定位策划商贸市场华南mall全程策划方案.doc

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1、定位策划商贸市场华南mall全程策划方案　　MALL起源于20世纪中期的欧美，在美国、加拿大、德国、英国、韩国、日本、法国、意大利等发达国家中，MALL属于最流行的先进高级商业业态。　　目前中国还没有真正意义上的MALL。　　华南MALL是一个将崛起于广东东莞市万江区，投资达到25亿元人民币，建筑面积达到80多万㎡，商业经营面积超过60万㎡的，集购物、餐饮、娱乐、休闲、酒店及大型景观游乐主题公园于一体的一站式消费中心，将是国内真正意义上的第一个MALL。　　华南MALL作为一个庞大的商业业态机构，必须汇集

2、周边地区的人流、物流、资金流和信息流，极大拓展珠三角的巨大消费市场，成为珠三角的零售行业核心力量，为此，我们必须明确华南MALL商圈辐射范围。　　通常来说商圈是指零售商业业态以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。　　下面我们将采用定性分析和定量聚类分析方法来确定华南MALL的商圈辐射范围及其层次。　　一、华南MALL商圈辐射范围分析在国外MALL通常分布在交通便利的郊区，其土地价格普遍低出城区20%以上。　　按国外定义，一个MALL的有效商圈辐射范围将达到200-300公里。　

3、　但是，支撑这样一个MALL，往往对当地的客观经济环境有这样的要求一是当地必须已经形成一批成熟品牌并能构成吸引客流的专卖店，二是城市居民向郊区延伸，三是消费观念转向生理和心理需求的双重满足，四是人均国民收入达到20000美元以上和居民中小汽车普及率超过50%。　　结合以上的要求和华南MALL周边地区的社会经济发展情况，我们有下列的判断和分析　　1、华南MALL商圈辐射范围不可能达到200-300公里的理论值在华南MALL所在地为中心的200-300公里范围内，差不多已经覆盖广东的大部分地区，按广东xx年的

4、统计数据，广东省人均国内生产总值为13730元，按当年平均汇率计算，才达到人均国内生产总值1659美元；城镇居民人均可支配收入为10415元（1258美元），农村居民人均纯收入为3768元（455美元）；同时，按照广东省公安厅车管所统计，xx年底广东省每百户私车保有量为4.22辆，如果只按私人轿车、吉普车、轻型客车计算，每百户汽车保有量才有2.57辆。　　因此，无论是经济发展水平，还是人民生活水平和百户汽车保有量，都无法达到支持华南MALL有200-300公里这样一个辐射范围的要求。　　2、珠三角腹地经济

5、发达，是华南MALL商圈合理的辐射范围虽然华南MALL商圈辐射范围不可能达到200-300公里的范围，但是华南MALL临近的珠三角却是华南MALL的必然商圈范围。　　这是因为一是珠三角腹地即广州、深圳、珠海、佛山、江门、中山、东莞、惠州等地区的大部分地区城镇，离华南MALL的交通距离均在150公里左右的范围内，由于交通条件便利，乘车基本上在2个小时以内。　　珠三角各城市（镇）往返华南MALL交通情况起点最近距离（公里）时间（分钟）自驾车路费（元/双程）公共交通费用（元/双程）自驾车路线黄埔40303030

6、广深高速/107国道增城市30302224荔新公路/107国道新塘30302030广深高速/107国道长安4540014本地公路虎门2330014广深高速/107国道寮步4530010本地公路樟木头2240014本地公路石龙453008本地公路广州市50403040广深高速/107国道番禺70408060京珠高速/广深高速从化85605080广从公路/广深高速/107国道深圳70407080广深高速/107国道佛山806010070广佛高速/广深高速/107国道顺德704070100广珠公路/广深高速/1

7、07国道珠海140100150140京珠高速/广深高速中山11080130100京珠高速/广深高速江门1551xx0100广佛高速/广深高速/107国道惠州110806038莞惠公路惠阳1501205030莞惠公路二是由于珠三角各地经济发达，汽车保有量较高，光顾华南MALL有着良好的条件。　　根据统计部门公布的数据，xx年珠三角以上地区共实现国内生产总值9,536.18亿元，比xx年净增1,013.3亿元，占广东省的80%，占全国的比重为9.3%，比xx年提高0.4个百分点。　　xx年珠江三角洲主要城市国

8、内生产总值（亿元）1253411416221167268330025260500100015002000250030003500广州深圳佛山珠海中山惠州江门东莞从人均国内生产总值看，xx年珠三角腹地的上述主要城市广州、深圳、珠海、佛山、江门、顺德、中山、东莞、惠州、南海、番禺等的人均国内生产总值均接近或达到2000美元水平，其中珠海、深圳是超过5000美元水平，广州、东莞、顺德、南海、番禺等城市是超过4000美元的水平，是国内