重庆协信阿卡迪亚项目策划书.doc

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1、协信阿卡迪亚项目策划书重庆协信控股（集团）有限公司·研发策划中心二ＯＯ五年十二月目录前言1一、地理位置1二、地块面积及地价1第一部分：市场环境研究2一、2005年重庆房地产市宏观环境分析2（一）经济环境分析2（二）房地产开发环境分析3二、区域环境分析6（一）大坪片区概况6（二）大坪片区区域经济环境7（三）大坪片区人口分析7（四）大坪片区交通现状7（五）大坪片区规划8三、项目供应市场分析10（一）项目所处区域房地产供应市场分析10（二）2006-2007年重庆市高档楼盘供应市场分析12四、项目需求市场分析

2、14（一）项目所处区域——大石杨片区消费特征分析14（二）高档住宅需求分析（主要针对别墅及花园洋房）15五、花园洋房、联排别墅、江景高层专题分析20（一）花园洋房项目分析20（二）联排别墅项目分析22（三）江景高层项目分析25六、项目重点竞争项目分析26七、市场调查结论及建议29第二部分：项目定位分析30一、地块分析30（一）地块位置30（二）地块规模31（三）地形分析31（四）各地块建设条件31（五）地块周边交通及配套34（六）地块规划方向分析35二、SWOT分析35（一）项目优势35（二）项目劣势3

3、6（三）市场威胁37（四）市场机会37（五）应对策略38三、项目定位39（一）定位依据39（二）项目定位40第三部分：项目主题构思44一、其它项目主题分析44二、阿卡迪亚项目主题思考46第四部分：项目规划设计建议46一、交通组织分析及建议46一、建筑风格建议47三、园林景观建议49四、户型建议49（一）联排别墅49（二）花园洋房51（三）高层53五、配套设施建议53第五部分：项目建设进度及销售计划54一、项目研发阶段控制节点建议54二、项目实施阶段控制节点建议55第六部分：项目财务评价55一、评价原则5

4、5二、技术经济指标56三、投资估算57四、收入测算59五、资金筹措及使用60六、投资分析62七、赢利模式分析63第七部分：项目风险分析65一、项目面临的主要风险分析65二、敏感性分析65三、风险控制66第八部分：总体评价66前言一、地理位置项目地处渝中区黄荆社，为渝中区、高新区、沙坪坝区三区交界处，项目以红黄路为界，划分为两个项目，西侧为协信阿卡迪亚项目，东侧为协信云栖谷项目。二、地块面积及地价规划用地面积及土地成本构成（包括两个项目）土地面积（㎡）地价备注挂牌面积29506万元综合价金，含绿地三九厂2

5、01491728万元不含土地交易税及土地出让金长陵厂4830420万元不含土地出让金、税金及土地增值税戒毒所16900置换地块：约120万元/亩建设成本：1500万元两项合并计算同创地块约5200土地成本：70万元/亩土地出让金：270元/㎡（容积率3.5）两项合并计算红黄路调整后增加用地约5000按挂牌价计合计其中，阿卡迪亚项目规划用地面积339.82亩（含绿地19.9亩），建设用地㎡；黄荆社高层项目规划用地面积98.5亩（含绿地7.1亩），建设用地49626㎡。第一部分：市场环境研究一、2005年重

6、庆房地产市宏观环境分析（一）经济环境分析1、国民生产总值及增长率2005年全年地区生产总值突破3000亿，达到3069.10亿元，同比增长11.5%。经济发展进入一个起飞发展阶段，社会消费结构登上一个新的台阶。2000-2005年上半年重庆市国内生产总值及增长率注：2000-2004年数据来源于重庆统计年鉴，2005年数据来源于“立业报告”2、城镇居民人均年可支配收入分析：随着经济的增长，居民生活水平亦逐年得到提高，2005年城市居民年人均突破10000元，达到10244元，同比增长11.1%。以一户家

7、庭平均3.15人口计算，家庭年平均可支配收入已经达到32268.6元。3、人均国民生产总值及增长率注：2000-2004年数据来源于重庆统计年鉴，2005年上半年数据来源于“立业报告”。2004年重庆市人均国民生产总值首次超过1000美元，经济发展踏上一个新的高度。以上数据显示：重庆市近三年来国内生产总值以年均11.33个百分点的速度快速增长；人均GDP首次跨越1000美元。（二）房地产开发环境分析1、房地产开发投资分析：房地产开发投资受国家宏观调控措施的影响增速有所减缓，但从投资总量上看，房地产开发投

8、资仍然是全市投资增长的中坚力量。2005全年房地产开发投资累计完成517.73亿元，同比增长27.8%，投资比重由2004年同期的25%上升至25.8%。2、年度竣工面积分析：全市商品房竣工面积呈现逐年上涨的趋势，2003年的竣工面积达到1676.96万平方米，为历年最高；而2000年和2002年的同比增长出现了一个高峰，同比增长比例分别达到了36%左右；2004年竣工面积却一改往年态势，竣工量近六年来首次回落，同比下降了8.5个百分点，然