2019.4-东莞最新城市更新政策解读.pdf

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1、城市更新政策解读市自然资源局2019年4月1一、城市更新政策概述总二、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》解读目录三、《东莞市城市更新单元（项目）“1+N”总体实施方案审批操作细则（试行）》解读2一、城市更新政策概述3一、城市更新政策概述：（一）总体框架一、城市更新政策概述：（一）总体框架一、城市更新政策概述：（一）总体框架2018年8月15日，市人民政府印发实施《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》6一、城市更新政策概述：（一）总体框架2018年8月15日，市人民政府印发实施《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》7一、城市更新政策概述：（一）

2、总体框架2018年8月15日，市人民政府印发实施《关于深化改革全力推进城市更新提升城市品质的意见》8一、城市更新政策概述：（二）政策体系拆除重建和专项文件以拆除重建东莞市“三旧”改造标图1标图建库为主的更新建库申报和审查指引1.“新项目新办法、旧项目旧单元（项目）办法”操作细则拆除重建和以拆除重建东莞镇街城市更新专项规划2专项规划2.地价计收为主的更新编制指引单元（项目）拆除重建和3.权籍调查与权益确认以拆除重建东莞市城市更新单元划定编3单元划定为主的更新制和审查工作指引4.产业类更新操作细则单元（项目）拆除重建和5.财政分成、补助和税收返还以拆除重建东莞市城市更新单一主体挂4挂牌

3、招商指引为主的更新牌招商操作规范单元（项目）6.不动产权注销指引拆除重建和以拆除重建东莞市城市更新“1+N”总……5实施方案为主的更新体实施方案操作细则单元（项目）9一、城市更新政策概述：（三）具体变化1.面积准入要求。面积准入门槛提高旧办法新办法•最小单元面积是1公顷•最小单元面积是10公顷•拆除重建无要求•拆除重建占比50%•标图建库无要求•标图建库占比60%•实施改造等无要求•实施改造占比70%10一、城市更新政策概述：（三）具体变化2.更新改造模式。改造模式“一减一增”旧办法新办法---“一减一增”•政府主导•取消村企合作改造模式（项目占比超过1/3）•权利人自改•增加单一

4、主体挂牌招商模式（主要改造模式）•村企合作11一、城市更新政策概述：（三）具体变化3.规划技术规范。旧办法新办法容积率均一基础容积率以密度分区为基础公配用地奖励2.5依据贡献的公配类型有不同奖励系数系数公配用地贡献拆三留一集中公配地最低15%较高千人指标、生均千人指标、生均用地分别下降20%、教育用地用地30%总体容积率较低较高12一、城市更新政策概述：（三）具体变化4.审批流程环节。旧办法批次计划控规调整改造方案征地收地收储供地（前期研究报告）新办法单元划定挂牌招商“1+N”方案报控规调整签订批（前期研究报告、土地改造方案、征地、出让收地、收储、供地）合同13一、城市更新政策概述

5、：（三）具体变化5.地价计收分配。旧办法新办法•政府主导的“工改住宅、商业”项目，•政府主导的“工改住宅、商业”项目市市级土地出让金、土地开发专用金分成给级土地出让金、土地开发专用金不再分镇（街道）；成给镇（街道）；•村自改、村企合作的“工改住宅、商业”•村自改、村企合作的“工改住宅、商业”项目按区片土地市场评估价的20%；项目按区片土地市场评估价的30%；•村自改的“工改住宅、商业”项目地价•村自改的“工改住宅、商业”项目地价款扣除计提后，依申请拨付给镇（街道）。款扣除计提后，市、镇（街道）按1.5:8.5的比例分配。•新增单一主体挂牌招商、M0地价计收分配•其余与旧办法相同14

6、二、《东莞市城市更新单一主体挂牌招商操作规范（试行）》解读151、总则2、前期工作3、实施挂牌目4、实施方案编报录5、产权注销6、土地供应及入库7、实施监管8、验收移交161、总则17总则背景：1.依托市公共资源交易中心，建立城市更新有形公开市场，建立公开公平公正的市场找项目的机制。2.政府统筹资源的层次由土地使用权提升到土地发展权，通过设定挂牌招商条件，把控城市更新的市场准入和改造权配置，从而实现政府引入大项目、优质开发主体、高端产业资源、增加收益的目的。18基本流程编报更新单元划定方案前期工作核查和确认不动产权益实施挂牌委托挂牌征询不动产权益人意愿公告和挂牌拟定拆迁补偿方案实施

7、方案编报报名和资格审核确定政府（集体）综合收益政府（集体）综合收益报价编报挂牌招商方案产权注销不动产权益要约收购土地供应及入库确定成交方实施监管验收移交19（1）前期工作的内容2、前期工作（2）前期工作开展方式20（1）前期工作-编报更新单元划定方案更新单元范围、更新方向、拆除范围规划用途公共设施、总建筑规模、用地规模、建筑规模上建设主体、限值移交方式等21（1）前期工作-核查和确认不动产权益不动产权益人包括：属于与集体经济组织签订历史用地协议的，土地、房屋实际使用人