山东烟台莱阳盛隆mall商业定位与规划方案（41页）

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1、山东莱阳盛隆Mall商业定位与规划方案单位：华韬国际日期：2009年8月25日第一部分：定位前的理性思考在做项目整体定位与规划前，首先我们必须了解项目周边经济发展状况及莱阳城市商业现状：第一：项目地处莱阳市河东地区，目前城东消费市场尚不成熟（周边小区众多，有近30个；但入驻率不高，消费力不强，以中档为主；市场总量不够）；第二：项目距离莱阳传统商业中心相对较远，约1.5公里左右；第三：项目周边商业氛围不足，项目为河东地区第一个大型商业项目（商业体量24000平米）；第四：项目周边交通环境相对欠缺，仅有一条公交线路经过，且有蚬河隔断；第五：项目往东主要为自然用

2、地，且消费市场零散，商业拓展空间较为有限；第六：莱阳城市偏小，商家资源不足；第七：项目单层体量过大，容易让消费者产生疲劳，不利于项目定位、规划和招商；第八：项目开发后一直呈空置状态（4-5年），由于长时间没有启动（从市场角度讲），后来北京公司有稍微启动，但定位与现在截然不同，所以项目本身在市场上有一定负面影响；第九：项目前期开发商内部已经与绝大多数主力商家进行过招商与联系，且招商政策非常优惠（利群免租4-5年），但结果反映出招商很困难；……从上述情况得知，项目周边消费市场不足，商业氛围欠缺，交通环境一般，商业体量偏大，单层面积过大，商家资源不足，前期负面影

3、响不小，哪里才是项目定位的方向？试想，如果我们仅仅将项目消费市场定位在项目周边（居民区、工业区），从目前来看，市场很难支撑起这么大的商业体量（人口居住密度不够）；从招商角度讲，也很难说服商户后续消费市场巨大，经营旺盛，所以，项目需要锁定的消费市场一定是覆盖城东80%以上的消费市场，从项目到城中1.5公里范围内30-40%的消费市场，城中10%左右的消费市场，莱阳乡镇20-30%的消费市场。要具备这样强大的吸客能力，就必须考虑项目商业规划的主题与特色！必须是超越莱阳现有商业形态（才能吸引现有消费市场）必须具备良好的经营特色和主题（激发消费者内心的欲望）必须具

4、有良好的市场形象和服务（市场推广焕然一新，连锁品牌服务深入人心）必须是复合型的商业业态（购物、餐饮、休闲、娱乐一个都不能少）必须满足消费者主流消费市场（定位为大众化、流行性；高形象、高品质而不是高消费，商品价格定位要中等偏低）；在满足消费者便利性、流行性物质生活的同时，必须引导精神层面的消费需求（比如创新经营特色，增设寄存处，增加休闲商业配置（水吧、果汁店等），考虑与公园经济的互动（利用公园人流量多的特点，增设大众专卖及特色小吃或餐饮业态）；必须有主力品牌的带动与消费（超市或百货，主力品牌具有强大的市场影响力和号召力，其商品丰富、促销多样、环境优美、服务良

5、好，对市场具有其他品牌难以比拟的吸引优势）…延续这个思路，我们需要了解莱阳现有商业经营状况与布局！在确定项目经营规模的同时，需要确定经营战略，需要找出莱阳现有经营成熟商场并对其进行分析与定位，挖掘市场空间，提升市场形象，创新经营服务！那什么是莱阳商业现状？第二部分：莱阳商业现状分析莱阳商业竞争较为激烈，多以百货零售业为主，主要集中在旌旗路、盛隆路、昌山路、大寺街、七星路的“田”字区域；旌旗路：莱阳最早的商业街，贯穿整个城市东西，人流量大（包括青岛国货莱阳店、尚座服饰广场、洁美商厦、品牌专卖店、百货大楼、手机卖场等）；盛隆路：莱阳新的商业街，定位档次偏低（包

6、括盛隆大世界、专卖店等）；昌山路：包括维客、家家悦、正源商厦等；大寺街：男装品牌一条街（利郎、希努尔、七匹狼、劲霸等）；总体上讲，莱阳商业发展较为滞后，商场规模体量不大，地理位置均位于成熟商业中心，目前经营状况较好，商场总体定位为以日常便利性消费（超市）和流行时尚类消费为主（百货）；莱阳现有商业业态按照人口密度、消费需求呈自然分布状态；主力业态比较集中（旌旗路、盛隆路、昌山路），其它业态呈零散分布状态；商业形式与定位基本为大众化，现代商业概念相对较薄弱，缺乏对时尚、个性、特色以及消费者对购物环境需求的深刻理解；从莱阳几家综合型商场（尤其是莱阳商厦）经营品牌

7、来看，消费市场已经开始向品牌化方向发展（男装更为突出）；但从品牌化进程较为缓慢；从莱阳商贸服务业业态业种形式看，较为齐全，有30余种业态业种（百货、餐饮、休闲娱乐、生活配套），消费者日常生活所需的业态业种已基本具备；关于百货店（莱阳综合性百货商场几乎没有，国货、家家悦、佳乐家、维客等均以“百货+超市”为主，附带经营百货部分也主要以服饰、鞋帽居多，没有形成真正意义上的百货商场。这些商场均具备以下特点：绝大部分均以联营扣点形式为主，部分区域采取租赁形式；整体装修风格与水平相似，经营商品档次差异不大；经营业种多以鞋服为主，品类不全；商场规划主题不够清晰，经营品类

8、杂乱；部分商场缺乏餐饮、休闲、娱乐等配套设施，服务功能单一；动线规