深圳城市更新及相关政策解析.pdf

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1、深圳城市更新及相关政策简介目录一、城市更新的意义及现阶段形势分析二、城市更新的概念及流程三、城市更新五类用地指标四、权属不清用地的处理五、非农建设用地六、城市更新项目保障性住房配建比例要求七、城市更新项目地价测算八、关于旧工业区升级改造一、城市更新的意义及现阶段形势分析（一）城市更新的意义对于政府：可建设的土地资源越来越少，需要盘活存量建设用地来实现GDP。对于深圳市来讲意义重大：2005年至2011年，深圳市以4％的建设用地增量，推动GDP的增长达133%。现在深圳全市土地面积仅为1991平方公里，人均用地只有133平方米，其中生态保护线范围用地974平方公里。到2020年，可供

2、新增建设用地只有不到59平方公里，因此面对经济要发展，土地资源越来越少，出现难以为继的情况，只能通过盘活存量用地来实现。盘活存量用地的方式有两种，一是土地整备，一是城市更新。一、城市更新的意义及现阶段形势分析（一）城市更新的意义对于开发企业：1.企业可以通过“协议出让”获得土地资源。2.企业通过城市更新获得土地资源的成本比通过“招拍挂”方式获得土地成本要低很多。3.深圳通过三十多年的建设，为城市更新提供丰富的存量用地资源。4.城市更新获取的土地区域位置非常好，可以实现较高的市场价值。对于旧村和产权单位1、改善周边生活环境，增加公共配套，提高生活质量。2、提升物业价值。城市更新可以

3、让政府、开发商和社区实现多赢！一、城市更新的意义及现阶段形势分析（二）深圳城市更新（旧改）的几个阶段第一阶段，《关于进一步加强深圳特区农村规划工作的通知》（深府办【1986】411号，明确农村的旧城改造，由原市规划局授权原管理区或有关单位改造，改造方案报市规划局审批。宝安县参照执行。（注：1983年9月至1984年8月，特区内先后设立罗湖、上步、南头、沙头角和蛇口管理区）第二阶段，《关于印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》的通知（深府【2004】177号），由市政府统一规范全市城中村（旧村）改造工作，改造范围涵盖城中村（旧村）。改造原则强调规划先行。第三阶段，《深圳市城市更新办法

4、》（深圳市人民政府令第211号），更新范围覆盖到旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村，更新强调遵循政府引导、市场运作、规划统筹、节约集约、保障权益、公众参与。一、城市更新的意义及现阶段形势分析（三）现阶段形势分析2014年3月16日，中共中央、国务院联合印发《国家新型城镇化规划（2014-2020）》，该文件将成为今后一段时期中国城镇化建设纲领性文件。《规划》明确：严格控制新增城镇建设用地规模，施行增量供给与存量控潜相结合的供地、用地政策，提高城镇建设适用存量用地比例，有效控制特大城市新增建设用地增加规模。建立健全规划统筹、政府引导、市场运作、公众参与、利益共享的城镇低效用地

5、再开发激励约束机制，盘活利用现有城镇存量建设用地，建立存量建设用地推出机制，推进老城区、旧厂房、城中村的改造和保护型开发。要按照改造更新与保护修复并重的要求，健全旧城改造机制，优化提升旧城功能。加快城区老工业区搬迁改造，大力推进棚户区改造，稳步实施城中村改造。一、城市更新的意义及现阶段形势分析（三）现阶段形势分析国土资源部部长姜大明在2014年全国国土资源工作会议上讲话，表示要严格限制特大城市新增建设用地。他指出，中国城市建设无序发展，原因就是没有控制好开放强度，没有划定城市开放边界。中国东部三大城市群发展要以盘活土地存量为主。除生活用地外，原则上不再安排人口500万以上特大城市新增

6、建设用地。一、城市更新的意义及现阶段形势分析（三）现阶段形势分析市长许勤在2014年政府工作报告中提出：要构建适应存量土地开发利用的规划管理制度体系，有序推进土地整备和城市更新，存量用地占供地总量达68%以上，提高土地节约集约利用水平。加快后海、华为科技城等重点片区综合开发，推动插花地城市更新，加快解决城市化历史遗留问题。市长许勤在2015年政府工作报告中提出，2014年存量建设用地占土地供应总量比重达到70%，2015年要深入实施城市更新和土地整备，加快城中村、旧工业区和旧商业区改造，加大违法建筑查出力度。一、城市更新的意义及现阶段形势分析（三）现阶段形势分析2012年和2013年

7、这两年，通过城市更新累计供应土地405公顷，收缴地价156.52亿元；2013年城市更新投资额365.7亿元，占全市固定资产投资比例从2009年的3.9%上升到14.6%；2014年，投资总额已经达到400亿元，占到全市固定资产总额的15.6%。2014年，城市更新推向市场的商品房除去回迁给业主但不算原业主的，净剩余的预售量是256万平方米，占全市批准预售量的35%，今后将不断增加。结论：城市更新越来越得到政府和市场重视，并且在土地市场发挥的作用越来越大。