房地产资产证券化实务操作要点及案例分析

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1、房地产资产证券化实务操作要点及典型案例分析1.房地产企业资金需求2.房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较3.房地产资产证券化基础资产种类4.房地产资产证券化最新政策动态5.房地产资产证券化产品在交易所市场的转让房地产企业资金需求竞买（投标）保证金土地出让金出让合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款，余款要按合同约定及时缴纳，最迟付款时间不得超过一年部分地方甚至要求在出让合同签订后1个月内全部付清地价款项目资本金保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%其他房地产开发项目的最低资本金比例为30

2、%商品房预售款商品房预售资金应当全部存入商品房预售资金监管专用账户，并对其中用于项目工程建设的资金实行重点监管，保证预售资金优先用于工程建设（北京、上海、广州等重点城市）竞买（投标）保证金不得低于出让最低价的20%竞买（投标）人承诺竞买（投标）保证金不属于银行借款、股东借款、转贷和募集资金房地产企业资金需求（续）央企的一级和二级子公司的担保行为通常需要严格的审批程序，且担保被视为负债。融资方的需求——大型央企创新融资方式降低资产负债率对项目公司并表控制融资成本避免集团公司担保多数央企传统的信贷融资能力强，但也致使其资产负

3、债率过高央企通常能较为容易的获得便宜资金，因而对融资的成本控制要求高。央企通常希望通过对资产负债率低的项目公司并表实现资产规模的扩张传统的信贷融资受政策影响大，不利于企业的长期发展房地产企业资金需求（续）融资方的需求——上市公司符合信息披露要求减少关联交易降低资产负债率上市公司在交易结构设计上，避免过多关联交易增加决策及审批的难度严格遵循上市公司信息披露的要求，妥善安排远期履行协议的签署上市房企普遍处于高资产负债率状态，过高的负债增加财务成本。房地产企业资金需求（续）可以灵活的使用资金适度控制融资成本可让渡部分开发利润保

4、留对项目的管理权民营企业现金流普遍紧张，在多个项目投资中，追求项目之间的资金联动。民营企业通常能接受高于市场平均水平的融资成本。民营企业可在一定条件下让渡部分开发利润以降低融资成本。民营企业在让渡管理权的同时一般会争取保留项目公司的部分管理权。民营企业融资方的需求——民营企业1.房地产企业资金需求2.房地产资产证券化的现实价值及与其他融资工具比较3.房地产资产证券化基础资产种类4.房地产资产证券化最新政策动态5.房地产资产证券化产品在交易所市场的转让资产证券化的现实价值获得新的融资渠道：当企业负债率较高时，银行贷款及信用

5、债融资等传统的融资渠道受限，而股权融资存在较大不确定性。资产证券化使企业获得一条不依赖企业信用及偿付能力的新融资渠道降低融资成本，优化负债结构，资产证券化的融资成本一般低于当期同期银行贷款利率，能够降低融资费用。并改善企业负责结构，提高流动和速动利率，提高公司信用等级和偿债能力企业123通过资产证券化，企业变现预期收益，大大缩短企业获利及资金回笼时间，加快项目滚动开发，改善项目公司的资金链，提升新业务获取能力资产证券化与其它融资工具比较专项计划中期票据资产支持票据公司债企业债发行规模不受净资产规模的限制净资产40%以内净

6、资产40%以内净资产40%以内净资产40%以内主管机关证券交易所及中国证券投资基金业协会交易商协会交易商协会证监会发改委审批方式备案制注册制注册制审核制审核制产品期限无严格限制1年以上无严格限制1年以上1年以上募集资金用途无明确规定一般偿还银行贷款，补充营运资金一般偿还银行贷款，补充营运资金只需符合国家政策，无明确规定符合国家产业政策和行业发展方向，投向不同可使用的债券比例也不同流通场所交易所银行间市场银行间市场交易所银行间市场和交易所资产证券化与REITS的关系根据REITs产品的一般特征和我国银行间市场的发展情况，银

7、行间REITs产品的基本法律关系是财产信托。央行：《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》。住建部：《房地产信托投资基金物业评估指导意见》、《房地产信托登记暂行办法》。房地产受托持有物业资产管理费信托受益权管理协议发行收入设立信托募集资金净额保留次级信托受益权REITs本息物业管理委托管理委托人（原物业持有人）受托人资产管理机构物业管理机构投资者优先级信托收益权次级信托受益权（1）银行间市场拟采用的REITS产品形态资产证券化与REITS的关系（续）根据证监会REIT试点小组的最新意见，交易所产品思路基本确定：以《

8、证券法》、《信托法》和《证券投资基金法》等法律法规为依据，新设房地产投资信托基金。法律关系为资金信托，上市交易适用《证券法》，组织形式参照证券投资基金可以直接持有物业资产或者项目公司股权属于高派息的权益类产品向机构和个人投资者公开发行在证券交易所实现场内交易采取外部管理模式：新设房地产投资基金管理公司加强第三方监管：