类reits基础资产估值方法

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1、“他山之石”资产证券化国际评级方法研究系列——类REITs基础资产估值方法01类REITs估值思路目录02国际评级机构CMBS基础资产评估方法03我国适用性探讨01类REITs估值思路02国际评级机构CMBS基础资产评估方法03我国适用性探讨1.1REITs、类REITs与CMBS的区分•国内已发行的REITs在交易结构、税负水平、运营方式收入来源、收益分配方式、募集范围等方面同成熟市场上的“标准化REITs”相比仍具有一定差异，在定义上更偏向于“类REITs”产品。国外——标准REITs国内——“类REITs”“CMBS”•标准REITs：筹集众多投资•“类REITs”：筹集

2、众多•CMBS：指债权银行将其者的资金，投资于各种收益投资者的资金用于取得各发放的符合一定条件的商性房地产、房地产抵押贷款种收益性房地产或向收益业地产抵押贷款组成资产或向收益性房地产提供融资，性房地产提供融资的集体池，以商业地产未来租金并将投资收益分配给投资者投资计划。收入为支持，向投资者发的公司或信托。行可自由流通债券的结构性融资安排。01类REITs估值思路02国际评级机构CMBS基础资产评估方法03我国适用性探讨1.1REITs、类REITs与CMBS的区分国外——标准REITs国内——“类REITs”•REITs的本质是一种投资主体，REITs的收益•本质上是一种金融投

3、资产品，其收益和风和风险主要依赖于REITs的发行机构，REITs险主要依赖于基础资产收益状况和风险水的评级实际上是对REITs发行机构的评级。平，评估物业产生现金流及其稳定性，并由此进行物业估值，是判断其还款能力的关键。•“类REITs”产品的评级更关注产品本身的信用状况，即主要考虑基础资产的风险特征和交易结构特点，采用资产证券化的评级逻辑评级。01类REITs估值思路02国际评级机构CMBS基础资产评估方法03我国适用性探讨1.2类REITs的估值思路•现阶段在国内“类REITs”基础资产评级上，需要更多借鉴三大国际评级机构在CMBS评级方法中对基础物业资产的评估：通过判断

4、基础物业资产产生现金流的多少及其稳定性，确定基础资产的预期违约损失；通过判断基础物业资产的变现价值，确定“类REITs”产品违约后基础资产的回收程度。房地产经资本化长期可持费用营收入支出续净现金流同类房未来经房地产类别房地产地产历营稳定及自身质量史数据价值性预测01类REITs估值思路02国际评级机构CMBS基础资产评估方法03我国适用性探讨2.1经营净现金流房地产经资本化长期可持续费用营收入支出净现金流•租金•房产税•租户改进•空置率•保险费用•租赁佣金•费用报销•管理费用•重置储备金•其他收入01类REITs估值思路02国际评级机构CMBS基础资产评估方法03我国适用性探讨

5、2.1经营净现金流2.1.1经营收入——租金•根据物业的历史租金水平、房屋质量和位置、市场租金水平及特殊情况确定可持续性租金收入。穆迪•预计未来房地产市场将上线大量新房屋，适当降低未来市场租金水平。•根据物业的历史租金水平、房屋质量和位置、市场租金水平及特殊情况确定可持续性租金收入。标普•以业务收入作为主要收入来源的房产：预测依据为最近12个月内的平均租金收入。•长期租赁房地产：根据市场预期、现行租金与市场租金水平调整租金。•短期租赁房地产：最近12个月平均租金或可持续租金中的较低值。惠誉•零售类房地产：当未来市场趋势稳定时，按租户销售收入的百分比支付租金。①租金②空置率③费用

6、报销④其他收入01类REITs估值思路02国际评级机构CMBS基础资产评估方法03我国适用性探讨2.1经营净现金流2.1.1经营收入——空置率将房产历史和目前的租用率（租用率=1-空置空置率=MAX（5%，物业当前空率）与市场同类房产数据进行比较，以确定长穆置率，市场水平空置率）期可持续的租用率水平，并根据实际情况调整迪调整最低空置率区间为[5%，10%]历投破未是标普史资产来否租级租房处下调用租户地于资租租率户数产过级约期租较超惠誉趋数量供渡势量应期户长过的五投年①租金②空置率③费用报销④其他收入01类REITs估值思路02国际评级机构CMBS基础资产评估方法03我国适用性探

7、讨2.1经营净现金流2.1.1经营收入——空置率图11956年1月至2017年3月美国出租空置率走势资料来源：wind数据库①租金②空置②率空置③费用报销④其他收入01类REITs估值思路02国际评级机构CMBS基础资产评估方法03我国适用性探讨2.1经营净现金流2.1.1经营收入——费用报销费用报销：一些房屋租赁合同历史报销率会约定由租户报销房东的全部或部分运营费用，因此标普和穆迪历史租用率穆迪在分析房产收入时会考虑该部分的费用报销收入。标普费用报销条款市场平均水平房产收入分析中不包括惠誉