REITs报告 越秀REITs案例(不动产资产证券化案例)

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1、房地产信托投资基金报告目录：一，概述房地产信托投资基金2（一），房地产信托投资基金的含义2（二），REITs的分类2（三），我国发展REITs的意义4二，房地产投资信托基金的运作方式及优势5（一），REITs的运作流程5（二），REITs运行阶段5（三），发展REITs的优势6三，越秀REITs案例分析6（一），越秀REITs的成功发行71，越秀集团简介72，越秀REITs成立背景73，越秀REITs的结构94，越秀REITs的全球发售10（二），越秀REITs发行获益分析10（三），越秀REITs运行的启示111，越秀REITs成功的原因112，越秀案例对我国REITs发展的启示

2、12一，概述房地产信托投资基金（一），房地产信托投资基金的含义房地产投资信托基金（REITs）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合。在有效降低风险的同时，通过将出租不动产所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。经过几十年的发展，REITs已经在全球20多个国家和地区得到运用，市场规模不

3、断壮大，成为金融市场中极具特色的一员。尤其是在美国，REITs被投资者视为股票、债券、现金之外的第四类资产，也是重要的分红产品。在美国REITs经过几十年的发展，不仅令投资者可以间接地成为商业办公场所，大型游乐场、停车场、美国大学宿舍、葡萄园、电影院的股东，而且还给投资者带来稳定的回报。其中著名的REITs之一就是美国最大的商业物业集团——权益写字楼投资信托公司(EOPT)，EOPT是美国最大的办公物业，在2007年2月黑石集团以395亿美元价格将其收购。从REITs的国际发展经验看，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出

4、租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在，例如在香港，领汇REITs，越秀REITs和冠君REITs等，他们都是专注于商业地产的经营与管理的房地产投资信托基金。（二），REITs的分类从不同角度来分析，REITs有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下四种：1，根据组织形式的说明不同分类公司型REITS公司型REITs以《公司法》为依据，通过发行REITs股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs股份的持有人最终成为公司的股东。契约型REITs契约型REITs则以信托契

5、约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。契约型REITs本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。2，根据投资人能否赎回的不同分类说明封闭式REITs封闭型REITs的发行量在发行之初就被限制，不得任意追加发行新增的股份。开放式REITs开放型REITs可以随时为了增加资金投资于新的不动产而追加发行新的股份，投资者也可以随时买入，不愿持有时也可随时赎回。3，根据基金募集方式的不同分类说明公募REITs公募型REITs以公开发行的方式向社会公众投资者募集信托资金，发行时需要经过监管机构严格的审批，可

6、以进行大量宣传。公募型基金的投资者对于决策的影响力相对于私募较小，且其受到的法律限制和监管通常较多。私募REITs私募型REITs以非公开方式向特定投资者募集资金，募集对象是特定的，且不允许公开宣传，一般不上市交易。私募型基金的投资者对于投资决策的影响力较大，私募型基金受到法律以及规范的限制相对较少。4，根据REITs的投资类型不同分类说明权益型REITs权益型REITs投资于房地产并拥有所有权，权益型REITs越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是REITs与传统房地产公司的主要区别在于，REITs主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进

7、行转售。抵押型REITs抵押型REITs是投资房地产抵押贷款或房地产抵押支持证券，其收益主要来源于是房地产贷款的利息。混合型REITs混合型REITs是介于权益型与抵押型REITs之间的，其自身拥有部分物业产权的同时也在从事抵押贷款的服务。（三），我国发展REITs的意义首先，引入REITs有利于完善我国房地产金融架构。房地产信托投资基金直接把市场资金融通到房地产行业，是对以银行为手段的间接金融的极大补充。其次，引入REITs有助于弥补单一融通体制不足的需要，同时分散