协信集团重庆G3项目项目定位及概念方案汇报2011.ppt

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1、协信集团重庆G3项目定位及概念规划方案汇报上海筑略建筑设计有限公司20110803一、土地属性分析关注内容——土地属性清单、初步确定客户分析政府规划、交通状况和配套设施，判断土地的未来发展和城市角色根据土地属性对不同客户的影响，建立客户与土地的关系，初步判断客户理解土地自身以及周边状况，判断对规划景观单体的影响土地控规对单体选型的影响了解土地周边配套以及资源，寻求土地属性的改善机会二、市场竞争分析关注内容——竞争板块图、静态和动态典型项目分析通过地块与城市的关系，城市角色以及交通到达性，判断客户来源以及

2、竞争板块了解区域的市场成长过程以及发展趋势各板块市场扫描，识别主流市场发现市场机会针对不同客户审视不同产品的竞争压力以及机会，客户纬度竞争分析判断远期压力，主要竞争板块的成长性典型竞争项目重点分析（规划、产品、销控、推广、包装等）在初步目标客户的基础上进行验证和深化三、设计前期关注内容——产品库、客户需求清单、用地分析、单一成本测算、客户筛选在城市客户细分的基础上，建立各类客户的产品需求清单建立各区域的产品库，学习总结竞争产品，深入理解客户和产品对应用地分析，理解土地价值，寻求土地价值最大化的产品解决方

3、案根据用地分析，在产品库中寻找原型产品单一成本测算，关注项目核心成本——容积率的价值以及效率；四、产品建议关注内容——用地强排、产品建议书确定目标客户和产品对应关系，以及产品配比；通过不同产品类型的比例关系，动态观察不同产品类型的盈利能力；在产品建议书中关注会所、车位、景观、立面、门窗等，完善客户价值最大化的成本结构五：可行性测算关注内容——完全成本、可行性测算根据用地强排方案，得到初步经济指标完成开发、销售、资金和费用计划根据方案的经济技术指标完成成本测算和财务测算判断产品的盈利能力，明确不同产品不同

4、时间的项目角色土地属性分析静态观点:城郊类土地，通过区域发展，逐步项目城市土地转化资源[自然资源]丰富+热点区域+配套[生活/交通/教育]缺乏关键词解释北部新区北部新区，重庆传统富人区，集中北部80%的高端产品城市发展主要方向两江新区都市综合版块，两江新区核心，高品质居住和内陆开放型经济示范区北部新区核心位置优质版块北部新区核心景观最优质版块，居住品质一流，版块开发起步资源丰富照母山植物园、五大水库形成湖、地形丰富、城市制高点热点区域周边成熟度、配套完善度较高，但是均距离本案2公里以上生活配套匮乏、教育

5、资源短缺道路交通完善，无公交线路，无基本生活配套，政府规划短期内无法形成城市热点区域区域认知度高缺乏生活配套道路交通优质公共交通配套缺乏进入性差资源丰富且稀缺周边状况解析——区域：至北碚蔡家江北城CBD至人和观音桥至空港、机场内环人和宗地大学城蔡家机场观音桥CBD本项目距周边各中心直线距离车行时间内环线人和出口3公里5分钟江北机场12公里15分钟江北城CBD10公里25分钟观音桥商圈8公里10分钟大学城20公里60分钟北碚蔡家10公里20分钟板块规划解析——大型居住板块：北部新区新规划近1000万平米、

6、30万人口的大型居住板块北：城市干道现状苗圃东：紧邻已建成的金山大道南：8万平体育公园待建西：城市干道和20万平生态绿地周边状况解析——交通：江北国际机场马鞍石大桥童家溪大桥(规划)大佛寺大桥朝天门大桥双碑大桥（在建）规划机场南联络线龙头寺火车站寸滩港渝宜高速公路渝邻高速渝武高速西部会展中心嘉悦大桥中环线金兴大道金山大道内环高速金开大道金州大道北部新区照母山板块区位于重庆市北部新区中部，金兴大道、金山大道、金州大道、渝武高速公路、金开大道围合区域的中部，远期规划轨道交通11号线站点距离用地约2公里。本项

7、目优势劣势机会威胁地块有公园景观可利用，具备高端住宅开发条件；；离传统富人区“金开大道”距离较近，且规划有轨道交通相连，客户接受度高且容易；两江新区效应日益凸显，区域价值不断提升；协信品牌为项目助力。北部新区人口、经济基础好，发展迅速，重庆向北加之两江新区效应，对房地产需求旺盛；高房价带来挤出效应日益凸显，中心城区客户外溢逐渐增多；七金面临全部通车，拉近区域与城市中心距离，带动需求释放；周边旧城改造人口外移和产业工人带来刚性置业需求；前有万科城大项目作为板块启动，我们后期做差异化竞争项目目前公共交通、生

8、活、教育配套不足，十分匮乏；地块高差较大地块北侧用地性质有一定不确定性区域洋房别墅类产品供应量大，竞争激烈，区域内品牌开发商集中进驻，未来竞争压力较大；其他房地产开发速度和市政配套缓慢，无法对本案形成配套支撑；地块价值差异大，地块质素不均等。项目SWOT分析：市场竞争分析整体市场主要竞品配套分析高层住宅：区域供应量放大区域高层产品当前储备量约500万方，现年均去化量约150万方，需要重点研究差异化和提升产品品质棕榈泉国际花园剩余体量：33万