济南齐鲁MALL初步商业定位.ppt

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1、济南齐鲁MALL深圳市富智商业管理顾问有限公司2008年1月初步商业定位报告1报告前言本报告是深圳富智商业顾问机构在对济南商业市场、本项目及其周边商业市场初步了解的基础上，结合顾问团队成员丰富的经验值而形成的大体思路。因尚未进驻项目进行实地调研，所以仅作为地块设置规划指标参考之用。2第一节宏观经济概况3宏观经济概况从国民生产总值的统计数据看，济南市在02到06年间均以超过10%的速度增长，06年更是达到了15.7%，其中第三产业的增长为15.6%，对经济增长贡献率为51.8%，远高于第一、二产业；20

2、06年济南市人平均国民生产总值已达到4565美元，济南国民经济整体发展快速；社会经济持续良性发展给济南市民的经济收入带来了直接和显著的变化。人均可支配收入和在岗职工平均工资均有大幅度的递增；06年全年房地产业增加值81.9亿元，增长16.8%。房地产开发投资160.1亿元，增长32.2%，其中完成住宅开发投资126.1亿元，增长31.1%。全市商品房销售额90.7亿元，增长10.8%。其他各项的总体经济指标亦显示，济南市社会经济正处于一个高速发展的时期。物质的丰富带来了流通业的飞速发展，2006年社会

3、商品零售总额达到939亿元，比上年增长16%；4宏观经济概况国民生产总值增长情况单位：亿元5宏观经济概况三次产业比重结构6宏观经济概况社会事业投资增长情况在经济平稳快速增长的同时，社会事业投入力度逐步加大，各项社会事业全面发展。2006年，社会事业投资增长28.0%，其中：文化体育娱乐、科研及技术服务、卫生和社会保障及社会福利投入分别增长1.4倍、1.4倍和30.4%。区域经济发展日趋协调。7经济发展稳定，各项社会保障逐步提高，人民生活富足稳定，也为社会经济的消费性的增长提供了更大的基础与保证。宏观经

4、济概况2006年，全市基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险、生育保险参保人数分别达到105.41万人、82.62万人、66.67万人、73.05万人和56.04万人，分别比2005年末增加5.94万人、16.50万人、1.72万人、8.03万人、1.02万人。82006年，全年道路建设总投资39亿元，开工建设道路480公里，河道整治218公里。城市道路养护保洁工作成效明显，城市道路完好率达到98%，城市道路保洁率达到99%。年末城市绿地覆盖率达到39.2%，人均公共绿地面积9.1平方米，增加

5、0.1平方米 。城市环境社区环境的不断改善也从一个方面证明了济南的社会人居环境的提升，居民对生活质量的注重日益提升，对个人生活环境与品质的追求也将大幅提升。宏观经济概况9宏观经济概况城市居民恩格尔系数表现10宏观经济概况全国16城市恩格尔系数对比图11宏观经济概况恩格尔定律主要表述的是食品支出占总消费支出的比例随收入变化而变化的一定趋势。一个国家或家庭生活越贫困，恩格尔系数就越大；反之，生活越富裕，恩格尔系数就越小。国际上常常用恩格尔系数来衡量一个国家和地区人民生活水平的状况。根据联合国粮农组织提出的

6、标准，恩格尔系数在59%上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。恩格尔系数是指食品支出总额占家庭或个人消费支出总额的百分比。12从上两图可以看出，济南的恩格尔系数呈明显下降趋势，这与济南的整体社会经济的快速发展，居民收入的不断提高是呈反比的，经济环境改善，生活保障提高，居民用于消费性的支出的结构自然发生了质的变化，逐渐从生活的最基础需求---食品高占发展为其他提升性生活需求的占比加大。而在全国大城市的恩格尔系数对比中不难发现，作为经济大省山东的首府城市

7、，济南的社会和人民生活总体状况已经超越了诸多国内先进城市，而仅次于北京，位居第二位。宏观经济概况13全年房地产业增加值81.9亿元，增长16.8%。房地产开发投资160.1亿元，增长32.2%，其中完成住宅开发投资126.1亿元，增长31.1%。全市商品房销售额90.7亿元，增长10.8%。宏观经济概况全市房地产业发展情况单位：亿元14宏观经济概况2006年，全市建筑业增加值140.3亿元，增长5.7%。具有新资质等级建筑业企业712家，完成增加值114.3亿元，增长9.3%；实现利税28亿元，增长1

8、0.2%；全员劳动生产率(按当年价建筑业总产值)为14.23万元/人。房屋施工面积3529.5万平方米，房屋竣工面积1401.9万平方米，其中住宅640.1万平方米。年末城市居民人均住宅使用面积20.1平方米，比上年末增加0.3平方米；农村居民人均生活用房面积35.3平方米，增加1.5平方米。15社会经济不断发展，房地产业从投资到消费也随之大幅提升，目前正处于高速发展阶段。从上图可以很清楚的看出，本市的房地产业近年来持续快速发展，尤其是商品房的消费正不断