西部MALL商业策划定位营销篇.ppt

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1、成都·财富广场营销简案PART1项目整体营销思路PART2功能定位、商铺分割方案及价格确定PART3项目推广形象定位PART4行销方式及时间节点安排PART5销售策略PART6招商策略PART1项目整体营销思路三大主题如何交相辉映：财富·国际商城——欢笑MALL财富·丽晶国际公寓财富·第一国际财富·国际商城——欢笑MALL是项目的核心鉴于目前项目进展的状况，商场部分是本阶段的推广重心，（百货大楼改造的写子楼部分作为下阶段推广重点）现本项目中的公寓、写字楼部分实质上是商场的配套，两者的成功与否取决于MALL部分如何定位推广由于本项目由商业、写字楼、酒店

2、式公寓三部分构成，三部分使用性质的不同决定了在人流动线、作息时间、环境要求、规划形态及污染阻绝等方面有诸多不同及相互制约的矛盾与要求。因此，上述三个方面的有机融合，扬长避短，相互倚重将是本项目整体销售战略成败的关键。欢笑MALL成功销售、招商的关键：整体推广局部营销树立项目整体形象，强调规模与特色，注重细部营销推广时的整体造势，三大主题的交相辉映。天欢·欢笑MALL销售、招商的营销主线：投资写字楼部分亦是投资概念公寓部分是投资概念商场部分是投资概念有了这条主线，三大主题便有了共性与核心竞争力，使得三个主题相互牵连，融为一体。同时，使项目营销主题更加清

3、晰，投资！投资！还是投资！欢笑MALL销售、招商的节奏控制：欢笑MALL先行—树立形象树立品牌，引起市场关注与热切追从品牌与热度共升顺势推出其他主题整体推广——炒作“欢笑”MALL概念什麽是“欢笑”MALL？如何回避与现有在售MALL模式的冲突，强调本项目在娱乐、休闲方面的突出“体验点”，迅速造成与其他项目鲜明的特质化区别，从而达到在市场上我们制造欢笑、我们提供休闲……成都首席娱乐、休闲（然后才是购物）的好去处。销售部分面积占欢笑MALL面积的比例：销售部分面积：40000平方米欢笑Mall面积：79222平方米销售面积约占MALL总面积：50%PA

4、RT2功能定位、商铺销售分区策略、价格确定划铺建议0楼、1楼尽量保持街铺，并采取外街结合内街、开放式与独立式结合的方式。核心店等尽量安排在交通终端（0楼的北半部、1楼的南半部或2楼南半部）2、3、4楼主题乐园与主题购物公园的结合，打破传统划铺方式，采用“圆中有铺，铺中有园”的独特方式，让客户在观赏、游玩的时候“无意”中逛了商场，又在逛了商场的同时游玩了乐园。5楼以“主题休闲”为主，铺位划分以休闲部分搭配为主。招商在先在项目前期建造阶段即展开商业招商工作，但考虑前期招商工作不可能完成所有单元的去化工作。因此，对于空余单位将进行预先分割再予发售。具实销售

5、考虑到购买商铺资金承受力问题，并结合商业部分未来经营业态及经营类别。故本项目商业部分受用大平面设计，结合产权分割原则，用轻质隔断予以临时分割，待正式销售之后应实际招商需要再予以统一分割。从未来可能的总价、潜在客群资金承受力考量，本项目商铺单元面积分割为20平方米/间，向东御街、染房街方向，面积逐渐扩大。迪斯尼世界儿童主题乐园流星雨欢笑乐园格林童话玩具反斗城TWINS姐妹廊花样年华丽人岛杨澜街卡撒布兰卡邦德007街罗马假日家天下国际大型生鲜、日用超市台北新娘食通天美食广场老成都茶馆5D空间欢影娱乐王国夏威夷沙滩俱乐部食天下主题娱乐餐厅奇缘星座全家欢地下

6、层0层1层2层3层4层5层张曼玉街花季16流行线地下室停车场0层精品街，分割销售一层精品街，分割销售二层三层四层五层大型餐饮、娱乐和会所引进主力店，统一商家经营管理，返租销售部分招商，部分划小分割出售部分招商，部分划小分割出售价格定位与价格执行策略通过对项目的静态的市场比较法得出项目写字楼部分的价格是8000元/平方米，公寓部分的价格为4800元/平方米，商场的价格是35000元/平方米，综合考虑项目主要销售期的市场竞争变化与利好政策、经济背景对高端写字楼的支撑，同时考虑整体市场中消费指数的变化带来的影响，项目的实际成交价格应该会有一定比例的向上浮动

7、，在项目销售过程中可以采用“平开高走”的价格实现策略，综合可以判断项目实际的成交价格应该可以达到：写字楼部分实现均价——8000元/平方米公寓部分实现均价——5500元/平方米商场部分实现均价——35000元/平方米欢笑MALL推广形象定位：一座充满欢笑的、悠闲的、浪漫的购物、休闲天堂PART3项目推广形象定位公关活动欢笑MALL形象推广：评选欢笑之星评选最登对新郎新娘欢乐嘉年华欢笑大使评选食神评选聪明宝宝秀PART4行销方式及时间节点安排行销方式独立街铺销售（0、一楼）整片主题商场划小分割销售（二、三、四楼）引进异地购买团（温州等地投资客户）销售时

8、间节点安排（一）6月时间4月6月8月10月12月2月4月6月8月10月12月工程进度对开工仪式的连续炒做、新