深圳市土地政策解读及更新相关用地报告.pdf

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1、城市更新技术交流会第三期深圳市土地政策解读及更新五类用地情况梳理深圳市新城市事业二部城市更新研究中心2017.06.23城市更新中合法用地分类1、《深圳市城市更新单元规划制定计划甲报2、《深圳市城市更新单元历史用地处置暂行指引》（试行）规定》权属性质划分：土地权属讣定情况分类：1）国有已出让用地；1）国有已出让（划拨）用地（包括合同产权用地、2）国有未出让用地；协议出让用地、行政划拨用地）；3）非农建设用地（征地返还用地、工商发展用地）；2）国有未出让用地;4）非农建设用地范围外形成的建成区域；3）城中村用地（

2、包括：非农建设用地、征地返还5）老屋村用地、原农村用地红线用地）;6）已按历叱遗留用地和建筑有关政策处理的用地4）旧屋村用地;5）房地产权登记历叱遗留处理用地;6）未完善征转手续用地;7）其它用地城市更新中合法用地分类3、《深圳市城市更新土地、建筑物信息核查4、《龙岗区股份合作公司参不拆除重建类城及历史用地处置操作规程》（试行）市更新工作指引》土地权属情况划分：权属清晰的合法土地分类：1）国有已出让（划拨）用地；1）国有用地（国有已出让用地、行政划拨用地和2）国有未出让用地；已办理房地产权登记的用地）3）城中村

3、用地；2）非农建设用地;4）旧屋村用地；3）征地返还用地;5）符合历叱遗留违法建筑处理相关规定，已办理房4）旧屋村用地;地产权登记或已取得处理意见书的用地；5）已经处理的历叱遗留违法用地;6）未完善征转地手续用地6）其它经规划国土部门讣定或处理的合法用地城市更新中合法用地分类已完善手续的未签订征包含已出让国有用地、转地协议或者已签订征6.其它经规已划拨国有用地或其转地协议但未做补偿用1.国有它已办合法用地手续划国土部门地等其他经处理或讣定的国有用地用地讣定和处理的合法用地的合法用地5.已按房地已完善手续产登记历叱的

4、原未办理包含城中2.原集体经遗留问题处产权登记、又丌属违法村红线用济组织取理的用地用地地、非农建设用地、得确权用合法用地征地返还地用地地上建筑物符合4.已按历深圳市历叱遗留原关外等特定叱遗留违建筑处理有关规区域内早年已3.旧屋定，幵经过处理经形成丏现状村用地法建筑处而取得合法讣定仍为原农村旧理的用地的用地屋的集中区域(特区内也适用)1、国有用地（一）分类已出让国有用地已划拨国有用地其它已办理合法用地手续的国有用地国有已出让（划拨）用地土地及建筑物权属证明材料：包括房地产权登记证明、土地划拨决定书、土地使用权出让合同

5、等1、国有用地（二）地价补缴更新类适用地价地下商业用地类别或改造类型地上部分修正系数备注别标准修正系数国有已批工业用地、仓储用自用：0.1地、物流用地、城市基础设整体转让：0.7施及公共服务设施用地升级分割转让：工业厂房、新型产业用房：1(工改造为工业用途或者市政府业不办公基准地价的平均值)；配套设施：5鼓励发展产业的拆除重公告基准按照本暂行措施配建保障性住房或人才建类住宅、办公、地价公寓的城市更新单元，其住宅、商务公国有已批工业用商务公寓功能4寓功能部分（丌含保障性住房及人才公地、仓储用地、部分寓）按相应修正系数

6、的80%测算物流用地、城市基础设施及公共5酒店功能部分3服务设施用地升级改造为经营性用途商业功能部分51、国有用地（二）地价补缴更新类地下商业用地类别或改造类型适用地价标准地上部分修正系数备注别修正系数国有已批住宅、办公、商业等用地11改造为经营性用途的国有已批城市基础设施及公共服务设施用地改造为经营性城市基础设施及公共11限定整体转让拆除重服务设施的公告基准地价建类未办理转地补偿的零星国有未出让用地11已办理转地补偿的零星国有未出让用地55二、原集体经济组织取得确权用地（一）城中村红线用地——①概念《关于进一步加

7、强深圳特区内农村规划工作的通知（1986）》根据现有农村建设现状，按照城市总体规划的要求，划定控制线”，幵明确要求农民建房应控制在划定范围。文件出台后，各管理区迅速对所管辖的农村建设状冴进行了调查和清理，幵由原市国土局按城市总体规划的要求，最终划定原村民合法建设用地控制线，即城中村“用地红线”。2、原集体经济组织取得确权用地（一）城中村红线用地——②地价补缴地下商业更新类别用地类别或改造类型适用地价标准地上部分修正系数备注修正系数容积率5及以下部分：0适用亍按照本暂行措施配建保障性住容积率5以上部分：1房或人才公寓

8、的城市更新单元拆除重建城中村用地公告基准地价1类容积率2.5及以下部分：0适用亍未按照本暂行措施配建保障性容积率2.5至4.5部分：0.2住房或人才公寓的城市更新单元容积率4.5以上部分：1参考依据：《深圳市城市更新办法》第五十六条2、原集体经济组织取得确权用地（一）城中村红线用地——③保障性住房配建《深圳市城市更新项目保障性住房配建规定》项目拆除重建范围中