架构………………中国境外……中国境外中国境内持股关系资产持有关系境外SPV境内SPV项目公司底层物业资产境内实际控制人中国境内中国境外境内实际控制人BVI境外SPVWOFE底层物业资产利用原有架构境
5、外实际控制人境外SPV中国境内底层物业资产9REITs房地产信托投资基金REITs(RealEstateInvestmentTrust)通过发行收益凭证汇集众多投资者的资金,由专门机构经营管理,主要投资于能产生稳定现金流的房地产,在有效降低风险的同时通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给投资人,从而使投资人获取长期稳定的投资收益;REITs通常采取公司制或者契约制(基金或信托)的形式,通过证券化的形式,将流动性较差的房地产资产转化为流动性强的REITs份额,提高了房地产资产的变现能力,提高了资金利用效率。权益型REITs(EquityREITs)：拥有并经营收益型房地产,并提供物业管
6、理服务,主要收入来源为出租房地产获得的租金,是REIT的主导类型;抵押型REITs(MortgageREITs)：直接向房地产所有者或开发商提供抵押信贷,或者通过购买抵押贷款支持证券间接提供融资,其主要收入来源为贷款利息,因此抵押型REIT资产组合的价值受利率影响比较大;混合型REITs(HybridREITs)：既拥有并经营房地产,又向房地产所有者和开发商提供资金,是上述两种类型的混合。REITs类型特性比较分析权益型REITs抵押型REITs混合型REITs投资形态直接参与不动产投资、经营金融中介者赚取利差二者混合投资标的不动产本身抵押债权及相关证券二者混合影响收益之主因不动产景气及经营
7、绩效利率二者混合收益之稳定性较低较高中投资风险较高较低中类似的投资标的股票债券二者混合注：抵押型REITs之所以有较稳定之收益及较低投资风险是在不计违约风险的假设下。10REITs的上市要求香港第一家以人民币计价的不动产投资信托基金(惠贤产业信托)在在香港上市新加坡作为亚洲不动产投资信托基金的枢纽23家不动产投资信托基金3家合式证券信托基金(不动产投资信托基金,与不动产信托基金的组合)4家不动产信托基金澳大利
