房地产资产证券化与类REITs实务要点及案%

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1、房地产证券化与类REITs实务及案例介绍LF_Kai主讲人：黄长清TimesNewRoman2017年8月Donotputcontentinthebrandsignaturearea个人介绍黄长清天风兰馨投资管理有限公司总经理、天风证券资产证券化业务负责人中国资产证券化分析网高级顾问、中国资产证券化研究院首席研究员国家发改委PPP专家库入库专家中国债券俱乐部2015年度“最具勇气奖”获得者、中国资产证券化研究院2016年度评选“资产证券化行业领军人物”获奖者在行业内首次提出资产证券化“一级市场做市商”的理念，是“资本中介型”资产证券化业务的积极推动者《中国资

2、产证券化操作手册》和《PPP与资产证券化》作者之一、《应收账款管理及证券化实务》执行主编之一北京大学金融学硕士、南开大学会计学学士Donotputcontentinthebrandsignaturearea页码11目录一、主要模式与发展现状二、境外公募REITs简介三、过户型类REITs简介四、抵押型CMBS简介五、其他类型地产证券化简介六、创新模式与下一步方向展望Donotputcontentinthebrandsignaturearea页码2一、主要模式与发展现状（一）资产证券化与REITs的比较（二）主要模式介绍（三）主要难点及对策分析Donotpu

3、tcontentinthebrandsignaturearea页码32REITs与资产证券化REITs属于“广义资产证券化”产品➢资产证券化的经典特征为“凡是有稳定的现金流，均可以进行证券化”，对于比较优质的不动产物业，可以发行以租金收益和未来资产价值作为支持的资产支持证券，即REITs产品➢REITs与房地产上市公司有较大不同，REITs的经营范围比较单纯➢REITs的基本原理与资产证券化比较类似，非常注重基础资产（不动产物业）未来的现金流权益型和混合型REITs与传统资产证券化产品有较大不同➢传统资产证券化产品有固定的收益率与到期日，属于固定收益产品➢权益型和混合型

4、REITs更注重不动产物业未来升值所带来的资本利得和溢价，与固定收益产品有较大不同Donotputcontentinthebrandsignaturearea页码4REITs与CMBSREITs与CMBS的区别➢REITs是以不动产租金收益和未来资产价值作为支持的资产支持证券，属于广义的资产证券化产品，既有股权REITs又有债权REITs类型➢CMBS是以商业房产抵押贷款作为基础资产的资产证券化产品，属于狭义的资产证券化产品，属于固定收益产品REITs与CMBS的联系➢美国的债权型REITs可以投资于CMBS产品➢中信启航私募REITs的优先级是“CMBS+CallOp

5、tion”，次级是“股权REITs”（林华教授）Donotputcontentinthebrandsignaturearea页码53不动产证券化的基础资产类型Donotputcontentinthebrandsignaturearea页码6主要模式介绍按交易模式分类➢股权过户型➢物业抵押型➢现金流质押型按基础资产类型分类➢债权资产➢收益权资产➢股权资产（含股债结合）按发行方式分类➢公募REITs➢私募REITsDonotputcontentinthebrandsignaturearea页码74主要模式介绍（续）房地产证券化的主要模式支付购房款地产企支付工程款等证券

6、化方发行购房人供应商案例业式地点境外越秀REITsREITs购房尾供应链款物业应收链境内石家庄勒泰类REITs管理公支付物业费等司境外麦格里—万达CMBSCMBS租金收入物业费境内银泰中心、华贸SKPBT（商业境外金茂投资基础资产选择范围信托）资料来源：金杜律师事务所、天风证券Donotputcontentinthebrandsignaturearea页码8目前面临的主要难点产权问题➢作为“二房东”不拥有物业产权，是否可以开展资产证券化？与银行贷款的竞争➢很多优质物业抵押给了银行，房地产资产证券化相比经营性物业抵押贷款是否有期限和成本优势？出表问题➢很多大型地产商融资渠

7、道比较畅通，希望通过资产证券化实现资产出表，进而实现“轻资产转型”税收问题➢股权过户型类REITs模式目前需要缴纳较多的税收弱主体问题➢“强资产、弱主体”项目如何对接股权过户型REITs或CMBS纯股权模式销售难问题Donotputcontent➢纯股权转让模式下，目前次级产品的销售难度较大inthebrandsignaturearea页码95主要对策分析产权问题之对策➢信托受益权“过桥模式”将租金收益权转变为债权，解决基础资产特定化问题（海印股份案例）与银行贷款的竞争之对策➢“假股真债”私募REITs可以实现会计出表目的，银行贷款难